Dix-huit mois, entre 2019 et le début de 2021, à faire ouvrir la mauvaise porte à mes négociateurs. Ils se connectaient sur leur espace personnel des impôts, sortaient des comparables pour un client. Je n’avais jamais lu la liste des motifs qui autorisent cette consultation. Elle est courte, elle est publique, et l’estimation pour le compte d’un tiers n’y figure pas.
Le 12 juin 2025, la commission Territoires du Conseil national de l’information statistique a réuni ceux qui fabriquent ces fichiers. J’en ai retenu six, qui disent la même chose sous six angles : mettre une donnée à disposition ne la rend pas accessible. L’un d’eux a mesuré que 62 % des vendeurs de logement n’utilisent aucune donnée de prix. Autour de la table : la direction générale des finances publiques, le Cerema, l’Insee, le service statistique du ministère du Logement, l’université. Des gens qui fabriquent, pas qui commentent. J’ai relu leur compte rendu avec ma question à moi, quelle porte ouvrir devant quel besoin.
Alexis Sautreau, direction générale des finances publiques
La maison produit le fichier des demandes de valeurs foncières, et son représentant est intervenu pour corriger une impression laissée par les exposés précédents.
« Je souhaite préciser qu’il existe une façon d’exploiter les données brutes de DVF plus ergonomique que le fichier à plat présenté. Une application est disponible sur l’espace personnel de www.data.gouv.fr permettant des recherches par adresse. Cela permet au grand public de connaître les transactions récentes sans avoir à exploiter un fichier à plat. »
Trois portes mènent à la même matière, et la profession les confond en permanence. La première est l’explorateur de data.gouv.fr : recherche à l’adresse, filtre par type de bien, parcelle, export. Sans compte, en quelques minutes, c’est celle du rendez-vous d’estimation. La deuxième est le fichier lui-même, en texte séparé par des barres verticales, 5 années glissantes, remplacé intégralement en avril et en octobre : la livraison de 2026 est datée du 7 avril. Elle suppose un tableur qui encaisse plusieurs millions de lignes. La troisième est le service de recherche de transactions logé dans l’espace personnel des impôts, celui de mon erreur : la liste de ses motifs parle d’IFI, de succession, de donation, de contrôle fiscal, d’expropriation, de votre propre vente. Pas du bien d’un client.
Antoine Herman, Cerema
Il dirige le groupe « Traitement et valorisation des données foncières » au Cerema Hauts-de-France et suit la base DV3F depuis près de 10 ans. Son exposé chiffre ce que l’ouverture a apporté, puis ce qu’elle a coûté.
« Un problème majeur concerne l’ouverture des données DV3F : certains champs d’identification (code service et référence du document) ont disparu avec l’open data, ainsi que les identifiants fiscaux des locaux. Cette perte affecte la qualité des données, car l’identifiant local permettait une liaison parfaite avec les fichiers fonciers. »
Je n’ai lu ça nulle part ailleurs : la version ouverte est une version amputée, et l’amputation coûte cher. Elle empêche de rattacher proprement une vente au local vendu. Trois étages coexistent donc. Le fichier brut, pour tout le monde. DVF+ open-data, la même matière structurée et géolocalisée, pour tout le monde aussi. Puis DV3F, enrichi des fichiers fonciers, que Herman réserve aux seuls ayants droit : une agence n’y entre pas. Restent ouverts à tous les indicateurs de marché qui en sont tirés, par commune, intercommunalité, aire d’attraction, département. 4 000 structures publiques sont référencées sur son portail, dont 80 % des intercommunalités, et il constate que beaucoup ne reviennent jamais. L’Alsace et la Moselle restent absentes, et il le dit sans détour.
Aurélie Goin, Insee
Elle produit, avec le notariat, les indices trimestriels de prix des logements anciens, et elle a présenté la nouvelle base de la propriété foncière. Sa phrase la plus utile est la plus sèche.
« Ces indices mesurent les évolutions de prix, non les niveaux de prix. »
Chaque confrère qui sort un prix au mètre carré « de l’Insee » vient de citer un document qui n’en contient pas. Le second chiffre qu’elle donne vaut la lecture du compte rendu à lui seul : les strates élémentaires du calcul reposent sur un minimum de 110 transactions par an, et l’Insee ne diffuse pas à ce niveau, il réagrège. Autrement dit, l’institut qui dispose de la matière la plus complète du pays refuse de publier là où vous, vous produisez un chiffre communal sur trente ventes. Elle recense trois sources de prix : DVF brut hors Alsace-Moselle, DV3F retraité, et les données notariales, exhaustives depuis septembre 2021 et seules à couvrir l’Alsace-Moselle. La série publiée remonte à 1992, et la méthodologie est révisée tous les 8 ans environ, révision actuellement en cours. Le mécanisme derrière tout ça est démonté dans l’effet de structure et le prix médian.
Olivier Aguer, service des données et études statistiques
Sous-directeur des statistiques du logement et de la construction au ministère du Logement, il a raconté ce jour-là comment l’État a cessé d’acheter les bases notariales.
« Par le passé, nous achetions leurs bases BIEN et PERVAL avec la DHUP. Il y a un an et demi, nous avons engagé une démarche grâce aux lois encadrant la statistique publique pour obtenir les données gratuitement et les mettre à disposition au CASD, ce qui n’était pas le cas auparavant. »
L’argument juridique mérite d’être connu : l’article 7 bis de la loi de 1951, au motif que les notaires exercent une mission de service public sur ces données. Il précise que l’obtention n’a pas été facile et que toutes les variables n’ont pas suivi. Pour une agence, l’effet immédiat est nul : le Centre d’accès sécurisé aux données est un dispositif de recherche, sur projet, et les millésimes y arrivent dix-huit mois après l’année observée. L’effet à trois ans est réel, lui, parce que des travaux comparant enfin les sources sur le même champ en sortiront. Ouvertes dès aujourd’hui : les publications du service, le neuf, les terrains à bâtir, les maisons individuelles.
Alexandre Coulondre, Université Gustave Eiffel
Chercheur, il travaille sur les marchés immobiliers locaux depuis 2019, date de l’ouverture de DVF, et il a enquêté sur ce que les vendeurs font réellement de cette donnée.
« Notre enquête, menée en 2021, montre qu’aucun particulier ne consulte la donnée brute. Les vendeurs accèdent à l’information via des intermédiaires qui transforment ces données en informations exploitables. L’ouverture de DVF a ainsi créé tout un écosystème d’entreprises. »
Voilà pourquoi le vendeur d’en face n’arrive jamais avec le fichier : il arrive avec ce qu’un site en a fait. Coulondre et sa collègue Claire Juillard ont testé 58 outils d’estimation en ligne sur des biens-types. Sur un même appartement ancien décrit à l’identique, l’écart entre les prix suggérés va du simple à près du double. Il pointe aussi ce qui manque dans la donnée ouverte pour expliquer un prix : l’année de construction et l’étage. Deux caractéristiques que vous relevez, vous, en visite. Votre avantage sur un estimateur automatique est là, et nulle part ailleurs, ce que rappelle ce que doit contenir un avis de valeur. L’ouverture a baissé le coût d’accès à la donnée et relevé d’autant celui du savoir-faire nécessaire pour s’en servir.
Mathias André, Insee
Il a co-développé les traitements de valeurs foncières passés en production à l’Insee. C’est aussi lui qui a lâché, en séance, la phrase que la profession n’aimera pas.
« L’objectif des agents immobiliers n’est pas d’estimer correctement les prix, mais de vendre un produit, certains préférant afficher des prix plus élevés pour attirer des clients. »
Je vais faire quelque chose que je fais rarement : lui donner à moitié raison. La surestimation pour rentrer un mandat existe, je l’ai pratiquée en 2012, onze mois de portefeuille et quatre baisses de prix pour vendre 9 % sous mon estimation de départ. Là où il se trompe, c’est sur l’intérêt : celui qui surestime ne vend pas, il stocke. L’autre moitié de son intervention nous sert davantage, parce qu’elle porte sur les modèles. Il avertit qu’« il n’existe pas une seule estimation correcte des prix », les acteurs privés se concentrant sur les marchés tendus et n’utilisant qu’une variable là où plusieurs expliquent mieux. Sa recommandation au législateur tient en une ligne : une donnée de prix unifiée, Alsace-Moselle et outre-mer compris. La gratuité d’une estimation, elle, ne retire rien à votre responsabilité, et l’avis de valeur gratuit engage autant que l’autre.
Ce sur quoi ils s’accordent, et là où ils s’opposent
Ils s’accordent d’abord sur un fait de fabrication : la donnée ouverte est une donnée amputée, et chacun le documente depuis son poste.
| Thème | Qui le dit |
|---|---|
| La version ouverte est incomplète | Herman, Coulondre, Casanova Enault |
| L’Alsace-Moselle manque et manquera | Herman, Goin, André |
| Un chiffre local exige un volume minimal | Goin, André |
| L’intermédiaire s’intercale toujours | Coulondre, Sautreau |
Ce qui a été retiré. Herman documente la perte des identifiants fiscaux, Coulondre celle de l’année de construction et de l’étage, et Laure Casanova Enault, de l’université d’Avignon, ajoute que les données ouvertes du cadastre et de l’urbanisme arrivent sans historisation. Ce que vous lisez gratuitement est une photographie, jamais une série.
Le trou territorial. Trois intervenants sur six le signalent, un seul propose d’y remédier, par la loi. Un confrère d’Alsace ou de Moselle travaille donc avec un autre jeu d’outils que le mien.
La raison d’être du fichier. Julien Déniel, de l’agence d’urbanisme de l’agglomération rennaise, a rappelé pourquoi ces prix sont publiés vente par vente plutôt qu’en statistiques : la diffusion relève de la publicité foncière, et elle visait d’abord le rééquilibrage « du rapport de force entre l’expropriant et l’exproprié ». Vous consultez un outil d’expropriation détourné en outil d’estimation, et beaucoup de ses manques s’expliquent par là.
Les désaccords ne portent pas sur les fichiers mais sur nous. Jean-Marc Offner, qui présidait la séance, s’est étonné que « malgré un marché transparent, le nombre d’agences immobilières reste très élevé en France ». André, lui, conteste notre intention. Aucun praticien n’était là pour répondre. Sept ans après l’ouverture, ceux qui produisent la donnée ne pensent pas avoir produit de la transparence.
Ce que j’en fais dès lundi matin
Le geste qui rapporte le plus tout de suite : ouvrir l’explorateur à l’adresse, et garder le fichier pour les questions de volume.
- Sortez vos comparables sur l’explorateur de data.gouv.fr, pas sur un estimateur. La direction générale des finances publiques désigne elle-même cette porte comme la plus ergonomique.
- Ne cherchez plus un prix au mètre carré dans un indice. Aurélie Goin le dit en une phrase : ces indices mesurent des évolutions. Le niveau se cherche dans les actes.
- Fixez-vous un seuil de transactions avant de citer une moyenne communale. L’Insee calcule ses strates sur 110 transactions par an minimum. C’est un plancher, pas un détail de méthode.
- Relevez en visite ce que le fichier ne porte pas : année de construction, étage, exposition, état. Ces champs manquent à tous les outils qui s’en nourrissent.
- Téléchargez les indicateurs de marché du Cerema pour votre commune et votre intercommunalité. Tableur, gratuit, tirés d’une base fermée aux agences.
- Vérifiez à quoi vous avez droit avant de vous connecter. L’estimation pour un client ne figure pas dans les motifs du service des impôts.
- Datez chaque chiffre que vous sortez en rendez-vous. Avril ou octobre pour les valeurs foncières, 18 mois de décalage pour les données notariales.
Les points d’accès cités, et ce qu’on y trouve
Le plus utile au quotidien reste l’explorateur de data.gouv.fr, qui répond en trois clics à la seule question qu’un vendeur pose vraiment.
Consultation directe, sans compte :
- Explorateur immobilier de data.gouv.fr : transactions à l’adresse, filtres, export. Désigné en séance par la DGFiP.
- Indicateurs de marché du Cerema : prix, activité, accessibilité, du communal au national.
- Indices de prix des logements anciens : évolution trimestrielle à qualité constante.
Fichiers à télécharger :
- Demandes de valeurs foncières : cinq années glissantes, avril et octobre, licence ouverte.
- Version géolocalisée et normalisée : mêmes ventes, coordonnées et identifiants de parcelle en plus.
- DVF+ open-data du Cerema : la même matière, une ligne par mutation.
Pour comprendre ce qu’on manipule :
- Le compte rendu de la séance du 12 juin 2025 : 33 pages, les interventions et les échanges.
- Le Groupe national DVF : fiches d’accompagnement à la lecture du fichier.
- Les marchés immobiliers du service statistique : neuf, terrains, maisons individuelles.
Questions de lecteurs
Par quel point d’accès commencer quand on n’a jamais rien ouvert ?
Par l’explorateur immobilier de data.gouv.fr, sur votre secteur et sur un bien que vous connaissez. Cinq minutes, sans inscription et sans tableur, pour mesurer l’écart entre ce que vous croyez de votre marché et ce que les actes disent. Le fichier brut ne sert que le jour où la question porte sur un volume plutôt que sur un comparable.
Un professionnel peut-il utiliser le service de recherche de transactions des impôts ?
La liste des motifs ne le prévoit pas. Elle vise l’IFI, la succession, la donation, la procédure administrative, la vente ou l’acquisition par la personne connectée elle-même, et le calcul des aides au logement. On s’y connecte avec son propre identifiant fiscal, pour son propre dossier. Pour un mandat, la porte est l’explorateur public.
Ces conseils valent-ils en Alsace et en Moselle ?
Non. Trois des six intervenants signalent que ces départements, comme Mayotte, sont hors du champ des valeurs foncières, pour une raison de régime de publicité foncière qui ne bougera pas sans loi. Les données notariales, elles, les couvrent. Un confrère strasbourgeois travaille donc sur les bases du notariat et sur le livre foncier, pas sur les fichiers décrits ici.
Que faire quand deux portails donnent deux chiffres différents ?
Regardez d’abord si l’un mesure un niveau et l’autre une évolution : c’est la contradiction la plus fréquente, et elle est apparente. Comparez ensuite les champs et les dates de livraison. Mathias André avertit qu’il n’existe pas une seule estimation correcte des prix, et il parle des modèles publics : deux méthodes honnêtes rendent deux résultats. La marche à suivre est dans la comparaison des familles de publications de prix.
À quelle fréquence faut-il y retourner ?
Deux fois par an pour les valeurs foncières, puisque le fichier est remplacé en avril et en octobre. L’indice trimestriel demande un rappel dans l’agenda, l’Insee annonçant sa date de parution suivante dans chaque publication. Le rythme de tous les producteurs est rangé dans les sources de données du marché immobilier, et le sort des séries provisoires dans la conduite à tenir face aux chiffres provisoires.
Méthode
Un critère de sélection, unique : ces six-là produisent, diffusent ou étudient les fichiers dont il est question, au lieu de les commenter. Aucun n’a été sollicité pour cet article. Les citations sont reprises mot pour mot du compte rendu public de la commission Territoires du Conseil national de l’information statistique, réunie le 12 juin 2025 et publié le 17 septembre 2025 sous le numéro 130/H030. Ni relecture par les intéressés, ni retouche : la ponctuation est celle du document, rien n’a été coupé à l’intérieur d’une citation. Aucun professionnel de la transaction n’était intervenant ce jour-là, et deux critiques rapportées ici visent la profession sans qu’elle ait pu répondre.
