« On convoque à vingt et un jours depuis toujours, on n’a jamais eu d’ennui. »
Celle-là m’a été dite en février par un gestionnaire qui suit onze immeubles, et il a raison sur le chiffre. Vingt et un jours, c’est bien ce qu’impose l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Sauf que le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a changé, au 25 décembre 2025, la façon dont ce délai commence à courir pour la plupart des copropriétaires. Le nombre n’a pas bougé. Le point de départ, si.
Une assemblée annulée ne se rattrape pas par une note d’excuse : il faut reconvoquer, revoter, et supporter l’intervalle, puisque pendant les deux mois de contestation les travaux votés aux articles 25 et 26 ne s’exécutent pas, sauf urgence.
Depuis janvier 2023, je note chaque question reçue en hotline. L’assemblée générale occupe la première place, loin devant le reste, et c’est presque toujours la même sous des habits différents : est-ce qu’on est obligé, et depuis quand.
Ce qu’il faut avoir ouvert avant de convoquer
Rien de ce qui suit ne se fait de mémoire. Les listes des articles 24, 25 et 26 ont été retouchées par la loi ALUR, la loi ELAN, l’ordonnance du 30 octobre 2019, la loi Climat et Résilience, puis par la loi du 9 avril 2024 et celle du 16 juin 2025. Un support de formation de dix-huit mois est déjà faux quelque part.
Sur la table :
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en vigueur, articles 17-1 A, 22, 24, 25, 25-1, 26, 42 et 42-1 ;
- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 9, 9 bis, 10, 11, 13, 14, 15-1, 17, 17-1 et 64 à 64-4 ;
- le règlement de copropriété, qui peut allonger le délai de convocation et fixer le lieu de réunion ;
- la liste des copropriétaires ayant demandé la voie postale, puisque c’est désormais l’exception qui se réclame ;
- le formulaire de vote par correspondance conforme au modèle de l’arrêté du 2 juillet 2020.
Comptez une demi-journée pour trente lots sans travaux votés, deux jours dès qu’il y a un marché et une mise en concurrence. Le niveau demandé n’est pas juridique, il est méthodique.
Étape 1 : fixer la date en partant du délai, pas de l’agenda
À la fin de cette étape, vous disposez d’une date de réunion dont vous pouvez prouver qu’elle laisse vingt et un jours pleins à chaque copropriétaire.
L’article 9 du décret pose la règle : sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Le piège n’est pas dans la durée, il est dans le mot « notifiée ».
- Relisez le règlement de copropriété. Un délai de trente jours s’y trouve plus souvent qu’on ne croit, et il l’emporte.
- Établissez le canal applicable, copropriétaire par copropriétaire. Depuis la réécriture de l’article 42-1 de la loi par la loi du 9 avril 2024, la voie électronique est le principe et la voie postale l’exception, que le copropriétaire réclame.
- Calculez le point de départ par canal. En électronique, le délai part du lendemain de la transmission, par le prestataire, de l’avis annonçant un envoi. En recommandé, du lendemain de la première présentation au domicile, que le destinataire retire ou non son pli. En remise contre récépissé, de l’émargement.
- Retenez la date la plus tardive, et comptez vingt et un jours à partir d’elle.
Vérification : le vingt et unième jour doit s’achever avant le jour de la réunion. Une assemblée tenue le vingt-deuxième jour tient, le vingt et unième non.
Ce renversement du canal par défaut mérite d’être suivi de près : le régime issu du décret du 22 décembre 2025 réserve des surprises sur la charge de la preuve.
Étape 2 : écrire l’ordre du jour et joindre ce qui conditionne le vote
Vous en sortez avec un ordre du jour dont chaque question se vote, accompagnée des pièces sans lesquelles la décision ne vaudrait rien.
C’est ici que se joue l’essentiel des annulations. L’article 13 du décret est sec : l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux articles 9 à 11-I.
- Rédigez chaque question pour qu’elle se vote par oui ou par non. « Point sur la toiture » n’est pas une question soumise à délibération.
- Joignez les documents du I de l’article 11, ceux qui conditionnent la validité de la décision : état financier et comptes comparés, projet de budget, conditions essentielles des contrats mis en concurrence, projet de contrat de syndic avec sa fiche d’information, projets de résolution des questions relevant des articles 24 II, 25, 26 ou 30.
- Joignez le formulaire de vote par correspondance. L’article 9, deuxième alinéa, l’impose depuis le 4 juillet 2020.
- Indiquez les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le contrôle avant envoi : pour chaque ligne de l’ordre du jour, quelle pièce du I de l’article 11 elle appelle. Une résolution sans sa pièce est une résolution à refaire.
Étape 3 : porter la majorité en face de chaque résolution
Le résultat visé : chaque résolution porte, écrite, la majorité applicable et l’article qui la fonde.
Cette colonne se remplit avant la séance, pas pendant. Un président qui découvre en direct sous quelle majorité voter la pose d’une borne de recharge fabrique un contentieux.
| Majorité | Comment elle se calcule | Ce qu’elle sert |
|---|---|---|
| Article 24 | voix exprimées des présents, représentés ou ayant voté par correspondance | conservation de l’immeuble, travaux obligatoires, accessibilité |
| Article 25 | voix de tous les copropriétaires, absents compris | désignation du syndic, économies d’énergie, amélioration |
| Article 26 | majorité des membres du syndicat représentant deux tiers des voix au moins | acquisition, modification du règlement, suppression du poste de gardien |
| Unanimité | tous les copropriétaires | aliénation de parties communes nécessaires à la destination |
Deux mouvements récents valent le temps qu’ils prennent. Le 18 juin 2025, la loi du 16 juin 2025 a fait basculer de l’article 25 vers l’article 24 la répartition des charges consécutive à un changement de destination d’une partie privative. Le 21 novembre 2024, la liste de l’article 26 s’est enrichie de la modification du règlement interdisant la location en meublé de tourisme.
Ce qui se contrôle : aucune résolution ne reste sans article en face d’elle. Le doute se lève en ouvrant le texte, pas en interrogeant un confrère.
Étape 4 : ouvrir la séance et arrêter la feuille de présence
À la fin de cette étape, vous détenez une feuille de présence certifiée exacte qui permet de recalculer chaque vote de la journée.
Depuis l’article 17-1 A de la loi, il y a quatre façons de participer, et la feuille de présence de l’article 14 du décret doit les distinguer : présence physique, mandataire, visioconférence ou autre moyen électronique, vote par correspondance.
- Portez la date de réception de chaque formulaire de vote par correspondance. Il n’est pris en compte que s’il a été reçu au plus tard trois jours francs avant la réunion. Transmis par courriel à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé reçu à la date de l’envoi.
- Contrôlez les délégations. Un mandataire ne peut en recevoir plus de trois, sauf si le total des voix dont il dispose et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
- Traitez les mandats sans nom de mandataire selon l’article 15-1 : remise en début de réunion au président du conseil syndical, à défaut à un membre du conseil, à défaut au président de séance. Le syndic ne les garde ni ne les distribue.
- Faites émarger les présents, puis certifier la feuille par le président de séance.
Vérification : la somme des voix portées sur la feuille doit se retrouver, à l’unité près, dans le décompte de la première résolution votée.
Étape 5 : voter, et savoir quand le second vote de l’article 25-1 s’impose
Vous en sortez avec un résultat chiffré par résolution, et la trace des deux votes pour celles passées par la passerelle.
L’article 25-1 n’offre plus une faculté. Lorsqu’un projet relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité des voix de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. L’indicatif vaut impératif : le second vote n’est pas proposé, il a lieu.
- Faites voter à la majorité de l’article 25 et notez le décompte.
- Comparez-le au tiers des voix de tous les copropriétaires, pas au tiers des présents.
- Si le tiers est atteint, votez de nouveau sans lever la séance et sans reporter la question.
- Si le projet portait sur les travaux d’économies d’énergie du f de l’article 25 et n’a pas atteint le tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24. Depuis la loi du 9 avril 2024, cette seconde chance est réservée à ces travaux-là.
- En cas de mise en concurrence, l’article 19 du décret impose de voter sur chaque candidature à la majorité du premier tour avant tout second vote.
Un point que je n’ai jamais vu traité se retourne pourtant contre le syndic : si une résolution soumise au vote par correspondance est amendée en cours de séance, le votant qui s’était prononcé favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Il retrouve donc la qualité pour contester. Amender une résolution en séance, c’est fabriquer des demandeurs.
Le contrôle : le décompte de chaque résolution passée en second vote porte les deux résultats.
Étape 6 : notifier le procès-verbal et tenir le délai de deux mois
Étape terminée quand le procès-verbal est signé, inscrit au registre et notifié, et que vous savez à quelle date les décisions deviennent inattaquables.
- Faites signer le procès-verbal par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée.
- Portez-y, sous chaque question, le résultat du vote, les noms et voix des opposants, des abstentionnistes et des assimilés défaillants, leurs réserves sur la régularité des décisions, et les incidents techniques ayant empêché un participant à distance de voter.
- Annexez la feuille de présence et inscrivez le procès-verbal au registre.
- Notifiez-le aux opposants et aux défaillants dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée, sans ses annexes, en reproduisant le texte du deuxième alinéa de l’article 42.
- Suspendez l’exécution des travaux votés aux articles 25 et 26 jusqu’à l’expiration du délai de deux mois, sauf urgence.
Le délai de deux mois de l’article 42 court à compter de la notification, à peine de déchéance, et n’appartient qu’aux opposants et défaillants. Un arrêt de la troisième chambre civile du 16 avril 2026 le fait partir du lendemain de la première présentation, même quand le copropriétaire ne retire pas son pli, dans la ligne d’un arrêt du 29 juin 2023.
La preuve à classer : la date de première présentation de chaque notification, avec le procès-verbal. C’est elle, et rien d’autre, qui prouvera la déchéance devant le juge.
Les quatre erreurs qui font tomber une assemblée
1. Compter le délai de convocation depuis l’envoi. L’envoi est un geste du syndic, la notification un événement chez le destinataire. Le calcul se refait canal par canal, et la date retenue est la plus tardive.
2. Inscrire une question sans joindre la pièce du I de l’article 11. L’ordre du jour est propre, la résolution est votée, et la décision est nulle parce que le devis n’était pas dans l’envoi. L’article 13 du décret ne laisse aucune marge.
3. Traiter le second vote de l’article 25-1 comme une option. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’assemblée se prononce, elle ne décide pas de se prononcer. L’omission prive la résolution d’un vote auquel elle avait droit.
4. Notifier le procès-verbal avec ses annexes. Le deuxième alinéa de l’article 42 vise le procès-verbal sans elles. Une notification alourdie fait naître une discussion sur son objet, et cette discussion se plaide.
En janvier 2020, devant douze syndics, j’ai présenté l’ordonnance du 30 octobre 2019 comme applicable depuis sa publication. Son entrée en vigueur était fixée au 1er juin 2020. Un syndic de la salle a appliqué la passerelle de l’article 25-1 dès février, un copropriétaire a contesté, la résolution a été annulée. Assemblée extraordinaire à refaire, 2 100 € pour la copropriété, et cet immeuble a changé de syndic à l’assemblée suivante. J’ai remboursé la journée. Depuis, je ne donne plus une date d’entrée en vigueur de mémoire : j’ouvre le texte à l’écran devant la salle.
Ce qui prouve que l’assemblée tient
Six pièces datées, si la séquence a été respectée : la preuve de notification de chaque convocation avec son canal, l’ordre du jour et le bordereau des pièces jointes, la feuille de présence certifiée, les formulaires de vote reçus avec leur date, le procès-verbal signé et inscrit au registre, les avis de première présentation aux opposants et défaillants.
Toutes les irrégularités ne tuent pas, d’ailleurs. L’article 17-1 du décret, créé le 4 juillet 2020, écarte la nullité pour une irrégularité formelle du procès-verbal ou de la feuille de présence touchant aux conditions de vote ou à la computation des voix, dès lors que le sens du vote se reconstitue et que le résultat n’en est pas affecté. Encore faut-il que les pièces le permettent, et c’est pourquoi la feuille de présence se remplit avec soin plutôt qu’à la volée.
Questions posées en salle
Un copropriétaire peut-il exiger le papier la veille de l’assemblée ?
Il peut le demander à tout moment, par tout moyen établissant la date de réception. La demande prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic, ou le jour même si elle est formulée en séance. Dans ce cas, le syndic en fait mention au procès-verbal, qui partira donc par voie postale.
Que devient une assemblée convoquée à dix-huit jours ?
Elle est annulable, sans que le copropriétaire ait à démontrer un préjudice. Mais l’action reste soumise à l’article 42 : seuls les opposants et les défaillants agissent, dans les deux mois de la notification. Passé ce délai, l’assemblée irrégulière devient définitive.
Les travaux votés peuvent-ils démarrer avant la fin des deux mois ?
Non pour ceux votés aux articles 25 et 26, sauf urgence. La suspension pèse sur le syndic, pas sur l’entreprise. Les travaux de l’article 24 y échappent, ce qui compte quand le calendrier tient à un arrêté de police ou aux dates du calendrier énergétique de l’immeuble.
Ce qui reste difficile même après tout ça
La séquence tient la forme. Elle ne dit rien de la qualification d’une résolution, et c’est là que se perdent les dossiers : un même projet bascule de l’article 24 à l’article 25 s’il améliore l’immeuble au lieu de le conserver, et la frontière bouge au gré des arrêts. Quand elle hésite, ça se tranche au cas par cas : appelez votre conseil avant d’envoyer la convocation, pas après le vote. Le reste du calendrier se règle dans l’année professionnelle de l’administrateur de biens.
