Ce qui tombe et quand : le calendrier énergétique de l'immeuble et du bail jusqu'en 2034

445 000. C’est le nombre d’appartements du parc locatif privé classés F ou G situés dans un immeuble en copropriété, au 1^er janvier 2025, d’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Chacun dépend de deux calendriers à la fois : celui du bail, que le bailleur tient seul, et celui de l’immeuble, qui se vote en assemblée générale. Les deux ne se croisent presque jamais dans ce qu’on lit sur le sujet, et c’est là que les gestionnaires se trompent.

Neuf échéances suivent, rangées par date d’effet, chacune avec le texte qui la crée. Elles sortent des textes publiés au 10 août 2026 et des chiffres du service statistique du ministère. Le non-promulgué figure en dernière position, à sa place : celle d’une annonce.

1. 1^er janvier 2026 : le DPE collectif n’a plus aucune tranche d’attente

La dernière catégorie d’immeubles est entrée dans l’obligation : le calendrier de montée en charge est refermé.

L’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, impose un diagnostic de performance énergétique à tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Trois temps : 1^er janvier 2024 pour les bâtiments en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots, 1^er janvier 2025 pour la tranche de 50 à 200 lots, 1^er janvier 2026 pour tout le reste.

Qui est visé : le syndicat, et le syndic qui inscrit la question à l’ordre du jour. Le vote intervient à la majorité de l’article 24.

Le point qu’on oublie : le diagnostic vaut dix ans, sans renouvellement dû si un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 a classé le bâtiment en A, B ou C. Une copropriété bien classée sort du cycle décennal, les autres y restent (ANIL).

Si rien n’est fait : la loi n’a prévu ni amende ni astreinte. Il manque à l’immeuble la pièce sur laquelle s’appuient le plan pluriannuel et les dossiers d’aides publiques.

2. 1^er janvier 2025 : la classe G quitte le parc louable, à la porte d’entrée du bail

L’interdiction ne s’écrit pas comme une interdiction dans le texte, et c’est ce décalage qui produit les erreurs de gestion.

L’article 160 de la loi du 22 août 2021 a réécrit l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en posant un niveau minimal : en métropole, le logement décent se situe entre la classe A et la classe F depuis le 1^er janvier 2025, entre A et E à compter du 1^er janvier 2028, entre A et D à compter du 1^er janvier 2034.

Qui est visé : tout contrat conclu, renouvelé ou tacitement reconduit à compter de la date. Un bail signé en 2023 sur un logement classé G n’est pas devenu irrégulier au matin du 1^er janvier 2025. Il le devient à son échéance.

Quand ça tourne mal : le locataire saisit le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, sur le fondement de l’article 20-1. La résiliation du bail n’est pas la sanction. La perte de recette, si.

3. 1^er janvier 2025 : le plan pluriannuel de travaux atteint les petites copropriétés

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de quinze ans, par tranches : plus de 200 lots au 1^er janvier 2023, de 51 à 200 lots au 1^er janvier 2024, 50 lots et moins au 1^er janvier 2025.

Le décompte ne se fait pas sur le nombre de lots du règlement. Seuls comptent les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Une résidence de 48 appartements assortie de 60 caves et parkings reste dans la dernière tranche. Deux syndics me sont arrivés avec la tranche 2024, ayant additionné tout l’état descriptif de division.

Ce qu’il contient : l’inventaire des travaux de sauvegarde et d’amélioration énergétique, leur estimation, leur ordre d’urgence, un échéancier sur dix ans. Son établissement se vote à la majorité simple, son adoption à la majorité absolue, et le syndic réinscrit la question chaque année tant qu’elle n’a pas abouti.

4. La dixième année suivant la réception : le fonds de travaux, une date propre à chaque immeuble

Celle-ci ne figure sur aucun calendrier national : elle tombe à une date différente dans chaque copropriété.

L’article 14-2-1 impose un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. La cotisation annuelle ne descend pas sous 5 % du budget prévisionnel ; quand un plan pluriannuel a été adopté, elle ne descend sous aucun des deux planchers, ni les 5 % du budget ni les 2,5 % du montant des travaux du plan.

Le changement passé sans bruit : depuis le 1^er janvier 2023, la dispense que les copropriétés de moins de dix lots pouvaient voter à l’unanimité a disparu. Un immeuble de six appartements cotise comme les autres.

Si rien n’est fait : le manque se lit dans les comptes, dans l’état daté, et dans la première question d’un acquéreur averti.

5. 1^er janvier 2026 : le coefficient de l’électricité passe à 1,9, et seuls les diagnostics postérieurs en profitent

Seule échéance de la liste qui améliore une étiquette sans le moindre travaux.

L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, abaisse de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité, sur les DPE et les audits édités à compter du 1^er janvier 2026. Aucune étiquette ne descend, certaines montent.

Deux chiffres circulent, et ils ne mesurent pas la même chose. Bercy annonce 850 000 logements sortis du statut de passoire, sur le parc du 1^er janvier 2023, qui en comptait 4,8 millions. La simulation du service statistique du ministère, en novembre 2025, conclut à 700 000, sur le parc de résidences principales du 1^er janvier 2025. Citez l’un ou l’autre avec son millésime : sans lui, vous annoncez un gain calculé sur un parc qui n’existe plus.

Ce que le parc loué en retire : 53 % des logements du parc locatif privé sont chauffés à l’électricité, contre 39 % de l’ensemble des résidences principales.

Le geste qui ne coûte rien : un DPE édité en 2025 ou avant reste valable, et se met à jour gratuitement sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Sur un lot classé G en limite de seuil, cette mise à jour se tente avant de commander quoi que ce soit.

6. 1^er août 2026 : plus aucune dérogation de loyer à la relocation pour un F ou un G

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1^er août 2026 et le 31 juillet 2027.

La ligne de partage se lit sur l’étiquette. Classé A à E, le logement garde les deux dérogations habituelles : loyer manifestement sous-évalué et travaux d’amélioration. Classé F ou G, aucune ne joue. Le loyer de relocation reste celui du locataire sortant, et le renouvellement n’ouvre aucune réévaluation (ANIL).

À ne pas confondre avec le gel des loyers de la loi Climat, applicable depuis le 24 août 2022 sur tout le territoire, qui interdit déjà la révision annuelle en cours de bail d’un F ou d’un G. Ce sont deux mécanismes distincts, et ils se cumulent en zone tendue.

7. 1^er janvier 2028 : la classe F rejoint la classe G

Le mécanisme est celui de 2025, et le gisement est connu : 8,4 % du parc locatif privé était classé F au 1^er janvier 2025, contre 5,5 % en G.

Ce qui la sépare de 2025 : elle arrive après deux années de diagnostics calculés avec le coefficient de 1,9. Une partie des F d’aujourd’hui changera d’étiquette sans travaux, selon le mode de chauffage. Un F chauffé au gaz ne bougera pas.

Le délai à tenir : entre le vote de travaux et leur réception, une copropriété compte rarement moins d’un an. Deux exercices budgétaires séparent l’assemblée de 2026 de l’échéance.

8. 1^er janvier 2034 : la classe E, soit près d’un logement loué sur cinq

19,2 % du parc locatif privé était classé E au 1^er janvier 2025. La marche la plus haute des trois, et de loin.

Avant de la présenter comme acquise : l’article 160 de la loi du 22 août 2021 contient sa propre clause de rendez-vous. Le Gouvernement doit remettre au Parlement, avant le 1^er juillet 2027, un rapport évaluant l’impact prévisible du relèvement de 2034 sur l’offre de rénovation et sur le marché locatif privé. Une échéance assortie d’un rapport d’évaluation sept ans avant terme n’est pas une échéance comme les autres.

Ce que je réponds en salle : la date est dans la loi, elle s’applique tant qu’elle y est, et un bailleur qui l’ignore prend un risque réel. Elle n’a simplement pas la solidité de celle de 2025, qui, elle, est passée.

9. Pas encore une date : le projet de loi adopté par le Sénat le 8 juillet 2026

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été déposé au Sénat le 25 juin 2026, adopté en première lecture le 8 juillet, transmis à l’Assemblée nationale le lendemain, en procédure accélérée. Rien de ce qui suit ne s’applique.

Son article 6, dans le texte adopté par le Sénat, touche la jointure entre l’immeuble et le bail :

• un logement sous bail en cours deviendrait non décent au renouvellement ou à la reconduction tacite, et au plus tard trois ans après l’échéance, ce qui referme la fenêtre ouverte par les baux longs ;
• il serait réputé décent si le syndicat a conclu un contrat de travaux avant le 1^er janvier 2030, pour cinq ans à compter de cette conclusion, contre trois ans pour un propriétaire qui contracte seul ;
• un refus de travaux voté en assemblée générale depuis moins de dix-huit mois deviendrait une cause de dérogation ;
• le DPE collectif de l’article L. 126-31 vaudrait décence pour les lots de l’immeuble, dès lors qu’il établit le niveau exigé ;
• ces deux dérogations par contrat de travaux seraient abrogées au 1^er janvier 2033 hors copropriété, au 1^er janvier 2035 en copropriété.

Ce qu’on en dit à un client : le Sénat a voté, l’Assemblée n’a pas examiné le texte, et le dossier législatif est public. Aucun conseil ne se donne sur cette base.

Le calendrier en un tableau

Comment cette liste a été établie

Le périmètre : résidentiel en France métropolitaine, immeuble collectif et bail d’habitation, hors parc social, hors tertiaire et hors outre-mer, dont les calendriers diffèrent. Trois critères ont servi à retenir une échéance :

• elle figure dans un texte publié, loi, décret ou arrêté, sauf la dernière entrée, présentée comme telle ;
• elle produit un effet daté, et non une recommandation ;
• son effet court toujours : les tranches passées figurent parce qu’un immeuble en retard le reste.

Le travail est documentaire. Les textes ont été lus dans leur version en vigueur ou dans le texte publié par le Sénat ; les chiffres de parc viennent de la publication de novembre 2025 de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, établis sur les diagnostics collectés par l’Ademe entre octobre 2024 et mars 2025. Aucune copropriété n’a été auditée ici, et aucun prestataire n’y est cité.

Questions posées en salle sur ce calendrier

Le DPE collectif dispense-t-il du DPE de chaque lot ?

Non, et la confusion coûte des ventes. Le diagnostic de l’article L. 126-31 porte sur le bâtiment ; celui qu’on remet à un acquéreur ou à un candidat locataire porte sur le lot, et reste dû. Le texte en discussion ferait du premier une cause de décence pour le second, sans le remplacer.

L’audit énergétique de vente concerne-t-il un appartement en copropriété ?

Non. L’audit énergétique réglementaire vise la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété : classes F et G depuis avril 2023, classe E depuis le 1^er janvier 2025, classe D à compter du 1^er janvier 2034. La vente d’un lot de copropriété n’y est pas soumise, et le ministère de la Transition écologique publie le champ exact.

Ce qu’on regarde en premier

Devant un dossier, deux dates séparent tout le reste : l’échéance du bail et celle du dernier diagnostic. La première dit quand la décence énergétique atteindra ce logement. La seconde dit si l’étiquette sort du coefficient de 2,3 ou de celui de 1,9, ce qui change la réponse sans changer le logement. Si le texte transmis à l’Assemblée nationale passe en l’état, c’est la première qui perdra son rôle d’amortisseur.