Une ligne de DVF n’est pas une vente : ce que le fichier de la DGFiP contient, et ce qu’il n’a jamais contenu

Le 10 août 2026, à 8 h 15, j’ai téléchargé le fichier des ventes 2024 de la Haute-Garonne sur data.gouv.fr. 66 847 lignes. La même année, mon département a enregistré 25 805 mutations. Deux nombres pour la même chose, et un rapport de 2,59 entre les deux.

Ce qui m’a poussé à ouvrir le fichier moi-même, c’est un avis de valeur qu’un de mes négociateurs m’a présenté en juin, bâti sur un export DVF sorti d’un site gratuit. Trois comparables, un prix au mètre carré, une conclusion. Les trois comparables étaient trois lignes du même acte. Le même appartement, son parking et sa cave, comptés comme trois ventes, avec le prix total reporté sur chacune.

Le site n’a rien fait de travers, il a lu le fichier tel qu’il se présente. La plus grosse mutation de la Haute-Garonne en 2024 tient sur 391 lignes : le 23 février, un immeuble toulousain vendu 19 513 148 €, soit 333 appartements, 56 dépendances, un local commercial et une ligne de terrain, tous porteurs du même montant. Lue ligne à ligne, cette vente unique produit 333 appartements à 19,5 millions d’euros pièce.

En bref : sur les 25 805 mutations de la Haute-Garonne en 2024, 68,6 % occupent plus d’une ligne, et la valeur foncière est répétée à l’identique sur chacune. Additionner la colonne des prix rend 41,98 milliards d’euros là où le total réel est de 6,26 milliards, soit 6,7 fois trop. Un quart seulement des mutations qui portent un logement n’en portent qu’un, sur une seule ligne. Ces chiffres portent sur un département et un millésime, et la structure du fichier, elle, est nationale.

Enseignements clés

Six motifs ressortent de l’analyse des 66 847 lignes du millésime 2024 de la Haute-Garonne, recoupés sur Paris, le Gers et les millésimes 2021 à 2025.

1. 68,6 % des mutations occupent plus d’une ligne. Seules 8 102 mutations sur 25 805 tiennent sur une ligne unique ; 424 en occupent plus de dix. Paris est à 55,0 %, le Gers à 68,2 %.
2. Sommer la colonne des prix multiplie le total par 6,7. 41,98 milliards d’euros contre 6,26 réels en Haute-Garonne. À Paris, le facteur monte à 10,95.
3. Un quart des mutations avec logement sont directement exploitables. 4 421 sur 17 189 portent un logement et rien d’autre. Les 83,9 % de mutations d’appartement qui embarquent aussi une dépendance ne disent jamais quelle part du prix revient à quoi.
4. 13,0 % des mutations ne sont pas des ventes ordinaires. Vente en l’état futur d’achèvement, échange, adjudication, expropriation, vente de terrain à bâtir : 3 360 mutations qu’un filtre distrait laisse passer, dont 177 échanges à 4 250 € de valeur médiane.
5. 52,0 % des lignes d’appartement n’ont aucune surface Carrez. Le taux tombait à 73,3 % en 2021 et à 45,1 % en 2025 : le champ se remplit, il n’est toujours pas fiable.
6. Quatre territoires sont absents et le resteront. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte n’ont aucun fichier départemental. Les trois premiers relèvent du livre foncier du droit local, pas d’un retard de saisie.

Méthodologie

J’ai analysé 66 847 lignes de demandes de valeurs foncières couvrant l’année 2024 en Haute-Garonne, relevées le 10 août 2026, en comptant ce que le fichier groupe plutôt que ce qu’il déclare.

Source des données

Le fichier vient des demandes de valeurs foncières géolocalisées publiées par Etalab à partir des données de la DGFiP, dans le répertoire par département et par millésime de files.data.gouv.fr. Le jeu de données d’origine est mis à jour deux fois par an, fin avril et fin octobre ; la version que j’ai lue porte la date du 7 avril 2026. La publication repose sur l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales, issu de la loi du 10 août 2018, et son périmètre est fixé par l’article R*112 A-1.

Personne n’a besoin de me croire sur parole : les fichiers sont ouverts, ils pèsent moins de deux mégaoctets par département et par année, et n’importe quel tableur en ouvre un. Refaites le compte, c’est le seul mérite de ce travail.

Échantillon

Approche

Le regroupement repose sur la colonne id_mutation, qu’Etalab décrit comme un « identifiant de mutation (non stable, sert à grouper les lignes) », créé dès que la valeur foncière ou la date change. J’ai comparé, pour chaque indicateur, le résultat obtenu ligne à ligne et le résultat obtenu après regroupement. Les prix au mètre carré sont calculés en médiane, et sur deux populations distinctes : toutes les lignes d’appartement d’un côté, les seules mutations portant un appartement isolé de l’autre.

Limites

• Un département n’est pas la France. Les ordres de grandeur se retrouvent sur Paris et le Gers, mais la part de vente en l’état futur d’achèvement varie de 0,46 % à Paris à 11,74 % en Haute-Garonne : ce qui se transpose, c’est la mécanique, pas les niveaux.
• Le millésime le plus récent est incomplet. Etalab prévient qu’il manque encore une partie des données de l’année passée. Les volumes 2025 que je cite sont donc des planchers.
• Le fichier géolocalisé n’est pas le fichier brut. Etalab normalise les codes INSEE et reconstruit un identifiant de parcelle ; certaines lignes du fichier de la DGFiP restent non géocodées et sortent du champ.

Combien de lignes faut-il pour une vente ?

En Haute-Garonne, il en faut 2,59 en moyenne, et 68,6 % des mutations en occupent au moins deux. La distribution est écrasée vers le bas mais sa queue est longue : 424 mutations dépassent dix lignes, et la plus étalée en occupe 391.

Ce qui produit ces lignes, ce n’est pas un défaut de saisie, c’est le lot. Une ligne correspond à un bien identifié au cadastre : un appartement, une cave, un box, une parcelle. Un appartement toulousain vendu avec sa cave et son parking fait donc trois lignes, et 83,9 % des mutations comportant un appartement embarquent au moins une dépendance. La proportion tombe à 38,3 % pour les maisons.

Ce que cela change : la mutation reste la bonne unité, et elle ne se déduit pas d’un compte de lignes. Le motif tient dans le temps.

Cinq ans, un rapport qui ne bouge pas de plus de 0,16 point. Aucun des guides DVF qui se classent en tête sur la requête ne publie ce rapport, et deux d’entre eux, pourtant écrits pour des professionnels, ne mentionnent pas du tout la question.

En pratique : avant d’utiliser un comparable, comptez combien de lignes portent son identifiant de mutation. S’il y en a plus d’une, le prix affiché n’est pas celui du bien que vous regardez. C’est le premier réflexe à installer chez un négociateur qui prépare un avis de valeur.

Ce qu’un prix de DVF recouvre, et ce qu’il additionne

La valeur foncière est répétée à l’identique sur toutes les lignes d’une mutation, sans une seule exception dans mon échantillon : sur 25 805 mutations, zéro porte deux montants différents. C’est mécanique, puisque l’identifiant change dès que le prix change. Conséquence immédiate : additionner la colonne rend 41,98 milliards d’euros pour la Haute-Garonne en 2024, contre 6,26 milliards après regroupement.

Deuxième point, et celui-là compte pour nous plus que pour un statisticien : le prix inscrit est un prix net vendeur. La foire aux questions d’Etalab l’écrit noir sur blanc, il ne comprend « ni frais d’agence immobilière, ni frais de notaire », le mobilier vendu avec le bien en est retiré, et la TVA y est incluse. Comparer une valeur foncière à un prix FAI affiché en vitrine, c’est comparer deux nombres qui ne contiennent pas la même chose. Sur un dossier à 250 000 € net vendeur avec 5 % d’honoraires à la charge de l’acquéreur, l’écart est de 12 500 €, et c’est exactement l’ordre de grandeur d’une négociation.

Troisième point : le fichier ne dit jamais quelle part du prix revient à quel lot. Un appartement, une cave et un parking vendus ensemble donnent un montant global et trois lignes. Ventiler soi-même revient à inventer une clé de répartition qui n’existe nulle part dans les données.

Ce qu’on en fait : l’unité de calcul, c’est la mutation, et le montant qu’elle porte est net vendeur. La part du parking, celle de la cave, le mobilier retiré avant déclaration, tout ça se reconstitue à vue de nez ou pas du tout.

Pourquoi « Vente » n’est pas un filtre suffisant

13,0 % des mutations de la Haute-Garonne en 2024, soit 3 360 sur 25 805, ne sont pas des ventes ordinaires. L’article R*112 A-1 prévoit d’ailleurs la publication des ventes, des adjudications, des expropriations et des échanges : ces natures cohabitent par construction.

Les échanges méritent qu’on s’arrête : leur valeur médiane est de 4 250 €, et 53 d’entre eux portent moins de 1 000 €. Un échange n’inscrit pas un prix de marché, il inscrit une soulte ou une valeur déclarée. Laissés dans un calcul de moyenne, ils tirent vers le bas sans prévenir.

La vente en l’état futur d’achèvement pose le problème inverse. Elle pèse 11,74 % des mutations en Haute-Garonne, contre 0,46 % à Paris, et 93,1 % de ses lignes ne portent aucun type de local : au jour de l’acte, le logement n’existe pas encore, il n’y a qu’une parcelle. Un filtre sur type_local égal à « Appartement » évacue donc la quasi-totalité du neuf. Autant dire qu’on mesure un marché amputé d’un dixième de ses transactions, celui qui tire les prix vers le haut.

Au bureau : filtrez sur la nature de mutation avant tout calcul, et sachez ce que vous venez d’écarter. Un chiffre bâti sur les seules ventes de l’ancien reste un bon chiffre à condition qu’on le présente comme tel, ce qui rejoint la discipline des publications de prix : chacune mesure un objet précis, et le nom qu’on lui donne engage.

Ce que le fichier n’a jamais décrit, et les quatre territoires qu’il ignore

Quarante colonnes dans le fichier géolocalisé, dont 16 décrivent le bien. Retirez-en les cinq colonnes de surface Carrez, les doublons de code et de libellé, et il reste quatre informations utiles à une estimation : la nature du local, la surface réelle bâtie, le nombre de pièces principales et la surface de terrain. Pas d’étage, pas d’année de construction, pas d’ascenseur, pas d’exposition, pas d’état, pas de travaux, pas de diagnostic de performance énergétique. Interrogé sur l’étage manquant, Etalab répond que « cette information n’est pas présente dans la base de données initiale ».

Le périmètre est réglementaire. L’article R*112 A-1 énumère les informations publiées, et ce qui n’y figure pas n’arrivera jamais par une mise à jour.

Le champ le plus trompeur est la surface. La surface affichée est la surface réelle bâtie, pas la Carrez, et Etalab qualifie cette dernière de « remplie sporadiquement et sans valeur légale ». La mesure confirme : 52,0 % des 11 130 lignes d’appartement n’ont aucune surface Carrez, et 3,3 % seulement des maisons en portent une, ce qui est logique puisque la Carrez ne concerne que les lots de copropriété. Sur les 5 346 lignes où les deux surfaces coexistent, la Carrez dépasse la surface réelle bâtie dans 58,7 % des cas : elles ne se rangent même pas dans l’ordre qu’on attend.

Un guide qui se classe en tête sur cette requête écrit pourtant que la surface d’un appartement est « généralement la surface Carrez ». C’est l’inverse de ce que dit le producteur des données, et de ce que montre le fichier.

Restent les territoires. Au 10 août 2026, le répertoire départemental du millésime 2024 contient 97 fichiers. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte renvoient une erreur 404. Dans les trois départements du droit local, explique Etalab, les mutations sont inscrites au livre foncier et la DGFiP ne les détient pas. Aucun rattrapage n’est en cours et il n’y en aura pas : tant que le livre foncier reste fermé, la DGFiP n’a rien à publier.

Concrètement : un confrère strasbourgeois ou messin n’a pas une version dégradée de DVF, il n’a rien du tout. Et pour les autres, le fichier ne remplace pas la visite : il donne un prix, une surface et un nombre de pièces, ce qui laisse dehors tout ce qui fait l’écart entre deux appartements du même immeuble.

Surprises et valeurs aberrantes

Trois résultats sont allés contre ce que j’attendais.

Le biais du calcul naïf ne va pas dans le même sens partout. Je pensais qu’additionner toutes les lignes d’appartement gonflerait mécaniquement le prix au mètre carré, puisque le prix inclut le parking. En Haute-Garonne, c’est le contraire : la médiane naïve tombe à 3 089 €, contre 3 620 € sur les seules mutations d’appartement isolé, soit 14,7 % plus bas. À Paris, la naïve est 7,4 % plus haute, et dans le Gers 15,8 % plus haute. Mon hypothèse, et ce n’est qu’une hypothèse : restreindre aux mutations d’un seul lot sélectionne les petits appartements de centre-ville vendus sans stationnement, ceux dont le prix au mètre carré est le plus élevé. Le filtre « propre » fabrique donc son propre échantillon.

381 mutations affichent exactement 1 €, et 447 restent sous 100 €. La plus étendue couvre huit communes pour un euro symbolique. Ces régularisations foncières ne se distinguent d’une vente par aucune colonne.

Le facteur de surcomptage n’est pas une constante. Il vaut 6,62 en 2021, 4,77 en 2022, 6,68 en 2023, 6,71 en 2024 et 13,32 en 2025 sur le même département. Deux ou trois mutations géantes suffisent à le déplacer du simple au triple, ce qui interdit d’en faire une règle de correction.

Ce que ça nous apprend : il n’existe pas de coefficient qui rattrape une lecture ligne à ligne. Le regroupement se fait ou ne se fait pas.

Limites et pistes de recherche

Cette étude porte sur un département et cinq millésimes, et elle mesure la forme du fichier, pas le marché.

Ce qu’elle ne couvre pas : la comparaison avec le fichier brut de la DGFiP, dont la structure en dispositions est plus fine. Ni l’appariement avec DV3F, la version retraitée du Cerema, réservée aux acteurs publics ayants droit. C’est le paradoxe de cette base : la version la mieux nettoyée est celle à laquelle une agence privée n’a pas accès.

Questions ouvertes : l’identifiant étant créé dès que le prix ou la date change, deux ventes du même jour au même montant peuvent-elles être fusionnées ? 1 503 couples de date et de prix sont portés par plusieurs mutations dans mon échantillon, et je n’ai pas su mesurer combien de fusions réelles cela produit. Le remplissage de la Carrez, lui, va-t-il continuer de s’améliorer ?

Implications et recommandations

Au vu de ces résultats, un professionnel qui utilise DVF devrait changer une chose avant toutes les autres : regrouper par mutation avant le premier calcul.

Pour l’agent qui estime

1. Vérifiez le nombre de lignes du comparable. 68,6 % des mutations en portent plusieurs et le prix est répété sur chacune. Un comparable multiligne se garde comme référence de niveau, jamais comme prix au mètre carré.
2. Convertissez avant de comparer. Le montant DVF est net vendeur ; votre prix de vitrine ne l’est pas. Sur un bien à 250 000 € avec 5 % d’honoraires acquéreur, l’écart est de 12 500 €, et c’est le genre de détail qui fait perdre un rendez-vous vendeur.
3. Refusez le prix médian communal sous 30 ventes. 429 des 550 communes de mon département ont enregistré moins de 30 mutations en 2024, dont 283 moins de dix. Sur ces communes, une médiane change de valeur pour trois transactions de plus, ce que montre bien l’effet de structure.

Pour le dirigeant qui achète de la donnée

1. Demandez à votre fournisseur ce qu’il fait des lignes multiples. C’est la question qui trie les outils en trente secondes, et elle vaut pour tous les estimateurs adossés à DVF. S’il n’a pas de réponse, son prix au mètre carré est un prix ligne à ligne.
2. Ne republiez pas un extrait brut. Etalab rappelle que le décret du 28 décembre 2018 interdit toute réutilisation permettant la réidentification des personnes, et interdit l’indexation de ces informations par les moteurs de recherche. Un extrait DVF collé sur le site de l’agence tombe sous cette règle.
3. Datez le millésime que vous citez. DVF est révisé deux fois par an et de nouvelles transactions s’ajoutent dans tous les millésimes, ce qui le range avec les séries révisables plutôt qu’avec les chiffres définitifs.

Questions fréquentes

Comment ces données ont-elles été collectées ?

En téléchargeant les fichiers départementaux publiés par Etalab, puis en comptant les regroupements par identifiant de mutation. Aucun échantillonnage, aucun redressement, aucune donnée d’agence.

Est-ce que ces résultats valent pour mon département ?

La mécanique, oui ; les niveaux, non. Le rapport lignes sur mutations tient entre 2,07 à Paris et 4,39 dans le Gers, et la part de vente en l’état futur d’achèvement va de 0,46 % à 11,74 % entre ces deux mêmes territoires. Refaites le compte sur votre fichier, il vous coûtera une demi-heure.

DVF donne-t-il le prix payé par l’acquéreur ?

Non. Il donne un prix net vendeur, hors honoraires d’agence et hors frais de notaire, mobilier déduit et TVA incluse. C’est un point que la foire aux questions d’Etalab énonce clairement et que la plupart des guides omettent, alors que c’est celui qui compte quand on défend une rémunération devant un vendeur.

Puis-je citer cette étude ?

Oui, en la datant. Les données brutes appartiennent à la DGFiP et se retrouvent sur files.data.gouv.fr ; le comptage est le mien et il est refaisable.

Annexe de données

Trois départements, millésime 2024, relevé le 10 août 2026.

Format de citation : Nordine Amrani, « Une ligne de DVF n’est pas une vente », La Gazette de l’Immo, données relevées le 10 août 2026 sur les fichiers Etalab du millésime 2024.

Pour situer DVF parmi les autres producteurs de chiffres du métier, voir qui produit quoi et où se relèvent ces données.