« On arrête le recommandé papier pour la convocation de juin ? » La question est arrivée sur ma hotline en janvier, d’une gestionnaire qui suit onze immeubles. Pour une partie de ses copropriétaires, oui. Pour les autres, non, et pas parce qu’ils auraient réclamé le papier : parce que le cabinet n’a jamais recueilli leur adresse comme le texte l’exige.
En bref : la voie électronique est le principe depuis le 25 décembre 2025. Deux choses pèsent sur les cabinets : on ne notifie valablement qu’à une adresse communiquée à cette fin, et le retour au papier produit effet le lendemain du huitième jour suivant la demande. Ouvrez votre fichier d’adresses avant votre logiciel de convocation.
Ce que le décret du 22 décembre 2025 a changé
Entré en vigueur le 25 décembre, le décret n° 2025-1292 réécrit les articles 64 à 64-4 et l’article 65 du décret du 17 mars 1967. Il applique l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Quatre points en sortent :
- L’article 64 s’ouvre ainsi : « Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique » (art. 14 du décret). L’accord préalable a disparu.
- Deux canaux, pas trois : la lettre recommandée électronique des articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes, ou un prestataire de services de confiance qualifié. Le courriel ordinaire n’en est pas un.
- La demande de retour au papier « prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic », ou le jour même si elle est formulée en assemblée générale (article 64-4).
- L’article 64-2 impose au syndic d’accompagner appels de charges et convocations d’une mention rappelant cette possibilité.
Pourquoi ce renversement compte plus qu’il n’en a l’air
Le décret ne crée aucune faculté nouvelle : la notification électronique existait depuis le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015. Ce qu’il déplace, c’est la charge de la démarche.
L’article 38 de la loi du 9 avril 2024 avait déjà inversé le principe, dès le 11 avril 2024. Le décret de 1967 a mis vingt mois à suivre : vingt mois pendant lesquels la loi disait électronique et le règlement, accord exprès.
Avant, le silence d’un copropriétaire valait papier. Depuis le 25 décembre 2025, il vaut électronique, sous une condition que peu de cabinets ont lue jusqu’au bout.
Elle est à l’article 65, réécrit par le même décret : les notifications « sont valablement faites à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet ». À cet effet. Une adresse tirée d’un formulaire de contact, d’un échange de courriels ou héritée du cabinet précédent n’a été communiquée à aucun effet particulier. Le GRECCO, dans sa préconisation n° 19 du 1er juillet 2026, recommande de ne retenir que les adresses recueillies par voie de notification, lettre recommandée électronique ou papier. Pour cesser d’envoyer du papier, il faut donc commencer par en envoyer.
| Avant le 25 décembre 2025 | Depuis le 25 décembre 2025 |
|---|---|
| Accord exprès exigé avant tout envoi électronique | Voie électronique valable sans accord préalable |
| Le silence du copropriétaire valait papier | Le silence vaut électronique, si une adresse a été communiquée à cette fin |
| Délai courant depuis la première présentation | Délai courant depuis le lendemain de la transmission |
Ce que cela signifie pour les syndics et les gestionnaires
Le fichier d’adresses devient la pièce à risque
Une commodité est devenue le support de la validité des envois. Une adresse dont vous ne pouvez dire ni quand ni comment elle vous est parvenue fragilise chaque convocation partie dessus. Ce fichier se documente comme un registre des mandats : date, canal, pièce conservée.
Le délai de convocation ne se compte plus de la même façon
Vingt et un jours au moins, c’est inchangé. Le point de départ, non : l’article 64 fait courir le délai « le lendemain de la transmission », sans première présentation ni avis de passage. Et l’article 64-6 exige que le lien de téléchargement reste ouvert vingt et un jours au moins, soit exactement la durée du délai. Un envoi calé au plus juste n’a aucune marge.
Un texte obligatoire renvoie désormais à côté
C’est le point que je n’ai vu nulle part. L’article 64-6, 4° impose de reproduire dans l’avis électronique une mention commençant par « En application du second alinéa de l’article 64-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ». Or l’article 64-2 a été intégralement remplacé le 25 décembre 2025 : un seul alinéa, et plus un mot sur le point de départ des délais, parti dans l’article 64. La mention reste obligatoire, son renvoi est faux. Je ne connais aucune décision là-dessus et je n’en tire rien ; un prestataire de confiance appliquant le texte à la lettre cite une disposition qui ne dit plus ce qu’il lui fait dire.
Que faire maintenant
- Cette semaine : ajoutez la mention de l’article 64-2 au prochain appel de charges. Elle est due sur les appels comme sur les convocations, et son absence est ce qu’un copropriétaire mécontent produira en premier.
- Ce mois-ci : triez le fichier en deux colonnes, adresses recueillies par notification et les autres. La seconde reste en papier tant qu’elle n’est pas régularisée.
- Ce trimestre : recueillez les adresses manquantes par un envoi unique, et gardez la trace des demandes de retour au papier, y compris celles formulées en séance, que l’article 64-4 impose de porter au procès-verbal.
- Avant la prochaine assemblée : reprenez les envois électroniques faits entre le 11 avril 2024 et le 25 décembre 2025. Le GRECCO ne les tient pour valables que si le syndic prouve avoir informé les copropriétaires des moyens de conserver le papier.
À ne pas faire :
- basculer tout le portefeuille sous prétexte que le principe a changé : le principe ne fournit pas les adresses ;
- facturer l’envoi postal à celui qui le demande. La CLCV rappelle que ces frais restent des charges générales.
Vue d’ensemble : la preuve passe chez un tiers
Le mouvement dépasse la copropriété. La preuve d’un envoi cesse d’être un papier que le professionnel classe pour devenir un journal que tient un tiers qualifié : l’article 65 va jusqu’à engager la responsabilité de ce prestataire en cas de retard de réception ou de perte de données.
Pour un cabinet, la charge se déplace : moins d’affranchissement, davantage de tenue de fichier, un arbitrage que le contrat type de syndic n’a jamais tranché. Reste la décision qui dira ce que vaut une notification envoyée à une adresse jamais communiquée à cet effet.
Références et notes de relevé
- Décret n° 2025-1292, Légifrance, 22 décembre 2025, relevé le 2026-08-10
- Article 42-1, loi du 10 juillet 1965, version du 11 avril 2024, relevé le 2026-08-10
- Article 64-2, décret de 1967, version du 25 décembre 2025, relevé le 2026-08-10
- Article 64-6, décret de 1967, version du 4 juillet 2020, relevé le 2026-08-10
- Article 65, décret de 1967, version du 25 décembre 2025, relevé le 2026-08-10
- Préconisation GRECCO n° 19, CNEC, 1er juillet 2026, relevé le 2026-08-10
- La notification électronique devient la règle, CLCV, relevé le 2026-08-10
