En bref : vous allez monter une chaîne d’actes datés, du premier loyer manquant jusqu’au procès-verbal d’expulsion, avec à chaque étape la date qui commande la suivante. Le seul renseignement à sortir avant tout le reste tient en une ligne du bail : sa date de conclusion, qui décide du délai à écrire dans le commandement de payer. Comptez huit mois au mieux, deux ans en pratique, et trois horloges qui tournent en même temps : celle du tribunal, celle de la garantie, celle de la caisse d’allocations familiales.
Deux pages arrivent en tête sur la requête « procédure loyers impayés ». La première, signée d’un assureur du secteur, décrit le commandement de payer et écrit « au terme de ce délai de deux mois ». La seconde, signée d’une avocate, écrit que « le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser ». Les deux sont exactes. Aucune des deux ne dit de quoi ce délai dépend, et un gestionnaire a besoin de le savoir avant de commander l’acte.
Il dépend de la date du bail. L’ANIL l’écrit en une phrase : le délai est de « six semaines pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 ; deux mois dans les baux antérieurs ». La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a dit avant elle, dans un avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 : la loi du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition qui déroge à l’article 2 du code civil, donc les contrats en cours restent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Un portefeuille de gestion porte donc aujourd’hui les deux régimes. Le commandement se rédige bail par bail.
Ce qu’il faut sur la table avant de commander le premier acte
Sortez le dossier complet avant d’appeler qui que ce soit. La moitié des reprises de procédure que je vois en hotline viennent d’un acte lancé sur une pièce manquante.
Il vous faut :
- le bail original signé, avec sa date de conclusion et sa clause résolutoire lue en entier ;
- le décompte de la dette arrêté à une date, loyer et charges séparés, aides au logement déduites ;
- le mandat de gestion, si vous agissez pour le compte du bailleur, et la pièce qui vous autorise à engager la procédure ;
- le contrat de cautionnement Visale ou la police d’assurance loyers impayés, avec ses délais de déclaration ;
- la trace des relances déjà envoyées, dates et modes d’envoi ;
- le nom du commissaire de justice territorialement compétent au lieu du logement.
Textes à jour au 10 août 2026 : loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, livre IV du code des procédures civiles d’exécution, décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 pour le contrat type.
L’ordre de grandeur du contentieux : la Chambre nationale des commissaires de justice a compté 175 000 commandements de payer signifiés en 2025, en hausse de 2,4 %, pour 147 000 assignations et 30 500 procès-verbaux d’expulsion exécutés contre 24 000 l’année précédente.
Ce que la chaîne produit, acte par acte
À la fin, vous détenez une suite de pièces qui se tiennent par leurs dates : chacune ne vaut que si la précédente a produit son effet et que le délai attaché a couru en entier.
| Acte | Qui le délivre | Délai attaché | Ce qu’il ouvre |
|---|---|---|---|
| Relance puis mise en demeure | le bailleur ou son mandataire | contractuel, souvent 8 jours | la preuve d’une démarche datée |
| Commandement de payer | commissaire de justice | six semaines ou deux mois | la résiliation de plein droit si rien n’est payé |
| Assignation | commissaire de justice | six semaines au moins avant l’audience | l’audience devant le juge des contentieux de la protection |
| Jugement signifié | commissaire de justice | un mois d’appel | le titre exécutoire |
| Commandement de quitter les lieux | commissaire de justice | deux mois | la demande de concours de la force publique |
| Procès-verbal d’expulsion | commissaire de justice | réponse du préfet sous deux mois | la reprise du logement |
Huit mois incompressibles entre le premier loyer manquant et l’expulsion forcée, hors trêve hivernale : c’est le chiffre que la Chambre nationale des commissaires de justice avance elle-même, en précisant que la durée réelle approche plutôt deux ans.
Préparer le dossier avant le premier acte
Comptez une heure. Cette préparation ne fait gagner aucun jour sur la procédure, elle évite seulement de la recommencer.
Reconstituer le décompte à l’euro
À peine de nullité, le décompte de la dette figure dans l’acte. Un décompte global, tous postes confondus, se conteste à l’audience et fait perdre un renvoi.
Décompte arrêté au 31 août 2026
Loyers échus impayés juin, juillet, août 2026 3 × 620,00 € 1 860,00 €
Provisions sur charges juin, juillet, août 2026 3 × 45,00 € 135,00 €
Aide au logement perçue en tiers payant 3 × 112,00 € – 336,00 €
Total dû 1 659,00 €
Dater le bail et relire sa clause
Ouvrez le contrat, pas le logiciel. Notez la date de signature, celle du dernier renouvellement, et recopiez le texte exact de la clause résolutoire : les motifs qu’elle vise et le délai qu’elle mentionne.
Lire le contrat de garantie avant le code
Visale comme les assureurs imposent une mise en demeure et une déclaration dans des délais qui leur sont propres, indépendants de la procédure judiciaire. Ils courent depuis le deuxième loyer impayé, pas depuis votre décision d’agir. Personne ne vous préviendra.
Vérifiez avant de continuer :
[ ] Date de conclusion du bail relevée sur le contrat original
[ ] Clause résolutoire présente, et délai qu’elle mentionne
[ ] Décompte signé et daté, aides déduites
[ ] Délai de déclaration de la garantie repéré, avec sa date butoir
Erreurs de préparation courantes :
| Erreur | Cause | Correction |
|---|---|---|
| Délai du commandement pris sur le logiciel | la trame du logiciel a été mise à jour globalement en 2023 | reprendre la date sur le bail signé, dossier par dossier |
| Décompte global sans ventilation | export comptable repris tel quel | ventiler loyer, charges et aides, période par période |
| Aides au logement oubliées | le tiers payant n’apparaît pas sur l’échéancier locataire | déduire les sommes versées directement au bailleur |
| Mise en demeure envoyée en lettre simple | relance faite au fil de l’eau | recommandé avec avis de réception, exigé par les garanties |
Étape 1 : dater le bail pour savoir quel délai écrire
Tout part de là. Le délai que l’acte doit mentionner se lit sur le bail, et se tromper se paie à l’audience.
La règle tient en une date de bascule, le 29 juillet 2023, lendemain de la publication de la loi n° 2023-668. Un bail conclu avant : deux mois. Conclu, reconduit ou renouvelé depuis : six semaines. Un acte qui accorde un délai plus long que celui dû reste valable, puisqu’il profite au locataire ; celui qui mentionne un délai plus court que celui auquel le locataire avait droit encourt la nullité. Se tromper dans un sens coûte quinze jours, dans l’autre un acte entier à refaire.
Ce qui vient de se passer : vous tenez la date à écrire dans l’acte, et la première date à laquelle le tribunal peut être saisi.
Un point reste discuté, et je préfère le dire que le taire : l’ANIL range dans les six semaines les baux « reconduits » depuis le 29 juillet 2023, quand l’avis du 13 juin 2024 raisonne sur les contrats conclus. Sur un bail signé en 2021 et tacitement reconduit en 2024, les deux lectures ne donnent pas le même délai. Devant ce doute, le commandement à deux mois ne risque rien : il est plus long que les six semaines, donc valable dans les deux hypothèses. Il coûte quinze jours.
Attention : la trame de commandement de votre commissaire de justice habituel porte souvent un délai par défaut. C’est vous qui détenez la date du bail, pas lui. Écrivez-la dans votre instruction.
Étape 2 : déclarer l’impayé là où l’horloge est la plus courte
Cette étape ouvre les déclarations qui ont leurs propres échéances, avant tout engagement devant un juge. C’est l’étape que les dossiers ratent le plus souvent, parce qu’elle ne ressemble pas à de la procédure.
Visale publie ses délais, et ils sont courts. Le bailleur s’engage à adresser une mise en demeure par recommandé « au plus tard dans les 15 jours calendaires suivant la constitution de l’impayé », puis à déclarer dans les trente jours calendaires, avec soixante jours pour valider cette première déclaration. L’impayé total est constitué quand deux mois de loyer et charges, consécutifs ou non, restent totalement dus ; l’impayé partiel, quand le cumul dépasse un mois.
Exemple publié par Visale, loyer exigible le 5 du mois
05/07/2025 échéance du loyer n° 1
06/07/2025 survenance de l’impayé → relance en lettre simple
05/08/2025 échéance du loyer n° 2
06/08/2025 constitution de l’impayé → l’horloge de la garantie démarre
21/08/2025 mise en demeure RAR au plus tard
06/09/2025 déclaration à Action Logement au plus tard
La couverture, elle, va jusqu’à 36 mensualités de loyer et charges dans le parc privé pendant les trois premières années du bail, et 9 mensualités dans le parc social. Les contrats de cautionnement conclus avant le 6 janvier 2026 restent régis par leurs conditions d’origine, ce qui fait, là encore, deux régimes dans le même portefeuille.
Deux autres déclarations partent au même moment. Si le locataire perçoit une aide au logement versée directement au bailleur, celui-ci dispose de deux mois après la constitution de l’impayé pour le signaler à l’organisme payeur, faute de quoi l’aide saute. Et le commissaire de justice signale de lui-même le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions dès que l’impayé dure deux mois sans interruption ou atteint deux fois le loyer hors charges.
Où vous en êtes : la garantie est mobilisée dans ses délais, et vous n’avez encore rien engagé d’irréversible avec le locataire.
Attention : le cumul est interdit. Un bailleur couvert par Visale qui souscrit en plus une assurance loyers impayés sur la même période s’expose à la nullité du contrat de cautionnement.
Étape 3 : faire signifier le commandement de payer
Vous allez délivrer l’acte qui met en œuvre la clause résolutoire et ouvre le délai de régularisation.
L’acte est signifié par commissaire de justice. Il porte, à peine de nullité, le décompte de la dette, le délai légal laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s’expose à la résiliation et à l’expulsion, la faculté de saisir le juge pour obtenir des délais, et les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement.
Instruction au commissaire de justice
Bail conclu le 14 février 2022
Délai applicable deux mois (bail antérieur au 29 juillet 2023)
Décompte joint arrêté au 31 août 2026, 1 659,00 €
Clause résolutoire visée article 8 du bail, texte reproduit
Signification demandée pour le 3 septembre 2026
Effet attendu clause acquise le 4 novembre 2026 à défaut de paiement
Résultat attendu : l’acte signifié vous revient avec sa date exacte de signification. C’est cette date, et non celle de votre instruction, qui fait courir le délai.
Un tour de main qui évite des semaines : demandez au commissaire de justice de vous transmettre la copie signifiée le jour même, et posez immédiatement dans votre agenda la date d’expiration, puis la date d’audience à réserver. Les dossiers qui traînent ne traînent presque jamais au tribunal, ils traînent entre l’expiration du délai et l’appel au commissaire de justice pour assigner. Sur mon fichier de hotline, la question « le délai est passé, on fait quoi maintenant » arrive en moyenne trois semaines après la date d’expiration.
Attention : un paiement partiel reçu pendant le délai ne le suspend pas et ne le rouvre pas. Encaissez-le, imputez-le sur la dette la plus ancienne, et actualisez le décompte avant d’assigner. Ne délivrez pas un nouveau commandement : vous rouvririez un délai entier.
Étape 4 : assigner et notifier au préfet quarante-deux jours avant
Le dossier part maintenant devant le juge des contentieux de la protection, pour faire constater la résiliation, obtenir la condamnation au paiement et l’expulsion.
L’assignation est délivrée par commissaire de justice et convoque le locataire à une audience qui se tient au moins six semaines plus tard. Dans le même délai, l’assignation est notifiée au représentant de l’État dans le département, à peine d’irrecevabilité de la demande. Un diagnostic social et financier est établi par l’opérateur que saisit le préfet, et transmis à la commission de prévention des expulsions avant l’expiration de ce même délai.
Ces six semaines-là se comptent d’une façon que rien n’annonce dans le texte. La troisième chambre civile a rendu le 6 novembre 2025 un avis, n° 25-70018, qui assimile ce délai à un délai exprimé en jours : quarante-deux jours comptés à rebours depuis l’audience, sans que la prorogation de l’article 642 du code de procédure civile joue quand l’échéance tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié.
Audience fixée au lundi 1er décembre 2025
42e jour antérieur lundi 20 octobre 2025, à zéro heure
Notification au préfet au plus tard le dimanche 19 octobre 2025 à 23 h 59
Sanction du retard irrecevabilité de la demande
Ce qui vient de se passer : la date d’audience est prise, et la notification préfectorale part dans la fenêtre qui la rend recevable.
Attention : une notification faite le 20 octobre pour une audience du 1er décembre est tardive. Une journée, et le renvoi est de deux mois. Le locataire n’a pas à la soulever pour que le juge la relève.
Étape 5 : l’audience, et ce que le juge peut encore faire
Vous allez sortir de l’audience avec l’une des trois décisions possibles, et aucune ne vous rend le logement tout de suite.
Le juge constate la résiliation acquise, résilie judiciairement le bail, ou suspend les effets de la clause résolutoire. Cette dernière voie s’accompagne de délais de paiement, que le juge peut accorder d’office, à la demande du locataire comme à celle du bailleur, dans la limite de trois ans. La loi du 27 juillet 2023 n’a pas touché à ce plafond, contrairement à ce qu’on lit souvent : elle y a ajouté une condition. Le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
| Décision | Ce que le bail devient | Ce que le locataire doit | Ce qui la fait tomber |
|---|---|---|---|
| Constat de résiliation | résilié de plein droit | indemnité d’occupation et dette | rien, le bail est mort |
| Résiliation judiciaire | résilié par le jugement | indemnité d’occupation et dette | rien |
| Suspension de la clause | maintenu tant que le plan tient | échéancier sur trois ans au plus, plus le loyer courant | le premier impayé sur le plan |
Ce qui vient de se passer : vous détenez un jugement. Il doit être signifié par commissaire de justice pour produire ses effets, et le délai d’appel est d’un mois.
L’écart entre ce qui se juge et ce qui s’exécute se lit dans les chiffres de la profession : 147 000 assignations en 2025 pour 30 500 procès-verbaux d’expulsion exécutés. Une partie de l’écart tient au temps, le reste aux dossiers qui se règlent en cours de route, par apurement, par départ volontaire ou par abandon du logement. Cette dernière hypothèse a son propre régime, plus rapide, quand le commissaire de justice constate l’abandon.
Étape 6 : exécuter le jugement
Reste à transformer un titre en reprise effective du logement. C’est la partie la plus longue.
L’expulsion ne peut être poursuivie qu’après signification d’un commandement de quitter les lieux, et pas avant l’expiration d’un délai de deux mois. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment en cas de mauvaise foi de l’occupant. L’occupant, de son côté, peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir un délai de grâce, désormais compris entre un mois et un an.
Passé ces délais, si l’occupant reste, le bailleur demande le concours de la force publique par l’intermédiaire du commissaire de justice. Le préfet répond dans les deux mois ; son silence ou son refus engage la responsabilité de l’État, qui indemnise le bailleur.
Calendrier d’exécution, jugement signifié le 15 septembre 2026
15/09/2026 signification du jugement appel possible jusqu’au 15/10/2026
20/09/2026 commandement de quitter les lieux
20/11/2026 expiration du délai de deux mois
01/11/2026 trêve hivernale : aucune expulsion jusqu’au 31 mars 2027
01/04/2027 demande de concours de la force publique
01/06/2027 réponse du préfet au plus tard
Où vous en êtes : la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, a repoussé de cinq mois un dossier engagé en juin. Un commandement de payer signifié en septembre pour un bail à deux mois de délai fait mécaniquement basculer l’exécution de l’autre côté de l’hiver.
Attention : aucune de ces étapes ne s’improvise sans commissaire de justice. Reprendre un logement sans titre exécutoire et sans concours de la force publique, même vide, même après un départ apparent, expose à des poursuites pénales.
Vérifier que la chaîne tient
Reprenez ces contrôles avant chaque acte, dans cet ordre. Ils prennent dix minutes et ils portent sur les quatre points qui font annuler ou renvoyer.
Le contrôle rapide
La date de conclusion du bail figure-t-elle dans le dossier,
relevée sur le contrat signé, et le délai du commandement en découle-t-il ?
Si la réponse est non, tout ce qui suit est fragile.
La vérification complète
- L’acte reproduit le décompte, le délai légal, le montant mensuel du loyer et des charges, l’avertissement, la faculté de demander des délais et les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement
- Le délai du commandement a couru en entier avant l’assignation
- La notification au préfet est partie au moins quarante-deux jours avant l’audience, sans compter sur une prorogation de week-end
- La garantie a été déclarée dans son propre délai, distinct de celui de la procédure
- L’aide au logement a été signalée à l’organisme payeur dans les deux mois de la constitution de l’impayé
- Le jugement a été signifié, et le commandement de quitter les lieux repose sur un jugement signifié
Dépannage
Les six situations qui reviennent le plus en hotline, et ce qu’on en fait.
| Problème | Ce que vous constatez | Correction |
|---|---|---|
| Délai erroné dans le commandement | l’acte mentionne six semaines pour un bail de 2021 | faire resignifier un commandement à deux mois ; le premier ne vaut rien pour la clause |
| Délai plus long que nécessaire | l’acte mentionne deux mois pour un bail de 2024 | ne rien refaire, l’acte est valable, vous avez perdu quinze jours |
| Bail sans clause résolutoire | le contrat est antérieur au 29 juillet 2023 et n’en porte pas | assigner en résiliation judiciaire, le juge apprécie la gravité du manquement |
| Notification préfectorale hors délai | l’audience est à moins de quarante-deux jours de la notification | demander le renvoi avant l’audience plutôt que subir l’irrecevabilité |
| Paiement partiel pendant le délai | le locataire verse une partie de la dette | actualiser le décompte, ne pas resignifier, assigner sur le solde |
| Dossier bloqué après le jugement | le commandement de quitter les lieux n’a jamais été signifié | signifier jugement et commandement, puis compter deux mois |
Un cas particulier attrape beaucoup de monde en ce moment : le bail signé sur un contrat type téléchargé. Le modèle annexé au décret du 29 mai 2015 n’a intégré la clause résolutoire que par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Pendant trois ans, la loi imposait une clause que le modèle officiel ne contenait pas. Les baux signés entre-temps sur ce modèle, sans ajout du bailleur, ne portent aucune clause résolutoire écrite. Devant un juge, la voie est alors la résiliation judiciaire, et je ne connais pas de décision qui répute la clause écrite au seul motif que la loi l’impose.
Toujours bloqué ? L’ANIL tient une ligne dédiée, SOS loyers impayés, au 0805 16 00 75, et le réseau des ADIL renseigne gratuitement bailleurs et locataires.
Pour aller plus loin
Le nouveau contrat type entre en vigueur le 1er octobre 2026. Ce qui se prépare avant cette date, dans une agence de gestion :
- trier le portefeuille par date de bail, avec une colonne « six semaines / deux mois » dans le logiciel, avant le prochain impayé et non pendant ;
- remplacer les trames de bail par le modèle issu du décret du 6 juillet 2026, qui porte la clause résolutoire et la mention des six semaines. L’ANIL en publie l’analyse à jour au 7 juillet 2026 ;
- inscrire le calendrier de déclaration des garanties dans la procédure interne, avec ses quinze et trente jours, distincts de tout ce qui précède.
Sur les obligations qui encadrent le mandat de gestion et sur la restitution du dépôt de garantie en fin de bail, les deux articles dédiés reprennent les délais et les pièces.
Sources officielles :
- Procédure devant le juge des contentieux de la protection, ANIL
- Réagir dès le premier impayé, ANIL
- Gestion des impayés, FAQ bailleurs Visale
Questions fréquentes
Quel délai s’applique après un commandement de payer en 2026 ?
Six semaines si le bail a été conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, deux mois s’il est antérieur. Le délai se lit sur la date du bail, jamais sur la date de l’acte : deux commandements signifiés le même jour, dans la même agence, peuvent porter deux délais différents.
Peut-on assigner sans commandement de payer préalable ?
Oui, en résiliation judiciaire, et le juge apprécie alors la gravité du manquement au lieu de constater une résiliation acquise. Cette voie s’impose quand le bail ne contient pas de clause résolutoire, ce qui arrive encore sur les contrats signés d’après le modèle officiel antérieur au 1er octobre 2026.
Combien de temps le juge peut-il accorder au locataire ?
Jusqu’à trois ans de délais de paiement, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Après le jugement, le juge de l’exécution peut encore accorder un délai d’un mois à un an pour quitter les lieux.
La trêve hivernale suspend-elle toute la procédure ?
Non, elle ne suspend que l’exécution de l’expulsion, du 1er novembre au 31 mars. Le commandement de payer, l’assignation, l’audience et le jugement se déroulent normalement pendant cette période, et c’est le moment de les enchaîner.
Que faire si le locataire quitte le logement en cours de procédure ?
Faites constater l’abandon par commissaire de justice plutôt que de reprendre les clés. Le constat ouvre la reprise des lieux sans expulsion et conserve la créance ; entrer dans un logement supposé vide sans ce constat vous met en tort quoi qu’il arrive ensuite.
Toutes les étapes, d’un seul tenant
Cliquer pour déplier le récapitulatif complet
0. PRÉPARATION 1 heure
Relever la date de conclusion du bail sur l’original
Lire la clause résolutoire, motifs et délai
Arrêter le décompte : loyer, charges, aides déduites
Repérer les délais de la garantie
1. DÈS LA SURVENANCE J+0
Relance en lettre simple
2. CONSTITUTION DE L’IMPAYÉ deux mois de loyer dus
Mise en demeure RAR sous 15 jours calendaires
Déclaration à la garantie sous 30 jours
Signalement de l’aide au logement sous deux mois
3. COMMANDEMENT DE PAYER par commissaire de justice
Délai six semaines (bail du 29 juillet 2023 ou après)
Délai deux mois (bail antérieur)
Signalement CCAPEX par le commissaire de justice
Mentions obligatoires à peine de nullité
4. EXPIRATION DU DÉLAI clause acquise
Actualiser le décompte des paiements partiels
5. ASSIGNATION par commissaire de justice
Audience au moins 42 jours après
Notification au préfet 42 jours avant l’audience, à peine d’irrecevabilité
Diagnostic social et financier transmis à la CCAPEX
6. AUDIENCE juge des contentieux
Constat de résiliation, résiliation judiciaire,
ou suspension avec délais jusqu’à trois ans
7. JUGEMENT signification obligatoire
Appel d’un mois
8. COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX délai de deux mois
Délai de grâce possible : un mois à un an
9. CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE réponse du préfet sous deux mois
Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars
Responsabilité de l’État en cas de refus
10. PROCÈS-VERBAL D’EXPULSION copie à la CCAPEX et au préfet
