Logiciel de transaction : ce que Modelo, Apimo, Hektor et Adapt Immo documentent publiquement

Un éditeur qui ne publie pas son prix ne protège pas sa marge, il protège le fait qu’il ne facture pas deux agences pareil. Je paie un logiciel de transaction depuis mars 2021, six accès, et je n’ai jamais vu son tarif écrit ailleurs que sur ma propre facture.

En bref : un seul des quatre publie une grille tarifaire, Apimo, à 89 € et 139 € par mois sur sa page d’accueil, sans préciser si c’est hors taxes. Hektor documente son périmètre plus finement que les autres et signale une option payante au milieu de sa liste de fonctionnalités. Modelo et Adapt Immo renvoient chacun à un formulaire. Comparer sur pièces publiques n’est possible qu’avec Apimo ; pour les trois autres, il faut décrocher.

L’adresse netty.fr/tarifs renvoie en redirection permanente vers modelo.fr/tarifs, et cette page-là n’affiche aucun montant ni le mot Netty. Une page de prix absorbée par celle d’un concurrent racheté par le même groupe en dit plus long qu’une plaquette sur l’état du marché.

L’arbitrage réel ne se joue donc pas entre quatre produits. Il se joue entre ce que ces éditeurs revendiquent et ce qu’ils acceptent d’écrire sur une page ouverte à tous. Les deux ne se recouvrent pas.

Cinq dimensions vérifiables sans ouvrir de compte : qui édite le produit, ce que le périmètre documenté couvre, ce qui est facturé en plus, ce que devient la donnée, et ce que chacun publie comme chiffre. Le relevé date du 10 août 2026 et porte sur les pages publiques des quatre sites et sur leurs mentions légales. Aucun compte ouvert, aucune démonstration demandée.

Les quatre logiciels sur pièces publiques

Les montants de capital viennent des mentions légales de chaque site, pas d’un annuaire d’entreprises. Ils ne disent rien de la qualité d’un produit ; ils disent à qui vous confiez dix ans de registre des mandats.

Qui édite vraiment chacun des quatre

Modelo l’emporte, parce qu’il est le seul à nommer son groupe dans le pied de page de chacune de ses pages. Les mentions légales de modelo.fr désignent Septeo Real Estate Solutions, capital de 350 000 €, RCS Montpellier 504 943 663, et son directeur de la publication est une autre société, Seven Topco, en la personne d’une personne physique. C’est le seul des quatre dont le responsable déclaré soit une holding.

Les trois autres se lisent en ouvrant leurs mentions légales. Apimo est édité par Apiwork, capital de 11 250 €, RCS Cannes ; le nom Apimo n’apparaît nulle part comme raison sociale. Hektor est édité par La Boîte Immo, Hyères, capital de 8 500 050 €, société également inscrite comme mandataire non exclusif en opérations de banque. Adapt Immo est édité par Adapt Informatique, siège parisien, établissement secondaire à Juvignac, capital de 60 000 €.

Ce point paraît formel jusqu’à ce qu’on lise les comparatifs de la première page de résultats. Le plus fourni d’entre eux, publié par un éditeur de multidiffusion, attribue Modelo à La Boîte Immo et Adapt Immo au groupe Septeo. Les deux attributions sont exactement inversées, et trente secondes de mentions légales suffisent à le voir.

Verdict : Modelo, sur la seule ligne où les quatre disent vrai et où le secteur se trompe.

Qui documente le registre des mandats

Hektor l’emporte, parce qu’il est le seul à écrire le mot conformité au bon endroit. Sa page produit range « registre des mandats » dans un bloc intitulé « sécurisez vos transactions et soyez conforme à la loi Hoguet », à côté de la bibliothèque juridique et de la signature électronique. C’est la seule des quatre pages où l’obligation réglementaire précède l’argument commercial.

Modelo documente des registres numériques qui « se remplissent automatiquement lors de la rédaction de vos contrats », et le range dans sa brique juridique. Adapt Immo répond dans sa foire aux questions que le logiciel respecte « le RGPD, registre des mandats, archivage sécurisé ». Trois formulations, trois emplacements, mais les trois y sont.

Apimo, sur ses cinq pages publiques, ne mentionne jamais le registre des mandats. Sa brique juridique s’appelle Clap.legal et se présente comme « bibliothèque juridique et signature électronique ». Un logiciel utilisé par des titulaires de carte T tient forcément un registre : l’absence est dans la documentation, pas nécessairement dans le produit. Reste que le registre conditionne la validité du mandat avant tout le reste, et la jurisprudence trie sans indulgence entre ce qu’elle annule et ce qu’elle sauve.

Verdict : Hektor, avec la réserve qu’une page web ne prouve pas une base de données.

Qui dit ce que le pack ne comprend pas

Apimo l’emporte, et de loin, parce qu’il montre module par module ce que les 50 € d’écart achètent. Sur sa page d’accueil, le pack CRM AI à 89 € coche six lignes sur onze. Les cinq restantes, réservées au pack CRM AI+ à 139 €, sont nommées : Clap.show, filigrane sur les photos, stockage en 4K, home staging par IA, automatisation des tâches. Aucun autre éditeur français ne fait ça sur une page ouverte.

Hektor fait la moitié du chemin, avec une mention isolée mais honnête : « Protexa – en option », posée au milieu d’une liste de fonctionnalités incluses. Une ligne, sans montant. Modelo énumère trente-cinq outils et signale un seul surcoût, celui des SMS, dont « l’envoi a un coût en crédit, variable selon le type et le nombre de caractères utilisés ». Adapt Immo ne signale aucune option.

L’avantage d’Apimo lui coûte peu, cela dit : la page ne dit ni hors taxes, ni toutes taxes comprises, ni par utilisateur, ni par point de vente. L’écart de 50 € est exact, sa base ne l’est pas.

Verdict : Apimo, pour l’écart entre deux packs ; personne pour la base de calcul.

Qui documente une porte de sortie pour vos données

Modelo l’emporte, parce qu’il est le seul à énumérer ce que son interface de programmation rend. Sa page fonctionnalités annonce « une API universelle permettant un accès fluide à toutes vos données importantes », et cite les biens, les contacts, les fiches acquéreur et les tâches. Quatre familles nommées, c’est peu, mais c’est plus que zéro.

L’API d’Apimo est « dédiée aux prestataires immobiliers » : elle sert le partenaire qui se branche sur l’agence, pas l’agence qui veut sortir son fichier, et ce qu’elle rend dépend de droits qu’on ne connaît qu’une fois client. Adapt Connect propose de « connecter My Adapt à vos applications préférées », sans dire lesquelles ni dans quel sens. Hektor accompagne l’import « depuis votre ancien logiciel » et se tait sur le trajet inverse.

Le mot le plus révélateur du relevé est celui qu’aucun des quatre n’écrit : restitution. Ni réversibilité, ni export de données. Sur un métier où les pièces d’un dossier se conservent dix ans, c’est la question qu’il faut poser en démonstration avant de regarder le tableau de bord.

Verdict : Modelo, faute de concurrence sur ce terrain.

Qui publie un chiffre d’usage qu’on peut rapporter à soi

Hektor l’emporte, parce qu’il compte en agences. Sa page produit annonce « plus de 8 500 agences » et 45 000 professionnels, et sa place de marché Interkab revendique 700 000 biens. Un dirigeant sait où il se situe dans une population d’agences ; il ne sait pas quoi faire d’un nombre de connexions.

Apimo annonce « plus de 25 000 agents immobiliers à travers le monde » et une compatibilité avec plus de 300 portails, ce qui mélange un chiffre d’usage et un chiffre de catalogue. Modelo compte en outils, trente-cinq, et en volume traité, 5,7 millions de signatures électroniques par an. Adapt Immo compte en années, plus de vingt, et revendique un développement et un hébergement en France.

Aucun de ces nombres n’est audité, et l’écart entre eux et ce qu’en font les comparatifs est instructif : le comparatif le mieux classé sur la requête écrit que Hektor « a dépassé les 5 000 utilisateurs en 2025 » quand l’éditeur en annonce 45 000 sur sa propre page. Un facteur neuf, dans une page censée aider à choisir.

Verdict : Hektor, sur l’unité de mesure plus que sur le chiffre.

Ce que coûtent ces quatre logiciels, et ce qu’il faut faire pour le savoir

Pour une agence de six personnes comme la mienne, un seul de ces quatre éditeurs permet de commencer un calcul : Apimo, à 89 € ou 139 € par mois. Les trois autres n’affichent rien.

Aucun des quatre ne propose d’offre gratuite. La page tarifs de Modelo déroule quatre étapes, dont la dernière annonce que « vous recevez les tarifs correspondant à votre demande » : le prix est une fonction de ce que vous aurez raconté de votre agence. La même page promet de « contrôler pleinement vos coûts sans surprise ». Chez Adapt Immo, la page porte encore le sous-titre de son gabarit, « Exemple de sous-titre », et la foire aux questions répond que « les tarifs sont adaptés à la taille et aux besoins de chaque structure ».

Le vrai coût caché n’est sur aucune de ces pages : la durée d’engagement, qu’aucun des quatre ne publie. J’ai signé en février 2019 un pack logiciel et site à 389 € HT par mois, trente-six mois fermes, deux mois de préavis. Quatre mois d’usage réel, payés jusqu’en avril 2022, environ 14 000 €. Le prix mensuel n’était pas le problème.

Verdict sur la valeur : Apimo, parce qu’un prix contestable vaut mieux qu’un prix absent.

Qui doit choisir quoi

Agence indépendante de trois à dix personnes, transaction seule : Hektor. C’est celui dont le périmètre documenté colle le plus à ce que fait ce type de structure, et le seul qui parle de la loi Hoguet avant de parler de productivité.

Agence avec une clientèle étrangère ou plusieurs devises : Apimo. Le multilingue et la couverture de portails internationaux sont documentés, et vous saurez ce que vous payez avant le rendez-vous commercial.

Structure qui veut une suite unique, transaction, juridique, estimation et site : Modelo. Trente-cinq outils sous un même contrat, avec l’adhérence que cela suppose, et un groupe qui rachète régulièrement ses concurrents.

Réseau qui fait circuler ses mandats entre points de vente : Adapt Immo se présente sur ce terrain, mais c’est le seul des quatre dont vous ne saurez rien de chiffré avant d’avoir donné vos coordonnées.

Si aucun ne convient, le problème n’est probablement pas le logiciel : regardez d’abord ce que chacune des six briques d’outils fait réellement avant d’en changer.

Questions de lecteurs

Apimo est-il moins cher que les trois autres ?

Impossible à dire, et la question est mal posée. Apimo est le seul dont on connaisse un montant ; comparer 89 € à trois inconnues ne produit pas un classement. Ce qu’on peut affirmer, c’est qu’il est le seul avec lequel un dirigeant peut calculer un coût par mandat rentré avant de rencontrer un commercial.

Peut-on récupérer ses données en changeant de logiciel ?

Aucun des quatre ne le documente publiquement. Modelo décrit une interface de programmation qui rend les biens, contacts, fiches acquéreur et tâches ; c’est le plus explicite du lot, et c’est encore loin d’une restitution complète. Demandez l’export avant l’import, avec son format, son périmètre, son coût et son délai. Un éditeur qui hésite sur ce point vient de répondre.

Peut-on faire tourner deux de ces logiciels en même temps ?

Techniquement oui, par les interfaces de programmation, et c’est parfois le cas pendant une migration. Économiquement, c’est deux abonnements et deux saisies. Le seul montage qui tienne dans la durée est un logiciel de transaction d’un côté et un outil de gestion locative de l’autre, parce que ce sont deux métiers et deux comptabilités.

Pourquoi les comparatifs affichent-ils des prix que les éditeurs ne publient pas ?

Parce qu’ils les tiennent d’autres comparatifs. Le mieux classé sur cette requête cite ses propres statistiques de référencement comme preuve d’opacité tarifaire, attribue à un éditeur un prix d’appel de 89 € en le sourçant auprès de deux sites tiers, et se trompe de groupe propriétaire sur deux produits. Le relevé page par page de ce que le marché affiche vraiment est dans le comptage des grilles publiques.

Le tableau des vainqueurs, et ce qu’il ne dit pas

Apimo l’emporte parce qu’il est le seul avec lequel on peut travailler sur pièces : un prix, deux packs, une frontière nette entre les deux. Hektor arrive juste derrière, et le devancerait s’il publiait un montant, parce que sa documentation fonctionnelle est la plus proche du métier réel d’une agence de transaction. Modelo et Adapt Immo demandent qu’on leur fasse confiance avant de leur parler.

Ce que cette comparaison ne couvre pas et qui déciderait à ma place : la durée d’engagement, que les quatre gardent pour la table de négociation. C’est la clause qui m’a coûté 14 000 € en 2019, et c’est la seule qu’aucune page publique ne permet encore de comparer.