Une position d’organisation professionnelle sur le statut du bailleur privé ne vaut rien sans sa date. Entre le 23 octobre 2025 et le 2 avril 2026, le dispositif a changé quatre fois de contenu, et les mêmes fédérations ont dit de lui à peu près tout. Le taux d’amortissement d’un logement ancien loué en très social est passé de 5 % dans la version votée par les députés le 14 novembre 2025 à 4 % dans la loi promulguée. La durée d’engagement aussi a bougé. Six prises de position publiques suivent, chacune citée mot pour mot avec son auteur, sa date et le support où elle a paru. Aucune n’est reconstituée : quand une organisation n’a rien publié de daté, elle n’est pas ici.
Loïc Cantin, président de la FNAIM : du « contresens total » à la « coquille vide »
La FNAIM réclamait un statut du bailleur privé. Elle a refusé celui-là, deux fois, à quatre mois d’intervalle.
Le 23 octobre 2025, quand le gouvernement dépose son amendement, la fédération parle d’« un contresens total » et juge que le dispositif ne permettra « ni de relancer l’investissement locatif, ni d’enrayer la crise du logement ». Loïc Cantin ajoute : « C’est un énième rendez-vous manqué. L’urgence appelle des mesures fortes, pas des symboles. »
Le 4 décembre 2025, sur franceinfo, après le vote du Sénat, il durcit : le statut est devenu « une coquille vide parce que le Sénat l’a sous-amendé de façon un peu plus stricte que ne l’avait fait l’Assemblée nationale ». Puis cette phrase, qui vaut d’être lue en entier : « On a sacrifié l’intérêt général du logement pour les Français pour d’autres stratégies, des stratégies politiques, idéologiques. »
Rien de tout ça ne porte sur le principe, et ça change la lecture. Ce que la FNAIM attaque, c’est le calibrage et le périmètre. Son reproche d’octobre vise le parc existant, laissé de côté alors que les logements immédiatement mobilisables sont là. Le reproche tient toujours dans la loi promulguée : l’ancien n’est éligible qu’au prix de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, et la réhabilitation doit amener le logement en classe A ou B. Ça sort la majorité d’un portefeuille de gestion.
Pascal Boulanger, président de la FPI : « déni de réalité » en décembre, campagne nationale en avril
Aucune organisation n’a autant changé d’avis en trois mois.
Début décembre 2025, la Fédération des promoteurs immobiliers découvre la version amendée par le Sénat. Son président ne s’embarrasse pas : « Ce qui s’est passé dimanche soir est un déni de réalité. » Il enchaîne : « On vient d’inventer un statut qui n’existe pas et qui n’existera jamais. » Et il déplace la question du promoteur vers l’habitant : « La question n’est pas de savoir si les promoteurs fermeront boutique ; le vrai sujet, c’est que les habitants ne pourront simplement pas ouvrir la porte de leur futur logement… puisqu’il ne sera jamais construit. »
Le 27 janvier 2026, sur la version retenue par le gouvernement, le même homme dit : « Nous allons retrouver une demande qui devrait être au rendez-vous. » Six semaines plus tard, la FPI lance une campagne nationale d’information sur le dispositif : « Avec ce nouveau statut, nous changeons de logique : il ne s’agit plus d’un dispositif ponctuel, mais d’un cadre durable pour investir dans le logement collectif. »
Rien de contradictoire là-dedans : ce sont trois textes différents. Citer Boulanger sans dire lequel des trois il commentait, c’est lui faire dire l’inverse de ce qu’il a dit.
L’UNPI, dans son communiqué au Sénat : le principe est acquis, l’équité ne l’est pas
Le 28 novembre 2025, l’Union nationale des propriétaires immobiliers publie un communiqué qui salue et refuse dans le même paragraphe.
Ce qu’elle retient d’acquis : pour la première fois, le Parlement reconnaît le principe de l’amortissement immobilier en location nue. Ce qu’elle refuse : la « rupture d’équité entre le logement neuf et le logement existant », et une durée d’application limitée à trois exercices qui contredit le mot même de statut. L’UNPI réclame un dispositif « simple, équitable entre neuf et ancien, durable et stable ». Sylvain Grataloup, son président, regrette pour sa part que les conditions d’amortissement ne soient pas uniformisées entre le neuf et l’ancien.
Ce grief-là se vérifie sur pièces, et il s’est aggravé après le communiqué. Version des députés du 14 novembre 2025 : 3 %, 4 % et 5 % dans l’ancien rénové. Loi promulguée : 3 %, 3,5 % et 4 %. Le neuf, lui, n’a pas bougé de 3,5 %, 4,5 % et 5,5 %. L’écart entre les deux parcs, que l’UNPI demandait de refermer, est passé d’un demi-point à un point et demi sur le segment très social pendant l’examen du texte. C’est le genre de détail qui ne survit pas dans une synthèse écrite six mois plus tard.
Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS : la demande s’est déplacée vers l’IFI et l’encadrement des loyers
La position de l’UNIS a une particularité : elle ne s’arrête pas au dispositif, elle annonce ce que l’organisation demandera s’il déçoit.
En décembre 2025, sa présidente pose la condition : « Si, au final, nous sortons de cette longue séquence PLF sans mesure incitative pour l’ancien, alors il faudra en tirer les conséquences. » Les conséquences, elle les chiffre en trois demandes : « sortir les biens loués de l’assiette de l’IFI, supprimer les encadrements des loyers, plafonner les hausses de taxes foncières. » Sur la version gouvernementale, le 27 janvier 2026, elle salue à l’inverse un changement de regard : « On ne le considère plus comme un rentier, mais comme un investisseur patrimonial. »
L’UNIS est la seule à traiter l’amortissement comme une monnaie d’échange plutôt que comme une fin, et elle le fait depuis longtemps : dans une tribune du 12 mai 2025, elle réclamait déjà « un dispositif stable, de droit commun, ouvert au logement locatif neuf comme ancien » et « un régime enfin identifiant l’investisseur comme un entrepreneur ». Si le débat se déplace vers l’encadrement des loyers, ce sont les trois régimes du loyer qu’un gestionnaire devra réexpliquer à chaque bailleur de son portefeuille. Pas une ligne de déclaration.
Eddie Jacquemart, président de la CNL : les « 11 milliards de cadeaux fiscaux » déjà accordés
Une seule organisation de ce relevé conteste la dépense elle-même, et c’est celle des locataires.
Le 15 novembre 2025, au lendemain du vote de l’Assemblée, le président de la Confédération nationale du logement pose son compte : « Les propriétaires privés ont déjà bénéficié depuis une douzaine d’années de dispositifs importants de défiscalisation. Trois niches fiscales leur ont été accordées, qui ont représenté 11 milliards de cadeaux fiscaux, presqu’un milliard par an. » Sa conclusion : « finalement, on arrive aujourd’hui à une crise du logement sans précédent ». La CNL convertit ensuite la somme en équivalent de 70 000 logements sociaux, et ajoute qu’« il faut arrêter de penser que c’est le marché privé qui va la résoudre ».
L’argument vaut d’être connu même quand on ne le partage pas, parce qu’il occupe un terrain que les autres évitent : le coût pour l’État, mis en regard de la réduction de loyer de solidarité prélevée sur les bailleurs sociaux. Seule la CNL juge le dispositif à son prix plutôt qu’à son rendement.
Henry Buzy-Cazaux, IMSI : la maison individuelle reste dehors
Le 17 novembre 2025, le président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers relève le point qu’aucune organisation professionnelle n’a soulevé : « L’intérêt fiscal de ce dispositif est ce qu’il est » et « il faut d’urgence que l’amortissement concerne aussi l’investissement locatif en individuel ».
Neuf mois plus tard, la restriction est toujours dans le texte. Le service public le formule sans détour : le logement doit être « situé dans un immeuble collectif ». Un bailleur qui achète une maison pour la louer nue n’entre pas dans le dispositif, quel que soit son loyer, quels que soient ses travaux. En secteur détendu, où la maison individuelle fait l’offre locative, c’est la question qui revient toutes les semaines.
Ce sur quoi les six s’accordent, et les deux points où ils se séparent
Les six reconnaissent le principe de l’amortissement du bâti en location nue comme un acquis, y compris la CNL, qui le combat précisément parce qu’elle le prend au sérieux. Aucun autre point ne fait l’unanimité.
Le parc existant est le grief commun. La FNAIM, l’UNPI et l’UNIS attaquent toutes les trois le traitement de l’ancien, chacune par un angle différent : le périmètre pour la première, l’écart de taux pour la deuxième, l’absence de mesure incitative pour la troisième. Trois organisations aux intérêts distincts qui convergent sur un même point, ça ne se produit pas si le point est mineur.
La durée est le second grief partagé. Un dispositif ouvert aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ne fabrique pas un statut, il fabrique une fenêtre. L’UNPI l’écrit noir sur blanc, la FPI le formule à l’envers en saluant « un cadre durable ».
Les divergences tiennent en deux lignes. La première oppose la CNL à toutes les autres, et elle ne porte pas sur le calibrage mais sur la légitimité de la dépense fiscale elle-même. La seconde sépare l’UNIS du reste du bloc professionnel : elle seule articule publiquement l’amortissement à l’IFI et à l’encadrement des loyers, c’est-à-dire qu’elle accepte de traiter le sujet comme une négociation d’ensemble plutôt que comme un dispositif isolé.
| Organisation | Principe de l’amortissement | Traitement de l’ancien | Durée limitée à 2028 | Périmètre collectif seul |
|---|---|---|---|---|
| FNAIM | acquis | contesté | non exprimé | non exprimé |
| FPI | acquis | non exprimé | contesté | non exprimé |
| UNPI | acquis | contesté | contesté | non exprimé |
| UNIS | acquis | contesté | non exprimé | non exprimé |
| CNL | contesté dans son coût | non exprimé | non exprimé | non exprimé |
| IMSI | acquis | non exprimé | non exprimé | contesté |
Le tableau dit une chose désagréable : aucune des cinq organisations professionnelles n’a relevé publiquement que le dispositif exclut la maison individuelle. Le seul à l’avoir fait dirige un institut de formation.
Ce qu’un professionnel fait de ces positions
- Datez chaque citation avant de la reprendre. Quatre versions du texte ont circulé entre novembre 2025 et février 2026. Une déclaration de décembre commentant la version sénatoriale ne dit rien de la loi applicable.
- Vérifiez le périmètre avant le taux. Immeuble collectif, location nue, résidence principale, neuf ou ancien avec 30 % de travaux : la moitié des demandes que vous recevrez tomberont sur le périmètre, pas sur le calcul.
- Annoncez le plafond en euros, pas en pourcentage. 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal et par an, selon l’effort sur le loyer. Le taux d’amortissement ne dit rien au bailleur ; le plafond, si.
- Séparez le neuf de l’ancien dans vos supports. L’écart de taux atteint 1,5 point sur le très social, et c’est le point sur lequel l’UNPI a fait porter tout son communiqué au Sénat.
- Traitez la question de la maison individuelle en premier si vous exercez en secteur détendu. C’est le refus le plus fréquent et le plus mal compris, et il ne se règle pas par un montage.
- Ne promettez aucune reconduction au-delà du 31 décembre 2028. L’engagement de location court sur neuf ans, la fenêtre d’acquisition sur trois exercices : les deux durées n’ont rien à voir et la confusion est déjà installée.
Où lire les textes et les prises de position
La lecture la plus courte du dispositif est celle de l’ANIL sur la loi de finances pour 2026, publiée le 20 février 2026, jour de la parution au Journal officiel : taux, plafonds, base amortissable et conditions d’engagement y tiennent en une page.
Le texte et sa lecture officielle
- La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47, publiée au Journal officiel du 20 février 2026.
- La fiche du service public sur les nouvelles réductions fiscales pour les propriétaires bailleurs, du 24 février 2026, qui pose la condition d’immeuble collectif en une phrase.
Les prises de position, dans leur support d’origine
- Le communiqué de l’UNPI au Sénat du 28 novembre 2025.
- Le communiqué de la FPI du 2 avril 2026 annonçant sa campagne nationale.
- L’entretien de Loïc Cantin sur franceinfo du 4 décembre 2025, et la position de la FNAIM du 23 octobre 2025.
Questions des lecteurs
Quelle position citer devant un bailleur qui hésite ?
Aucune : citez le texte, et gardez les positions pour expliquer pourquoi le dispositif est calibré ainsi. Un bailleur qui hésite veut savoir si son bien entre dans le périmètre et combien il déduira, deux questions auxquelles seule la loi répond. Les prises de position servent ailleurs, quand il faut expliquer pourquoi l’ancien est si mal traité ou pourquoi la fenêtre se ferme en 2028.
Ces déclarations engagent-elles les organisations qui les portent ?
Un communiqué engage l’organisation, une déclaration en entretien engage la personne qui parle. La distinction compte : le communiqué de l’UNPI du 28 novembre 2025 est une position institutionnelle sans porte-parole nommé, alors que les phrases de Loïc Cantin et de Pascal Boulanger sont des propos tenus en leur nom de président. Les deux se citent, pas de la même manière.
Pourquoi les positions se contredisent-elles d’un mois sur l’autre ?
Parce qu’elles portent sur des textes différents. Entre l’amendement gouvernemental d’octobre 2025, le vote des députés du 14 novembre, la version sénatoriale de fin novembre et le texte promulgué en février 2026, les taux, la durée d’engagement et le périmètre ont tous bougé. Une organisation qui change d’avis sur quatre textes successifs ne se contredit pas.
Comment ces positions ont été relevées
Les six organisations retenues l’ont été sur un critère unique : disposer d’au moins une déclaration publique datée et attribuable sur le statut du bailleur privé, publiée entre octobre 2025 et avril 2026. Aucune n’a été sollicitée pour cet article : toutes les citations proviennent de communiqués publiés par les organisations elles-mêmes, d’entretiens diffusés par des médias identifiés ou de tribunes signées. Elles sont reproduites sans retouche, ponctuation comprise, et chaque support d’origine est lié plus haut. Une position rapportée par un tiers sans support consultable n’a pas été retenue.
