J’ouvre mon tableur de propriétaires tous les lundis à 8 heures, 2 800 lignes commencées en 2016, et il ne m’a jamais coûté un centime. Il porte des adresses, des noms, des dates de dernier contact. Il ne porte pas mes mandats. Un décret de 1972 l’en empêche, et la ligne qu’il trace ne se négocie pas.
La requête « logiciel immobilier gratuit » ramène des listes de dix ou douze outils. Aucune de celles que j’ai lues ne dit à quel moment la gratuité devient impossible. Quatre séries de questions, dans l’ordre où elles se posent quand on cherche à ne pas payer :
- Ce que « gratuit » recouvre chez les éditeurs : offre plafonnée, essai, mois offerts
- Le registre des mandats, la pièce qu’aucun outil gratuit ne prend en charge
- Les données des vendeurs et des candidats, avec le périmètre exact de ce que dit la CNIL
- Ce qui tourne vraiment sans payer, et comment mesurer le reste
Ce que « gratuit » recouvre chez les éditeurs
Existe-t-il un logiciel immobilier vraiment gratuit pour un professionnel ?
Oui, mais toujours sous plafond. Les offres réellement gratuites du marché français sont des versions bridées d’un produit payant, et le bridage porte sur ce qui coûte cher à l’éditeur.
ImmoMydesk affiche l’offre la plus détaillée du genre : une licence, 30 biens multidiffusés, 10 sites de diffusion, 200 Mo de stockage. Trente biens, ça me va. Mon portefeuille tourne autour de quatorze. Deux cents mégaoctets, non : une série de photos d’appartement sortie de mon boîtier pèse davantage à elle seule, et je fais quarante-cinq entrées de mandat par an. Le plafond qui coince n’est presque jamais celui qu’on regarde en s’inscrivant.
Quelle différence entre une offre gratuite, un essai et des mois offerts ?
Trois mécaniques différentes, qui ne se terminent pas de la même façon. L’offre gratuite reste ouverte sans échéance tant qu’on accepte ses plafonds. L’essai s’arrête à une date. Les mois offerts supposent qu’on a déjà signé pour douze.
Yanport propose 15 jours d’essai sur son offre Agent 360, affichée à 39 € HT par utilisateur et par mois. Pige Online affiche 29 € par mois, propose de tester un mois et met en avant « 2 mois OFFERTS ». L’astérisque renvoie à un formulaire de contact et à un abonnement annuel : la remise porte sur douze mois signés. Elle se paie le treizième.
Combien coûtent les outils qui se présentent comme gratuits ?
Quatre acteurs, relevés sur leurs propres pages de tarifs.
| Outil | Ce qui est gratuit | Ce qui est payant | Prix affiché |
|---|---|---|---|
| ImmoMydesk | 1 licence, 30 biens multidiffusés, 10 sites, 200 Mo | Basique, Premium, All Inclusive | aucun, « Demandez le tarif » |
| Yanport Agent 360 | essai de 15 jours | l’accès complet | 39 € HT / utilisateur / mois |
| Pige Online | un mois de test | l’abonnement | 29 € / mois |
| Docusign Personal | rien | 5 enveloppes par mois | 9 € / mois en annuel, soit 108 € / an |
Docusign sert de repère : c’est le plancher payant du marché de la signature, et cinq enveloppes par mois, c’est cinq documents envoyés, quel que soit le nombre de signataires. Le reste du parcours d’une vente est traité dans le guide sur les trois niveaux de signature.
Pourquoi si peu d’éditeurs affichent-ils leur prix ?
Parce que l’offre gratuite est la seule qu’ils peuvent afficher sans négocier. Chez ImmoMydesk, la colonne gratuite est chiffrée dans le détail et les trois colonnes payantes renvoient toutes à « Demandez le tarif ». Les annuaires ne comblent pas le trou : la page « logiciels immobiliers gratuits » de Capterra liste seize produits sans jamais séparer le gratuit permanent de l’essai et du freemium.
Ma règle depuis 2023 : je ne demande pas un tarif, je demande un tarif écrit, avec la durée d’engagement et la condition de sortie. Le relevé complet de ce que les éditeurs français publient réellement est dans l’inventaire des tarifs affichés.
Le registre des mandats, la ligne qu’aucun gratuit ne franchit
Puis-je tenir mon registre des mandats sur un tableur ?
Non. C’est le point qui tranche toute la question. L’article 72 du décret n° 72-678, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dit du registre qu’il est « à l’avance coté sans discontinuité et relié » et qu’« il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil » (texte en vigueur).
Ces conditions, l’article 1366 du code civil les résume en une phrase : l’écrit électronique a la même force probante que le papier « sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité ». Un tableur n’identifie personne et ne garantit rien. On efface une ligne, on la retape. Le fichier ne s’en souvient pas. Je ne suis pas juriste, mais un fichier dont chaque cellule se réécrit sans laisser de trace ne ressemble pas à ce que le texte décrit.
À quoi doit ressembler le registre exactement ?
Au modèle fixé par l’arrêté du 15 septembre 1972 : annexe I pour la carte « Gestion immobilière », annexe II pour la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », « conforme, à la dimension près » dans les deux cas.
J’ai découvert un détail en cherchant ce modèle. Les annexes ne sont pas reproduites sur Légifrance : deux notes de bas de page renvoient à l’annexe parue au Journal officiel du 28 septembre 1972 (l’arrêté). Le modèle auquel un registre doit se conformer n’est donc pas consultable là où on va chercher les textes, ce qui explique en partie pourquoi chacun s’en fait une idée différente. Les registres papier vendus par les éditeurs spécialisés le reproduisent. C’est la seule copie que la plupart d’entre nous auront jamais vue.
Combien de temps faut-il conserver les mandats et le registre ?
Dix ans. Le dernier alinéa de l’article 72 tient en une ligne : « Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans. »
Mets ce chiffre en face des offres du tableau plus haut. Un essai de quinze jours, un plafond de 200 Mo, une remise conditionnée à douze mois d’abonnement : rien de tout ça ne se raisonne sur dix ans. Devant une offre gratuite, je me demande maintenant ce que je récupère le jour où je pars. J’ai quitté un réseau en mars 2023 et j’ai mis trois semaines à ressortir mes pièces d’un outil que je payais 249 € par mois.
Que risque un mandat dont le numéro a été reporté après coup ?
Le mandat tombe, et les honoraires avec. L’article 72 exige que « le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant ». Reporté, donc, au moment où le vendeur repart avec son exemplaire.
La cour d’appel d’Amiens l’a jugé le 16 janvier 2024 sur un dossier où le numéro avait été ajouté après la visite : mandat écarté, agence déboutée de sa demande de paiement, aucune rémunération due. Je rapporte cette décision sans l’interpréter. Pour les autres causes de nullité et ce que la Cour de cassation en fait depuis son revirement, va voir le détail des nullités du mandat et ce que le mandat commande dans la chaîne. J’en tire une habitude, une seule : je numérote avant de faire signer, jamais le soir.
Les données des vendeurs et des candidats
Un outil gratuit peut-il être conforme au RGPD ?
La gratuité ne dit rien de la conformité, ni dans un sens ni dans l’autre. Trois questions se posent : où les données sont hébergées, qui y accède chez l’éditeur et ce qu’il en advient à la fermeture du compte. Les trois se lisent dans les conditions. Pas sur la page d’accueil.
Mon tableur pose le problème inverse et personne n’en parle : il ne dépend d’aucun sous-traitant, donc je réponds de tout, tout seul. Un fichier de 2 800 propriétaires sur un portable de 2021, c’est un traitement de données personnelles comme un autre, avec les mêmes obligations que celui d’une agence de trente salariés.
Combien de temps garder un fichier de prospects ou de candidats ?
Trois ans à compter du dernier contact pour la prospection. Le référentiel adopté par la CNIL le 6 mai 2021 fixe cette durée, ainsi que trois mois en base active pour les candidats locataires non retenus et cinq ans d’archivage intermédiaire pour l’ancien mandataire après résiliation d’un mandat de gestion (délibération n° 2021-057).
Les articles qui le citent oublient systématiquement un point : ce référentiel vise la gestion locative, pas la transaction. Il s’adresse aux « personnes physiques ou morales qui, à titre professionnel, mettent en location un local à usage d’habitation ou à usage mixte », et il écarte expressément le patrimoine social et les locations saisonnières. Mon tableur de propriétaires n’entre pas dans son champ. J’applique quand même les trois ans, parce que je n’ai rien de plus précis et que la CNIL raisonne partout de la même façon sur la prospection. C’est un choix de prudence, pas une obligation que je te transmets.
Ce qui tourne vraiment sans payer
Quels outils gratuits servent réellement au quotidien ?
Les données publiques. Elles valent mieux que la moitié des modules payants. La base des demandes de valeurs foncières donne les prix de vente réels, gratuitement. Je construis mes estimations dessus depuis mars 2016, après m’être planté de 38 000 € sur une maison de Carquefou en travaillant sur des annonces. Elle a ses pièges de lecture, détaillés dans le mode d’emploi de DVF, et l’inventaire des autres portails ouverts est dans les points d’accès aux données publiques.
Le reste de ma pile gratuite : la fiche d’établissement de l’agence, un compte Instagram local que je tiens depuis 2020, un carnet Rhodia à 4 €. Trois choses ne passent jamais par du gratuit : le registre, les mandats et la signature.
Comment savoir si un outil payant vaut son prix ?
Convertis-le en nombre de ventes nécessaires pour le couvrir, une fois par an, en janvier. Un abonnement à 249 € par mois fait 2 988 € sur l’année : à mon taux de rétrocession, c’est une vente à 300 000 € qui ne sert qu’à rembourser l’outil. Posée comme ça, la question se répond toute seule.
J’ai payé ce pack pendant quarante et un mois sans jamais faire le calcul, soit un peu plus de 10 000 €, pour un logiciel que je n’ouvrais pas. Mon repère depuis : au-delà de 15 % de mes honoraires annuels passés en outils, je travaille pour mes fournisseurs. C’est le mien, pas une règle du métier, et un dirigeant avec six négociateurs ne raisonnera pas sur le même chiffre. La revue famille par famille est dans le panorama des outils d’agence. Pour les logiciels de transaction, le comparatif des quatre plus cités les met en regard sur ce qui se vérifie sans ouvrir de compte.
Ressources liées
- Les obligations du mandat à l’acte : l’ordre dans lequel elles se présentent pendant un dossier, registre compris.
- Le déroulé d’un contrôle DGCCRF : les pièces demandées et ce qui bascule en procès-verbal.
- Les outils d’estimation comparés : selon la base que chacun exploite et son rythme de mise à jour.
- Le décret n° 72-678 sur Légifrance : le texte d’application de la loi Hoguet, articles 65 et 72 compris.
- Le référentiel gestion locative de la CNIL : la page de présentation et le document complet en téléchargement.
La question qui n’a pas de réponse générale
Une question ne se traite pas dans un article : est-ce que le registre électronique que ton éditeur te vend remplit vraiment les conditions de l’article 1366 ? Ça dépend de l’horodatage, du journal des modifications et de ce qui se passe à la résiliation.
Trois interlocuteurs le savent et aucun ne facture la question. Ton garant, qui reçoit le registre en cas de cessation de garantie et qui a donc un avis sur sa forme. La chambre de commerce qui a délivré ta carte. L’éditeur lui-même, à qui tu demandes par écrit comment il garantit l’intégrité et sous quel format il restitue dix ans de mandats. Sa réponse, ou son absence de réponse, dit tout ce qu’il y a à savoir sur l’outil.
