Outils d'estimation : sur quelles données chacun calcule

En bref : les bases notariales fournissent la meilleure matière, un prix signé et un bien décrit, disponible six semaines après l’acte, mais leur tarif ne figure nulle part. DVF l’emporte dès que le prix doit se montrer au vendeur, parce qu’il est gratuit et vérifiable. Prends un outil adossé à DVF si tu défends tes prix devant des vendeurs ; adossé au notarial si ton secteur vend peu et vend atypique.

Mars 2016, une maison de 1978 à Carquefou. J’avais construit mon prix sur les annonces du secteur, tranquillement, en relevant ce qui se vendait autour. Mandat à 289 000 €. Elle est restée onze mois en vitrine et s’est vendue 251 000 € par une autre agence. Ce jour-là, je ne savais pas qu’une annonce affiche ce qu’un vendeur demande, jamais ce qu’un acquéreur paie. Dix ans plus tard, la même confusion est installée à l’intérieur des logiciels que nous achetons.

Le fichier des demandes de valeurs foncières a reçu sa dernière livraison le 7 avril 2026. Pendant ce temps, six éditeurs se présentent chacun comme « le plus précis du marché ». J’ai passé leurs pages au peigne en août 2026, à la recherche d’une seule information : sur quoi le moteur calcule. Trois matières premières se partagent le marché, elles ne mesurent pas la même chose, et la moitié des éditeurs refuse de dire laquelle ils utilisent.

Les trois matières premières comparées

Sources : la fiche DVF sur data.gouv.fr, le site de Perval édité par ADNOV, filiale des notaires, et la page estimation de Yanport. Aucune de ces trois familles ne se suffit à elle-même, et les meilleurs moteurs les mélangent.

Quelle base parle du marché de cette semaine

L’annonce gagne la fraîcheur, et de loin. Elle est en ligne le jour où le vendeur la publie, alors que les deux autres attendent la signature.

DVF publie deux fois par an, en avril et en octobre. Une vente signée en mai n’apparaît donc pas avant la livraison d’octobre, parfois celle d’avril suivant. Sur un marché qui bouge, cinq mois de retard sur les dernières ventes, c’est un marché que tu commentes au passé.

Perval annonce une mise à jour hebdomadaire et une disponibilité six semaines après la signature de l’acte. Six semaines après l’acte, cela veut dire à peu près quatre mois après l’accord sur le prix, puisque le compromis précède l’acte de trois mois. Personne ne t’apporte le prix du mois en cours.

La nuance est de taille et elle joue contre l’annonce : ce qu’elle livre en temps réel, ce sont des intentions. Un secteur peut voir ses prix affichés monter pendant six mois sans qu’une seule vente se conclue au-dessus de l’année précédente. J’ai vécu ça sur Sainte-Luce en 2023.

Verdict : l’annonce l’emporte sur la vitesse, à condition de se souvenir qu’elle mesure une demande.

Quelle base couvre réellement ton secteur

Aucune des trois ne couvre tout, et les trous ne sont pas au même endroit.

DVF exclut l’Alsace, la Moselle et Mayotte. Ce n’est pas un retard de chargement, c’est le régime du livre foncier, et cela ne se comblera pas. Un confrère strasbourgeois qui ouvre un outil adossé à DVF travaille sur un fichier vide de son propre marché.

Le notarial fonctionne à l’inverse : Perval couvre la province et les DOM, Alsace-Lorraine comprise, mais s’arrête aux portes de l’Île-de-France, où il faut basculer sur BIEN, géré par les notaires du Grand Paris. Deux bases, deux abonnements, deux interlocuteurs pour un réseau national.

Les annonces couvrent tout le territoire par construction, puisqu’elles se collectent sur les portails. Mais la couverture est proportionnelle au nombre de biens en vente : sur une commune de huit cents habitants qui enregistre onze mutations par an, l’annonce ne rattrape pas le vide, elle l’affiche.

Verdict : le notarial l’emporte, sauf pour un réseau qui travaille des deux côtés du périphérique.

Ce que la base sait du bien lui-même

Le notarial gagne cette catégorie sans discussion, parce qu’il décrit le bien. Perval range les mutations en huit catégories, de l’appartement au local commercial en passant par la vigne, avec les caractéristiques principales du bien.

DVF est le fichier le plus pauvre des trois sur ce terrain. Tu obtiens une adresse, une surface, un nombre de pièces principales, la nature du local. Ni l’étage, ni l’exposition, ni l’état, ni la présence d’un ascenseur, ni le stationnement. Le fichier a d’autres pièges de lecture que je détaille dans un article séparé, et le premier d’entre eux est qu’une mutation occupe plusieurs lignes.

L’annonce est la source la plus bavarde et la moins fiable. Elle donne l’étage, la vue, les travaux, le nombre de fenêtres refaites, et tout cela a été écrit par un confrère qui voulait vendre. J’ai vu passer trois « lumineux plein sud » sur des façades exposées nord dans ma rue. Un moteur qui apprend là-dessus apprend aussi les exagérations.

Verdict : le notarial pour décrire, DVF pour prouver, l’annonce pour se faire une idée avant de vérifier.

Prix demandé et prix signé ne mesurent pas la même chose

DVF et le notarial mesurent une vente, l’annonce mesure une espérance. C’est la ligne de partage qui m’a coûté onze mois en 2016.

DVF reprend le prix porté à l’acte, mutation par mutation, tel que l’administration fiscale l’enregistre. Le notarial retient le prix net vendeur, honoraires déduits, ce qui n’est pas le même nombre que le prix affiché en vitrine. Confondre les deux dans un même comparatif décale un dossier de plusieurs milliers d’euros sur un bien à 300 000 €.

L’annonce, elle, ne dit rien de la vente. Elle dit ce qu’un vendeur a accepté d’écrire un jour donné, sous l’influence d’une agence qui voulait le mandat. Certains éditeurs corrigent en suivant la durée de publication et les baisses successives, ce qui reconstitue une trajectoire, jamais un prix signé.

La nuance en faveur de l’annonce est réelle : sur un bien atypique dans une commune sans comparable récent, un prix demandé sérieux vaut mieux que trois mutations mal ventilées. C’est le seul cas où je regarde les annonces avant les actes.

Verdict : l’acte l’emporte, sauf quand il n’y a pas d’acte à regarder.

Ce que les éditeurs acceptent de nommer

Sur les huit pages relevées en août 2026, quatre nomment leurs sources et quatre ne les nomment pas. C’est le vrai critère de tri, et il ne figure sur aucun comparatif du marché.

Yanport est le plus explicite : son entrepôt réunit « annonces, Demandes de Valeurs Foncières, données clients », auxquelles s’ajoutent des données géographiques et socio-économiques, sur plus de 500 millions de biens référencés et dix ans d’historique. Cadastre.com nomme DVF, son propre observatoire d’annonces et les données de performance énergétique. Notestim, chez Genapi, cite l’observatoire des notaires, l’Insee et DVF. Indik, ex-La Loupe Immo, nomme le fichier DVF de la DGFiP et les annonces en ligne.

En face, PriceHubble parle de « Big Data » et d’algorithme propriétaire sans citer une source. Homiwoo revendique une « approche purement scientifique » et un back-testing régulier, sans dire sur quoi. Jestimo annonce plus de 15 millions de biens vendus et 4 millions de baux signés dans une base « actualisée quotidiennement », sans jamais écrire d’où elle vient. La page professionnelle de MeilleursAgents présente ses quatre formules d’abonnement et ne publie ni ses sources ni son nombre d’agences partenaires.

Verdict : quatre éditeurs sur huit acceptent d’être vérifiés ; c’est le seul critère que tu peux contrôler toi-même en dix minutes.

Les seules marges d’erreur publiées, et ce qui leur manque

Deux éditeurs sur huit publient un chiffre de performance. Aucun ne publie la méthode qui l’a produit.

Yanport annonce une erreur médiane de 8,87 % pour les appartements et de 11,18 % pour les maisons en transaction, 6,70 % et 7,20 % en location, et accompagne chaque estimation d’un score de fiabilité de 0 à 100 fondé sur l’erreur observée sur les biens comparables et sur un intervalle de confiance. Simimo écrit que « pour plus de 85 % des tests effectués, les estimations présentent des écarts inférieurs à 6 % par rapport aux prix des biens réellement vendus ».

Ce qui manque est identique dans les deux cas : la date du relevé, la taille de l’échantillon, sa répartition géographique, le protocole. Une erreur médiane de 8,87 % mesurée sur mille appartements parisiens et la même mesurée sur cent mille biens France entière ne racontent pas la même histoire. Sur ma maison de Doulon, 8,87 % font 24 000 €, soit à peu près l’écart entre un mandat qui se vend et un mandat qui traîne.

Deux chiffres publiés sans protocole valent quand même mieux que six éditeurs qui n’en publient aucun. Yanport est le seul à donner une valeur par type de bien et par marché, et le seul à afficher un indice de confiance dans l’outil lui-même. C’est de la transparence partielle, ça reste de la transparence.

Verdict : Yanport devant Simimo, et les six autres nulle part, faute de chiffre.

Ce que ça coûte, et ce que le prix ne dit pas

Pour un négociateur seul, l’écart va de zéro à 39 € HT par mois selon la matière que tu veux. DVF est gratuit et téléchargeable par tout le monde. Simimo publie sa grille : 8 € HT par mois pour l’offre de base, 15 € pour la cartographie complète, 30 € pour l’offre qui donne les ventes similaires, le détail des calculs et les rapports. Yanport n’affiche aucun tarif sur son site ; la fiche de Les Outils Immo, vérifiée en juin 2026, relève 39 € HT par utilisateur et par mois pour l’offre destinée aux agents. PriceHubble et Perval passent par un devis.

Le coût caché n’est pas dans la facture, il est dans la main-d’œuvre. DVF gratuit suppose que quelqu’un télécharge, nettoie et croise, et ce quelqu’un c’est toi, un dimanche. Le coût caché de l’abonnement est ailleurs : une grille non publiée se négocie par utilisateur, et une agence de six négociateurs paie six fois. Je chiffre mes abonnements en nombre de ventes nécessaires pour les couvrir. À 39 € par mois, soit 468 € par an, l’outil est remboursé par une seule vente : c’est la dépense la plus facile à défendre de mon compte de résultat, et je suis d’ordinaire le premier à râler sur les abonnements.

Verdict sur la valeur : Simimo pour un indépendant qui veut une grille lisible, Yanport pour qui veut un chiffre d’erreur en face de la facture.

Qui doit choisir quoi

Négociateur seul sur un secteur urbain dense : un outil adossé à DVF suffit. Ton secteur produit assez de mutations pour que le fichier public tienne debout, et tu peux montrer chaque ligne au vendeur, ce qui vaut tous les rapports de vingt pages.

Agent sur un secteur rural ou sur des biens atypiques : vise le notarial, par Perval ou par un outil qui l’intègre. Là où DVF donne trois mutations sur cinq ans, la base des notaires décrit ce qui s’est vendu et couvre l’Alsace-Moselle que le fichier public ignore.

Dirigeant qui équipe une équipe : le critère n’est plus la source mais la grille tarifaire. Un éditeur qui refuse de publier un prix pour six postes le refusera aussi au renouvellement.

Collaborateur d’office notarial : l’outil se choisit dans l’écosystème notarial, qui branche l’observatoire, l’Insee et DVF sur le même dossier.

Si aucun ne convient, la question n’est peut-être pas l’outil : un avis de valeur tient par les comparables que tu as vérifiés et datés, pas par le moteur qui les a sortis.

Questions

Un outil adossé à DVF vaut-il un outil adossé aux bases notariales ?

Sur un marché dense, l’écart est faible et DVF a l’avantage d’être opposable : le vendeur peut vérifier chaque ligne lui-même. Sur un marché peu dense, le notarial gagne, parce qu’il décrit le bien et que DVF ne le décrit presque pas. Le vrai critère est le nombre de mutations comparables sur ton secteur, pas la réputation de la base.

Puis-je utiliser Patrim pour estimer le bien d’un client ?

Non, et c’est un point que la plupart des confrères ignorent. La page de l’administration fiscale, publiée le 02/05/2017 et modifiée le 06/01/2026, ouvre le service « Rechercher des transactions immobilières » aux vendeurs et acquéreurs potentiels de biens immobiliers, ainsi qu’aux allocataires dans le cadre des aides au logement. Le professionnel qui estime pour le compte d’un tiers ne figure dans aucune de ces qualités. Je ne suis pas juriste et je ne tranche pas la question de la sanction, mais la lecture de la page est sans ambiguïté sur qui elle vise.

Puis-je croiser plusieurs bases dans le même dossier d’estimation ?

C’est ce que font les meilleurs moteurs, et rien ne t’empêche de le faire à la main. J’ouvre DVF pour les ventes signées, les annonces pour ce qui est en concurrence aujourd’hui, et je note dans le dossier ce qui vient d’où. Le vendeur voit alors la différence entre un prix demandé et un prix obtenu, ce qui est exactement la conversation que je voulais avoir.

Les marges d’erreur affichées sont-elles fiables ?

Elles sont invérifiables en l’état, ce qui n’est pas la même chose que fausses. Ni Yanport ni Simimo ne publient l’échantillon, la date ni le protocole de leurs relevés. Traite-les comme un ordre de grandeur communiqué par le vendeur de l’outil, et pas comme une mesure indépendante.

Un logiciel d’estimation engage-t-il ma responsabilité ?

Le document que tu signes engage ta responsabilité, pas le moteur qui l’a rempli. C’est le sujet de l’article sur l’estimation gratuite et la responsabilité, et la règle vaut aussi bien pour un rapport de trente pages sorti d’un abonnement à 39 € que pour trois lignes écrites à la main.

Verdict

La règle du début tient après vérification, avec une correction : le critère qui sépare vraiment les outils n’est pas la base, c’est l’aveu de la base. Un éditeur qui écrit « annonces, DVF, données clients » te laisse juger de ce que vaut son estimation sur ton secteur ; un éditeur qui écrit « Big Data » te demande de le croire.

Ce que cette comparaison ne couvre pas, c’est le comportement de chaque moteur sur un bien réel. La mesure qui manquerait au marché tient en une ligne : le même appartement soumis aux six outils le même jour, et l’écart entre les six chiffres rendus. Personne ne l’a publiée, et je n’ai pas six abonnements.