Le prix médian de la commune a monté, aucun prix n’a bougé : l’effet de structure

J’ouvre le fichier des ventes de la Haute-Garonne, je filtre sur Castanet-Tolosan, et je regarde deux trimestres qui se suivent. Premier trimestre 2023 : le prix médian au m² des appartements y ressort à 3 050 €. Deuxième trimestre 2023 : 3 311 €, soit 8,6 % de plus en trois mois. Dans la même commune et sur le même mouvement, le prix médian des appartements vendus tombe de 168 675 € à 158 500 €, en recul de 6 %.

Les deux chiffres sont exacts. 34 ventes d’un côté, 33 de l’autre. Entre les deux, ce qui a changé, c’est la taille des appartements passés à l’acte : la part des surfaces de 30 à 45 m² monte de 20,6 % à 39,4 %, celle des 80 m² et plus tombe de 23,5 % à 9,1 %.

En bref : j’ai repris les 52 751 ventes d’appartements de Haute-Garonne enregistrées dans les demandes de valeurs foncières entre 2021 et 2025. Sur les 52 communes du département qui atteignent le seuil que les notaires s’imposent avant de publier un prix standardisé, la variation trimestrielle médiane du prix médian au m² atteint 5,6 %, contre 5,3 % dans une simulation où les prix sont figés par construction. Un trimestre sur quatre, le prix médian brut et le même prix calculé à structure de ventes constante partent en sens contraires. Et 534 communes du département sur 586 n’ont, pour les appartements, aucun prix trimestriel qui vaille la peine d’être lu.

Les cinq résultats du relevé

1. Un tirage au sort dans un vivier de prix figés reproduit 95 % du mouvement observé. Prenez les 52 communes retenues : la variation trimestrielle médiane du prix médian au m² s’établit à 5,6 % ; la même mesure sur des trimestres tirés au hasard dans les prix de la commune, sans qu’aucun prix ne change, donne 5,3 %.
2. Un trimestre sur quatre, le brut et la structure constante s’opposent. Sur 696 variations trimestrielles calculées commune par commune, 170 voient le prix médian brut monter quand le prix à structure constante descend, ou l’inverse.
3. La décote de surface atteint 50 % à Toulouse. Sous 30 m², le prix médian s’établit à 4 348 €/m² sur cinq ans ; entre 60 et 80 m², à 2 890 €/m². C’est ce qui donne du levier au mix des ventes.
4. Faire passer la part des petites surfaces de 20 % à 40 % suffit à ajouter 8 % au prix médian. Prix inchangés, vivier inchangé : 3 071 €/m² dans un cas, 3 316 €/m² dans l’autre.
5. 52 communes sur 586 passent le seuil, et c’est le critère trimestriel qui coupe. 80 communes atteignent 30 ventes d’appartements en cinq ans ; 52 seulement en ont au moins cinq au dernier trimestre.

La méthode : 52 751 ventes, cinq ans, un seul département

D’où viennent les données

Du fichier des demandes de valeurs foncières géolocalisées, publié sous licence ouverte sur data.gouv.fr et mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. J’ai téléchargé les cinq millésimes départementaux de la Haute-Garonne, de 2021 à 2025, le plus récent s’arrêtant au 31 décembre 2025.

Ce fichier a ses pièges. Une mutation y occupe plusieurs lignes, la nature de mutation ne se filtre pas de bonne foi, et quatre départements manquent pour une raison de droit. Je les traite ailleurs, dans les pièges de lecture des demandes de valeurs foncières.

L’échantillon

Ce que j’ai calculé

Trois calculs, et aucun n’exige davantage qu’un tableur patient.

D’abord, le prix médian au m² par commune et par trimestre, tel que n’importe qui le lirait. Ensuite, le même prix médian recalculé à structure de ventes constante : je découpe les ventes en cinq tranches de surface, je prends la médiane de chaque tranche, et je les repondère avec la répartition observée sur les cinq ans plutôt qu’avec celle du trimestre. Enfin, une simulation : je fige les prix d’une commune, je tire au hasard des trimestres de la taille réelle de ses trimestres, 20 000 fois, et je mesure l’écart entre deux tirages consécutifs. Dans cette simulation, par construction, aucun prix n’a bougé.

Je ne suis pas statisticien et je ne prétends pas l’être. Je n’ai reproduit aucun modèle hédonique et je ne saurais pas le faire.

Les limites, avant les résultats

• Un seul département, et un département atypique. La Haute-Garonne concentre ses ventes d’appartements sur Toulouse. Un département sans grande ville donnerait d’autres ordres de grandeur.
• Le critère de l’acquéreur me manque. Les notaires comptent les ventes « acquises par des personnes physiques » ; le fichier des valeurs foncières ne dit pas qui achète. Mes comptages de communes au seuil sont donc légèrement optimistes.
• Ma médiane à structure constante n’est pas un prix standardisé. Elle neutralise la surface, rien d’autre : ni l’étage, ni l’ascenseur, ni le quartier. Le modèle des notaires en tient une douzaine.
• Les mutations portant plusieurs lots bâtis sont écartées, ce qui retire des ventes réelles du comptage.

Pourquoi un petit logement se vend plus cher au mètre carré

Prenons les 34 341 ventes d’appartements toulousaines de la période. Le prix médian au m² y varie de 2 890 € à 4 348 € selon la seule tranche de surface. Un rapport de 1 à 1,5, qui ne dit rien de la qualité des biens : il dit que le mètre carré du studio et celui du quatre-pièces ne se vendent pas au même tarif.

La dernière ligne retourne la courbe : au-delà de 80 m², le mètre carré remonte à 3 279 €, parce que les grands appartements toulousains ne sont pas dans les mêmes rues que les studios. La décote de surface n’est pas une loi mécanique. C’est une pente qui s’inverse quand la localisation reprend la main.

Cette pente est le levier de tout ce qui suit. J’ai refait l’expérience sur le vivier toulousain, prix inchangés : à 20 % de ventes de moins de 45 m², le prix médian ressort à 3 071 €/m² ; à 40 %, il ressort à 3 316 €/m². Deux cent quarante-cinq euros du mètre carré, 8 %, et pas un vendeur n’a révisé son prix.

Ce que j’en fais en rendez-vous : quand un vendeur m’oppose un prix au m² relevé sur un site, la première question n’est pas d’où il sort. C’est sur quelles surfaces il a été calculé. La distinction entre la décote de surface et l’effet de structure est aussi celle qui sépare un avis de valeur défendable d’un chiffre repris tel quel.

Ce que produit un trimestre où aucun prix n’a bougé

Voici le résultat qui m’a le plus surpris. J’ai figé les prix, je tire des trimestres dans un vivier immobile, et je mesure ce que le prix médian fait quand même.

Le vivier est ici celui de Toulouse entière, hétérogène par nature : lisez cette table comme une borne haute. Reste que la mécanique est brutale. À cinq ventes dans le trimestre, soit le plancher exact que les notaires exigent, sept tirages sur dix s’écartent de plus de 10 % du tirage précédent. Rien ne s’est passé.

Ce que donne la confrontation au réel : j’ai refait la simulation commune par commune, avec le vivier propre de chaque commune et son volume trimestriel réel, puis j’ai comparé au mouvement effectivement observé.

Parmi les 696 variations trimestrielles observées, 87,6 % tiennent sous le neuvième décile de la simulation. Autrement dit : le mouvement d’un prix médian communal est le plus souvent indiscernable de ce que produit un marché parfaitement immobile.

En pratique : sous une centaine de ventes trimestrielles, la variation d’un prix médian communal ne se commente pas. Elle se compte, elle ne s’interprète pas.

Un trimestre sur quatre, le brut et la structure partent en sens contraires

170 des 696 variations trimestrielles calculées, soit 24,4 %, voient le prix médian brut et le prix médian à structure de surface constante partir dans des directions opposées. L’écart médian entre les deux mesures atteint 2,85 points de pourcentage, et le neuvième décile 10,5 points.

Un exemple, à Blagnac, quatrième trimestre 2025. En brut, la médiane monte de 2,1 %. À structure constante, la même mesure recule de 2,0 %. Entre les deux trimestres, la part des ventes de moins de 45 m² est passée de 21,9 % à 32,4 %.

Le point de comparaison : les notaires du Grand Paris ont publié exactement cette démonstration le 30 novembre 2017, dans leur note sur les prix standardisés. Au Perreux-sur-Marne, troisième trimestre 2017, le prix médian des maisons ressort à 628 000 €, en hausse de 28,2 % sur un an, quand le prix standardisé ressort à 527 200 €, en baisse de 3,9 %. Leur explication tient en une ligne : les maisons vendues faisaient 107 m² en moyenne un an plus tôt, elles en font 133.

Vingt-huit points d’écart chez eux, quatre chez moi. Le mécanisme est le même, l’amplitude dépend du volume et du type de bien.

Ce qu’il faut en tirer : un prix médian communal en hausse et un prix standardisé en baisse, publiés le même jour par la même maison, ne se contredisent pas. Le premier décrit ce qui s’est vendu, le second ce que vaut un bien donné. Choisir lequel citer relève du même arbitrage que le choix d’un indice plutôt qu’un baromètre.

Le seuil des notaires laisse 52 communes sur 586

Les notaires franciliens ne calculent un prix standardisé qu’à partir de 30 ventes d’un type de bien sur cinq ans, dont au moins cinq au dernier trimestre étudié. J’ai appliqué ces deux conditions au fichier des valeurs foncières de la Haute-Garonne, au quatrième trimestre 2025.

Le critère qui coupe n’est pas celui des cinq ans, c’est celui du trimestre : 28 communes disposent d’un historique suffisant et n’ont pas assez vendu ce trimestre-là pour être publiées. Pour elles, l’absence de chiffre est le résultat.

Face à ce que publient les notaires : dans leur tableau des prix au m² standardisés du quatrième trimestre 2023, les Notaires du Grand Paris publient un prix d’appartement pour 247 communes franciliennes et un prix de maison pour 193. Et même parmi elles, 24 lignes d’appartements et 44 lignes de maisons portent la mention « n.s. », non significatif, sur au moins une évolution.

Ce silence est rare. Les sites qui affichent un prix au m² sur la totalité des communes françaises ont, eux, décidé de ne jamais rendre une case vide.

Implication pratique : avant de citer un prix communal, comptez les ventes qui l’ont produit. Le fichier des valeurs foncières donne ce comptage gratuitement, et vous saurez alors si vous citez une mesure ou un tirage au sort. C’est la même hygiène que celle des chiffres provisoires qu’on adosse à un mandat.

Deux résultats que je n’attendais pas

La surface n’explique presque rien du bruit. Je m’attendais à ce que neutraliser la composition par tranche de surface calme la médiane. Sur le vivier toulousain, à dix ventes par trimestre, un tirage libre donne un écart médian de 12,44 % et un tirage à structure de surface constante 12,62 %. Aucune différence. La dispersion des prix à l’intérieur d’une même tranche pèse donc plus lourd que la composition entre tranches. Mon hypothèse, et je la donne pour ce qu’elle est : dans une commune, deux appartements de 55 m² ne sont tout simplement pas comparables. Ce résultat explique pourquoi les notaires passent par un modèle à une douzaine de caractéristiques plutôt que par une simple stratification.

Bagnères-de-Luchon vend plus d’appartements que Balma. 883 ventes en cinq ans pour une station thermale de montagne, contre 704 à Ramonville-Saint-Agne et 670 à Balma, deux communes de la couronne toulousaine bien plus peuplées. Une commune de résidence secondaire produit du volume statistique sans produire un marché comparable.

Ce que ces deux résultats m’apprennent : le nombre de ventes est une condition nécessaire à la lecture d’un prix médian, jamais une condition suffisante.

Ce que cette étude ne couvre pas

• Les prix eux-mêmes. Je n’affirme rien sur le niveau des prix toulousains, seulement sur la lisibilité de leur médiane trimestrielle.
• Les biens neufs. Le fichier des valeurs foncières mélange l’ancien et le neuf, et je n’ai pas su les séparer proprement.
• Le reste de la France. Un département, cinq ans, deux types de biens.

Trois questions me restent sur les bras. À partir de combien de ventes trimestrielles la variation d’un prix médian communal cesse-t-elle d’être du bruit, en fonction de la dispersion locale ? Le même exercice sur les maisons, où la surface du terrain s’ajoute, donne-t-il des écarts plus larges ? Et que vaut, en Haute-Garonne, un prix standardisé calculé à la manière des notaires franciliens, à partir des seules caractéristiques que le fichier public expose ?

Ce que j’en ai changé dans mon agence

Je fais encore une à deux estimations par semaine moi-même. Ce relevé m’a fait changer deux habitudes, et ce sont les miennes, pas les vôtres.

Côté pilotage. Je ne déclenche plus rien sur une variation trimestrielle d’un prix médian communal en dessous d’une centaine de ventes : la table de simulation ci-dessus donne l’ordre de grandeur du bruit à ce volume. Un mouvement de 5 % sur trente ventes vaut, en médiane, un tirage au sort. Pour ce qui coûte, un recrutement, un poste de diffusion, un barème, je regarde le cumul annuel.

Côté rendez-vous vendeur. Mes deux négociateurs demandent maintenant le nombre de ventes derrière le prix au m² qu’on leur oppose, et la répartition des surfaces. Les deux se trouvent gratuitement dans les données publiques, et le second argument porte mieux que le premier : il montre que le chiffre décrit un autre bien. Les portails de données publiques et les outils d’estimation ne servent pas la même chose sur ce point, et l’écart se voit en rendez-vous.

Questions fréquentes

Comment ces données ont-elles été collectées ?

Par téléchargement des cinq millésimes 2021 à 2025 du fichier des demandes de valeurs foncières géolocalisées du département 31, puis filtrage et agrégation. La section méthode donne les critères retenus.

Est-ce que cela s’applique à mon département ?

Le mécanisme, oui : il est arithmétique. Les ordres de grandeur, non. Une commune de 30 000 habitants sans grande ville voisine a un vivier moins dispersé que le mien, donc un bruit plus faible à volume égal. Comptez vos ventes trimestrielles avant de transposer les seuils.

Le prix médian est-il un mauvais indicateur ?

Non, et l’Insee le dit mieux que moi dans sa note méthodologique de mai 2025 : un indice fondé sur le prix médian est moins sensible aux valeurs extrêmes qu’une moyenne, mais reste « sujet à des biais, la qualité des biens vendus pouvant évoluer dans le temps ». Une médiane décrit fidèlement ce qui s’est vendu. Elle ne dit pas ce que vaut un bien.

Pourquoi les notaires ne publient-ils pas partout ?

Parce qu’ils estiment un modèle par commune, sur les ventes des cinq dernières années, et qu’un modèle a besoin d’observations. L’Insee limite d’ailleurs à environ 350 le nombre de strates de son propre indice, pour garantir plus de 440 ventes par an dans chacune.

Puis-je citer cette étude ?

Oui. Reprise conseillée : Nordine Amrani, « Le prix médian de la commune a monté, aucun prix n’a bougé : l’effet de structure », La Gazette de l’Immo, 2026, avec le lien vers cette page. Les données de départ sont publiques et le relevé se refait.

Ces chiffres seront-ils mis à jour ?

Le fichier source paraît en avril et en octobre. Je reprendrai ce relevé quand un millésime ajoutera une année pleine, pas avant.

Annexe : le relevé commune par commune

Les huit communes les plus actives de Haute-Garonne sur le marché de l’appartement, avec le volume trimestriel médian et les deux mesures de variation.

Toulouse est la seule commune du département dont le mouvement observé dépasse nettement le bruit simulé : 2,2 % contre 1,1 %. À ce volume, le prix médian trimestriel porte une information. En dessous, il porte surtout la liste de ce qui s’est vendu.