Administrer un bien pour le compte d’un autre : gestion locative, copropriété et syndic

En janvier 2020, devant douze syndics, j’ai présenté l’ordonnance du 30 octobre 2019 comme applicable depuis sa publication. Elle ne l’était pas. Son entrée en vigueur était fixée au 1er juin 2020. Un syndic de la salle a appliqué dès février la passerelle de l’article 25-1 dans sa version nouvelle, un copropriétaire a contesté dans le délai de deux mois de l’article 42, la résolution a été annulée. Assemblée générale extraordinaire à refaire, 2 100 € de frais pour la copropriété, et l’immeuble perdu à l’assemblée suivante. J’ai remboursé ma journée et écrit aux douze participants.

J’avais lu le bon article. Je m’étais trompée de calendrier. Dans ce métier, la datation coûte plus cher que le raisonnement.

L’administration de biens, c’est la gestion d’un immeuble ou d’un logement par un professionnel qui n’en est pas propriétaire, pour le compte de celui qui l’est. Deux contrats commandent cette activité : le mandat de gestion, qui relève de la loi Hoguet, et le contrat de syndic, dont le contenu est fixé par décret depuis 2015. Presque tout ce qui suit découle de l’un ou de l’autre, et de quelques dates que la profession applique de mémoire alors qu’elles ont bougé.

Elles ont d’ailleurs beaucoup bougé récemment. Les plafonds d’honoraires imputables au locataire ont été relevés au 1er janvier 2026, après onze ans sans le moindre arrêté. Le diagnostic de performance énergétique collectif est devenu obligatoire pour les dernières copropriétés à la même date. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Tout tient en deux mandats et un calendrier. Je m’appuie sur ce que je vois en salle et sur mon fichier de hotline, 1 240 questions écrites arrivées entre janvier 2023 et le 1er juillet 2026.

En bref : administrer un bien pour un tiers suppose une carte professionnelle, un mandat écrit inscrit sur un registre, et une reddition de comptes au moins annuelle. Le régime change ensuite du tout au tout selon qu’on gère un lot pour un bailleur ou un immeuble pour un syndicat, et peu de professionnels le savent : le premier facture ce que son mandat prévoit, le second facture un forfait plus une liste de prestations limitativement énumérées par décret, et rien d’autre. Vérifiez d’abord laquelle des deux logiques s’applique à chacun de vos dossiers. Un chiffre pour situer l’enjeu : depuis le 1er janvier 2026, l’honoraire de mise en location imputable au locataire plafonne à 12,10 €/m² en zone très tendue, contre 12 € depuis 2014.

Ce que recouvre l’administration de biens

Sous ce mot se range l’activité d’un professionnel titulaire d’une carte qui gère, pour le compte d’autrui, soit des lots donnés en location, soit les parties communes d’un immeuble en copropriété. Aucun texte unique ne le définit : il recouvre en pratique deux activités que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 traite séparément.

La séparation commence sur la carte elle-même. La mention « gestion immobilière » ouvre la gestion de biens loués : encaisser les loyers, tenir le compte du bailleur, relouer, suivre les impayés. Celle de « syndic de copropriété » ouvre l’administration d’un syndicat : convoquer l’assemblée, exécuter ses décisions, tenir la comptabilité du syndicat. Celle de « transaction », elle, sort du sujet, même si la même structure la détient presque toujours.

La carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie pour trois ans, contre 160 € à la première demande et 130 € au renouvellement, et chaque collaborateur habilité coûte 55 €. Ces montants figurent à l’article 80 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et dans l’arrêté qui l’accompagne, pas dans les grilles qui circulent en formation. Le détail se trouve dans l’article consacré à la carte professionnelle.

Trois choses lui échappent, et on me les attribue toutes les trois en salle : la propriété du bien, la représentation en justice, le conseil en investissement. Le mandataire n’a que les pouvoirs que son mandat lui donne. Cette phrase, apparemment banale, explique les trois quarts des litiges que je vois passer. Autre confusion, plus tenace : administrateur de biens et syndic désignent deux mandats, pas deux métiers. La même personne les exerce souvent dans le même cabinet, sous deux régimes qui n’ont presque rien en commun.

Historiquement, la loi du 10 juillet 1965 a organisé la copropriété, la loi du 2 janvier 1970 a encadré l’intermédiaire, et le décret du 20 juillet 1972 en a fixé les modalités. Ces trois textes tiennent encore. L’empilement qui les recouvre, lui, date de 2014 : la loi ALUR, la loi ELAN de 2018, l’ordonnance du 30 octobre 2019, la loi Climat et Résilience de 2021.

Pourquoi le contrat de départ décide de tout le reste

La rémunération, la responsabilité et le calendrier d’un professionnel de la gestion découlent tous du contrat signé au début, et d’aucun autre document. Un contrôle commence donc par là.

Regardez ce que les deux régimes font de la même question, celle du supplément facturé :

La conséquence de l’inaction se chiffre facilement. Un mandat de gestion sans mention obligatoire, ou absent du registre, expose la rémunération perçue à restitution. Un syndic qui facture une prestation absente de l’annexe 2 s’expose au remboursement et, en cas de contrôle, à une suite administrative. Et l’exercice sans carte, lui, reste puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende par l’article 14 de la loi du 2 janvier 1970.

À l’inverse, un cabinet dont les contrats sont propres passe un contrôle en une matinée. J’en ai accompagné plusieurs après coup, jamais avant : la conformité intéresse les gens le lendemain de la visite. Le déroulé complet d’une visite figure dans l’article sur le contrôle de la DGCCRF, et l’échelle des suites financières dans celui sur les sanctions publiées par la CNS.

Sont concernés par ce qui suit : les gestionnaires locatifs, les syndics professionnels, les directeurs d’agence qui portent la carte pour leurs collaborateurs, et les comptables de gérance, qui posent d’ailleurs les meilleures questions.

Le mandat de gestion : mentions obligatoires, registre, reddition de comptes

Le mandat de gestion doit être écrit, préciser l’étendue des pouvoirs du mandataire, et l’autoriser expressément à recevoir des biens, des sommes ou des valeurs. C’est l’article 64 du décret du 20 juillet 1972, et il tient en une phrase dont chaque terme a été plaidé.

Le texte impose cinq choses, dans l’ordre :

1. L’écrit, avant tout acte de gestion. Régularisé après l’encaissement du premier loyer, il ne rattrape pas la période antérieure.
2. L’étendue des pouvoirs. Signer un bail, donner congé, engager des travaux, transiger sur un impayé : chacun de ces actes se lit dans le mandat ou ne s’y lit pas.
3. L’autorisation expresse de recevoir des fonds. Sans elle, l’encaissement des loyers n’est pas couvert, et la garantie financière non plus.
4. L’inscription au registre des mandats, prévue par l’article 65, sur un registre numéroté sans discontinuité et relié, ou tenu sous forme électronique dans les conditions des articles 1365 et suivants du code civil. Le numéro se reporte sur l’exemplaire du mandant.
5. La reddition de comptes, dont l’article 66 exige qu’elle intervienne au moins une fois par an, selon des conditions précisées au mandat.

L’article 66 ajoute une phrase que peu de gestionnaires connaissent : le mandataire ne peut demander ni recevoir aucune autre rémunération, directe ou indirecte, que celles dont les conditions de détermination figurent au mandat, ni d’autres personnes que celles qui y sont désignées. Autrement dit, une commission versée par un prestataire de travaux sur un chantier de l’immeuble géré n’a aucune base contractuelle.

Le cas que je rencontre le plus : des registres à jour pour les mandats de vente et vides pour les mandats de gestion, dans le même cabinet. La numérotation existe, elle est simplement appliquée à une seule des deux activités, parce que le logiciel de transaction la produit et que celui de gérance ne la produit pas. Les causes de nullité et leur portée exacte sont détaillées dans l’article sur les nullités du mandat.

Le mandat pose le cadre. Le contrat de syndic, lui, ne se rédige pas : il se remplit.

Le contrat type de syndic : un forfait, et une liste limitative de suppléments

Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015, le contrat de syndic suit un modèle imposé, et sa rémunération obéit à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 : un forfait couvre l’ensemble des prestations de gestion courante, et seules les prestations particulières figurant à l’annexe 2 peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire.

La logique s’inverse par rapport au mandat de gestion. Ici, ce qui n’est pas dans la liste n’est pas facturable, même si le contrat le prévoit et même si l’assemblée l’a voté.

Quelques repères sur cette liste :

• Les prestations de gestion courante, convocation, tenue de l’assemblée, appels de fonds, tenue de la comptabilité, sont dans le forfait.
• Les prestations particulières couvrent notamment les déplacements et vacations hors gestion courante, les frais de recouvrement, et les documents liés à la mutation d’un lot.
• Les honoraires de suivi des travaux relevant de l’article 14-2 sont votés par l’assemblée, en pourcentage du montant des travaux.
• L’état daté remis au notaire lors de la vente d’un lot est plafonné à 380 € toutes taxes comprises, par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, quel que soit le nombre de lots concernés par la même mutation.

Le montant n’a pas bougé depuis, alors que les syndics le jugent inférieur au coût de production du document.

Dans les contrats qu’on m’apporte à relire, le défaut le plus fréquent tient à une ligne de prestation particulière rédigée en termes si généraux qu’elle ne correspond à aucune entrée de l’annexe. Elle passe des années sans être discutée, puis un copropriétaire lit son décompte. La séquence complète de l’assemblée, convocation comprise, est traitée dans l’article sur l’assemblée générale sans nullité.

L’argent des autres : garantie financière, compte séparé, comptabilité

Un professionnel qui manie des fonds pour autrui doit justifier d’une garantie financière, et cette garantie se calcule sur les sommes maniées. Le montant minimum est de 110 000 €, ramené à 30 000 € pendant les deux premières années d’activité, en application de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 30 et 32 du décret du 20 juillet 1972.

Ce plancher n’a rien d’un objectif : la garantie doit couvrir le montant maximal des fonds détenus, et un gestionnaire dont l’encours dépasse le montant garanti est en infraction, même s’il est au-dessus du minimum légal. Le calcul et l’articulation avec la responsabilité civile professionnelle sont détaillés dans l’article sur la garantie financière et la RCP.

Côté copropriété, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues, et de tenir une comptabilité séparée par syndicat. Trois points sur ce compte :

1. Le délai est de trois mois à compter de la désignation du syndic. Passé ce délai, le texte prévoit la nullité de plein droit du mandat.
2. La dispense ne survit que dans les petits syndicats. L’assemblée peut en dispenser un syndic professionnel à la majorité de l’article 25, à condition que le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a resserré ce point.
3. Le compte doit être alimenté, ce qui paraît évident et ne l’est pas : un compte ouvert dont les fonds dorment sur le compte unique du cabinet ne remplit pas l’obligation.

Le rapprochement à faire chaque année tient en une ligne : le solde des comptes bancaires du syndicat doit s’expliquer par la comptabilité du syndicat, et non par celle du cabinet. Quand les deux ne se rejoignent pas, la question n’est plus comptable.

L’année du gestionnaire locatif : révision, régularisation, honoraires

L’année d’un gestionnaire locatif se compose de trois rendez-vous à date fixe, et chacun se perd si on le rate. Ce n’est pas une image. Deux d’entre eux portent une déchéance écrite dans le texte.

La révision du loyer arrive en premier. Elle suppose une clause au bail, s’indexe sur l’indice de référence des loyers, et ne se rattrape pas indéfiniment. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans les douze mois suivant sa date de prise d’effet est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée, et que la révision prend effet au jour de la demande. Un portefeuille dont les avis d’échéance sont révisés avec six mois de retard perd donc six mois de hausse, chaque année, sur chaque lot. Au deuxième trimestre 2026, l’indice de référence des loyers s’établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an.

Vient la régularisation des charges, que l’article 23 de la même loi impose au moins une fois par an. Un mois avant, le locataire reçoit un décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives sont ensuite tenues à sa disposition pendant six mois. Quand la régularisation n’a pas été faite depuis plus d’un an, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois.

Restent les honoraires imputables au locataire. Quatre prestations seulement peuvent être partagées entre bailleur et locataire : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée. La part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur, et elle plafonne au mètre carré de surface habitable. Les montants applicables aux baux signés depuis le 1er janvier 2026 :

Ces montants viennent de l’arrêté du 17 juillet 2025, modifié par celui du 13 novembre 2025, soit une revalorisation de 0,87 %, calculée sur la variation de l’indice entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025. Premier mouvement depuis le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Le détail des prestations et du partage figure dans l’analyse de l’ANIL sur le plafonnement des honoraires.

Un détail est passé inaperçu. L’arrêté de novembre 2025 a supprimé la condition, posée en juillet, d’une variation positive de l’indice. La révision joue désormais dans les deux sens. Une baisse de l’indice fera baisser les plafonds, et il faudra alors expliquer à un bailleur que sa grille tarifaire a diminué sans qu’il ait rien décidé.

Trois régimes se superposent sur le loyer lui-même, la révision annuelle, le plafonnement de relocation en zone tendue et l’encadrement expérimental, et le secteur les confond en permanence. Ils sont séparés un à un dans l’article sur les trois régimes du loyer.

L’année du syndic : budget prévisionnel, assemblée, approbation des comptes

L’année d’un syndic est bornée par une seule date, celle de la clôture de l’exercice comptable, et tout le reste s’en déduit. L’assemblée appelée à statuer sur les comptes se tient dans les six mois suivant le dernier jour de l’exercice. Pour une clôture au 31 décembre, l’assemblée se tient donc au plus tard le 30 juin.

La séquence, dans l’ordre où elle se déclenche :

1. Arrêté des comptes de l’exercice clos, présentés conformément au décret comptable du 14 mars 2005.
2. Convocation, notifiée au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée, avec les pièces jointes exigées pour chaque résolution.
3. Assemblée : approbation des comptes, quitus le cas échéant, vote du budget prévisionnel de l’exercice suivant, désignation ou renouvellement du syndic.
4. Notification du procès-verbal, qui fait courir le délai de contestation de deux mois de l’article 42.
5. Appels de fonds trimestriels sur le budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre sauf décision contraire de l’assemblée.

S’y ajoute le fonds de travaux de l’article 14-2-1, dont la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit. L’obligation, longtemps réservée aux grandes copropriétés, s’applique depuis le 1er janvier 2025 aux immeubles de moins de cinquante lots, dès lors qu’ils ont plus de dix ans.

Le piège n’est pas dans le vote. Il est dans les vingt et un jours. Une convocation envoyée à vingt jours suffit à faire tomber toutes les résolutions de la séance, y compris le budget, et j’en vois plusieurs par an. La notification par voie électronique, dont le régime a changé, est traitée dans l’article sur la notification électronique en copropriété.

Le calendrier énergétique qui traverse les deux mandats

Les échéances énergétiques sont le seul domaine où le gestionnaire locatif et le syndic travaillent sur le même immeuble en même temps, et où l’un dépend du calendrier de l’autre. Un diagnostic collectif alimente le plan de travaux, le plan de travaux alimente le fonds, et l’étiquette du lot décide de sa location.

Du côté de l’immeuble, le plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, pour celles de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et pour toutes les autres depuis le 1er janvier 2025. Même séquence pour le diagnostic de performance énergétique collectif, avec un an de décalage : 2024, puis 2025, puis toutes les copropriétés à usage principal d’habitation depuis le 1er janvier 2026, dès lors que le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.

Sur le lot loué, l’interdiction de mise en location des logements les moins performants a commencé au 1er janvier 2025 avec la classe G, et vise la classe F au 1er janvier 2028, puis la classe E au 1er janvier 2034.

Et depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du diagnostic est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l’électricité peut donc changer de classe sans qu’un euro de travaux ait été engagé. Pour un gestionnaire, la question n’est pas de savoir si c’est justifié, elle est de savoir quels lots de son portefeuille sont concernés et à quelle date leur diagnostic a été édité. Le classement complet par date d’effet figure dans l’article sur le calendrier énergétique de l’immeuble.

Une remarque de terrain, à prendre pour ce qu’elle est : depuis janvier 2026, la première question de hotline le lundi matin porte presque toujours sur un diagnostic à refaire ou non. C’est un signal, pas une statistique.

Ce que la nullité du mandat de syndic emporte avec elle

Si vous tenez déjà des comptes séparés et des registres à jour, la suite vous concerne quand même : la nullité du mandat de syndic ne s’arrête pas au mandat.

L’article 18 prévoit la nullité de plein droit du mandat en cas de défaut d’ouverture du compte séparé dans les trois mois, mais cette nullité doit être demandée en justice. La suite pèse plus lourd. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le syndic privé de son pouvoir de convoquer, par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée qui l’avait désigné, délivre des convocations et tient des assemblées qui sont elles-mêmes susceptibles d’annulation à la demande d’un copropriétaire, sans que celui-ci ait à justifier d’un grief. L’arrêt est publié au Bulletin et commenté par Dalloz actualité.

Concrètement, une irrégularité au premier jour du mandat peut faire tomber en chaîne des décisions prises deux ans plus tard, y compris des marchés de travaux votés entre-temps. Le délai de deux mois de l’article 42 continue de courir résolution par résolution, ce qui limite l’étendue du désastre, mais ne l’annule pas.

Avant de vous inquiéter, deux vérifications suffisent : la date d’ouverture du compte séparé rapportée à la date de désignation, et la trace de cette ouverture dans le dossier du syndicat. Si les deux sont là, le sujet ne vous concerne pas. Si l’une manque sur un immeuble repris récemment, c’est du cas par cas : appelez votre avocat avant d’envoyer quoi que ce soit à l’assemblée.

Où vérifier une règle, et ce que ça coûte

La première ressource à ouvrir est gratuite, et c’est la seule qui fasse foi : le texte lui-même, sur Légifrance, dans sa version en vigueur à la date qui vous intéresse. Vient ensuite l’ANIL, qui publie les indices, les plafonds et des analyses juridiques datées.

Cinq points d’accès gratuits couvrent neuf questions sur dix.

• Légifrance : les textes consolidés, avec l’historique des versions. Pour qui veut lire l’article et non son résumé.
• Le tableau de l’IRL de l’ANIL : l’indice trimestriel et les plafonds, tenus à jour. Pour calculer une révision sans se tromper de trimestre.
• L’indice de référence des loyers publié par l’Insee : la source de l’indice, avec sa date de parution.
• Le registre national des copropriétés : l’immatriculation et la déclaration annuelle, à la charge du syndic.
• La fiche d’activité réglementée de Bpifrance Création : les conditions d’exercice avec les références de textes en regard. Utile pour vérifier un montant avant de l’affirmer.

Côté payant, une base juridique en ligne et deux ou trois revues professionnelles reviennent, chez moi, à environ 2 400 € par an. Je ne les négocie pas. C’est le prix du droit d’affirmer quelque chose devant une salle. En revanche, je trouve indécents les « packs conformité » vendus 2 500 € qui sont un classeur de modèles jamais mis à jour, et je le dis avec le prix.

Sur les logiciels de gérance et de syndic, je n’en recommande aucun, et je préfère expliquer pourquoi plutôt que citer des noms. Je n’en ai testé aucun en production, je n’ai jamais tenu un portefeuille, et un avis de formatrice sur un outil qu’elle n’utilise pas ne vaut rien. Reste ce que les éditeurs publient eux-mêmes : les prix affichés par les éditeurs et le comparatif des logiciels de transaction relèvent ce qui existe publiquement, sans reprendre les fourchettes qui circulent.

Par où commencer quand vous reprenez un portefeuille

Ouvrez trois mandats au hasard et cherchez le numéro de registre. Cinq minutes suffisent. C’est le contrôle qui rapporte le plus d’information par minute passée : s’il est là sur les trois, votre registre existe vraiment ; s’il manque sur un seul, il manque probablement sur beaucoup d’autres.

Ensuite, prenez la liste de vos baux et classez-la par date d’anniversaire de la révision. Cette liste n’existe presque jamais, et c’est elle qui décide de ce que vous encaissez : douze mois de retard sur une révision valent douze mois de hausse perdue, définitivement.

Troisième geste, pour la partie copropriété : pour chaque syndicat repris depuis moins d’un an, notez la date de désignation et la date d’ouverture du compte séparé, côte à côte, sur une seule feuille. Trois mois d’écart au maximum. Ce tableau se remplit en une matinée et il vous évitera la seule irrégularité de ce métier qui se propage aux décisions suivantes.

L’objection que j’entends toujours, c’est qu’il n’y a pas le temps. Elle est fondée. C’est aussi pour ça qu’on commence par trois mandats et pas par cent.

Questions de lecteurs

Faut-il une carte professionnelle pour gérer un seul bien pour un tiers ?

Oui, dès que l’activité est exercée de manière habituelle et à titre onéreux. Le nombre de biens n’est pas le critère retenu par la loi du 2 janvier 1970 : c’est l’habitude et la rémunération. Un particulier qui gère le studio de sa sœur sans rémunération n’entre pas dans le champ ; une structure qui gère un seul immeuble contre honoraires y entre. Les conditions d’accès et les statuts possibles sont comparés dans l’article sur les statuts d’exercice.

Comment se calcule concrètement une révision de loyer ?

On multiplie le loyer en cours par le nouvel indice, puis on divise par l’indice de référence inscrit au bail. L’indice de référence est celui du trimestre indiqué dans le contrat, et il ne change pas d’une année sur l’autre : c’est toujours le même trimestre. L’erreur la plus fréquente consiste à comparer deux trimestres différents, ce qui produit un écart faux, souvent en faveur du locataire, parfois en faveur du bailleur.

Quelle différence entre un administrateur de biens et un syndic ?

L’administrateur de biens gère des lots pour le compte de leurs propriétaires ; le syndic administre les parties communes pour le compte du syndicat des copropriétaires. Le premier tient les comptes d’un bailleur, le second ceux d’une personne morale. La même société détient souvent les deux mentions sur sa carte, mais un contrôle examine les deux activités séparément, avec des textes différents.

Combien coûte la mise en location d’un logement pour le locataire ?

Au maximum 12,10 €/m² de surface habitable en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs, plus 3,03 €/m² pour l’état des lieux d’entrée, pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026. Ces plafonds valent pour la part du locataire, qui ne peut pas dépasser celle du bailleur : sur un studio de 25 m² en zone très tendue, la part locataire de la mise en location plafonne donc à 302,50 €, et l’état des lieux à 75,75 €.

Un syndic peut-il facturer une prestation qui n’est pas dans le contrat type ?

Non. Une prestation de gestion courante est déjà payée par le forfait, et une prestation absente de la liste limitative de l’annexe 2 n’est pas facturable du tout. L’article 18-1 A ne laisse pas de troisième catégorie. Un poste de facturation qui ne se rattache à aucune entrée de la liste est contestable, quelle que soit la rédaction du contrat, et l’assemblée ne peut pas le valider en le votant.

Le mandat de gestion doit-il être renouvelé chaque année ?

Non, mais la reddition de comptes, elle, doit intervenir au moins une fois par an. L’article 66 du décret du 20 juillet 1972 impose que le mandat précise les conditions de cette reddition. Un mandat à tacite reconduction reste valable ; un mandat sans compte rendu annuel expose le gestionnaire, même si sa durée est intacte.

Qu’est-ce qui change concrètement en 2026 pour un gestionnaire ?

Trois choses, toutes datées du 1er janvier : les plafonds d’honoraires imputables au locataire ont été relevés pour la première fois depuis 2014, le diagnostic collectif est devenu obligatoire pour les dernières copropriétés, et le coefficient de conversion de l’électricité est passé à 1,9. S’y ajoute, depuis le 1er août 2026, la reconduction du plafonnement des loyers à la relocation par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, jusqu’au 31 juillet 2027, dans vingt-huit agglomérations.

Ce qui bouge, et ce qu’il faut retenir

Une seule question ouvre tous les dossiers de ce métier : de quand date le texte que vous appliquez, et est-ce bien la version en vigueur pour ce contrat-là. L’administration de biens n’est pas compliquée, elle est longue, et la difficulté n’est presque jamais juridique.

La densité des changements récents sort de l’ordinaire. Onze années sans revalorisation des honoraires, puis deux arrêtés en cinq mois. Un coefficient de calcul du diagnostic modifié, qui reclasse des logements sans travaux. Un plafonnement des loyers reconduit jusqu’au 31 juillet 2027, sans aucune dérogation pour les classes F et G. Et un arrêt du 18 juin 2026 qui donne à une irrégularité de compte bancaire une portée que peu de syndics soupçonnaient. Les prochains mois diront ce que devient le régime d’amortissement ouvert aux bailleurs par la loi de finances pour 2026, et si le calendrier des interdictions de location reste en l’état.

Si vous découvrez le sujet, commencez par le mandat : ouvrez-en trois, cherchez le numéro de registre, et tout le reste se déduit de ce que vous y trouverez.

Poursuivre la lecture

Fondamentaux :

• La carte professionnelle : mentions, conditions, tarifs et renouvellement
• Garantie financière et responsabilité civile professionnelle
• Les obligations légales du mandat à l’acte
• Les trois statuts d’exercice comparés

Guides pratiques :

• Les trois régimes du loyer : révision, relocation, encadrement
• Les retenues sur dépôt de garantie
• La procédure d’impayé locatif, acte par acte
• Tenir une assemblée générale sans nullité
• Sélection des locataires et non-discrimination

Avancé :

• Le calendrier énergétique de l’immeuble et du bail
• La notification électronique en copropriété
• Les échéances déjà inscrites dans les textes
• La déclaration de soupçon dans l’immobilier
• Le déroulé d’un contrôle de la DGCCRF

Outils et ressources :

• Les six familles d’outils d’une agence
• Ce que les éditeurs affichent réellement comme tarifs
• Les producteurs de chiffres du métier
• Les quarante-deux heures de formation continue