Les obligations légales du professionnel de l’immobilier, de la prise de mandat à l’acte

En bref : les obligations d’un professionnel de l’immobilier ne forment pas une liste, elles forment un calendrier. Chacune se déclenche à un moment précis du dossier, du mandat écrit exigé avant toute négociation jusqu’à la conservation des pièces pendant dix ans, et ne se contrôle pas devant la même autorité. En 2023, la DGCCRF a visité 1 739 professionnels et relevé au moins une anomalie chez 1 132 d’entre eux, soit 65,1 %. Ce ne sont ni la carte professionnelle ni le registre des mandats qui coincent : ce sont l’habilitation des collaborateurs, le barème d’honoraires et les mentions de l’annonce.

Une des pages les mieux classées sur la requête « obligations agent immobilier », mise en ligne le 14 octobre 2025 par un réseau d’agences, ouvre sa liste par la carte professionnelle et précise qu’elle est « délivrée chaque année par l’administration préfectorale ». Les préfectures ont cessé de la délivrer le 1er juillet 2015. Le décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 a transféré la compétence aux chambres de commerce et d’industrie à cette date, et la carte délivrée depuis vaut trois ans. Deux erreurs dans une phrase, sur la première obligation de la profession, dans une page de moins d’un an.

Une phrase fausse sur une page bien classée, ça arrive. Ce qui m’intéresse, c’est pourquoi elle y est restée. Presque tout ce qu’un professionnel doit savoir tient dans une quinzaine de textes, mais ces textes ont été modifiés vingt fois, et ce qui circule entre agences reste souvent la version d’avant. La deuxième contradiction est plus intéressante encore : le secteur croit que le risque porte sur la carte et sur le registre, alors que l’administration qui contrôle écrit exactement l’inverse. Dans son rapport d’enquête publié le 19 décembre 2024, la DGCCRF note « des améliorations » sur « l’obligation de détention de la carte professionnelle ou la bonne tenue du registre des mandats », et pointe ailleurs : habilitation des collaborateurs, barèmes d’honoraires, mentions des annonces, direction d’établissements secondaires confiée à des agents commerciaux.

Cette page suit un dossier dans l’ordre où il se déroule, du premier rendez-vous à la conservation des pièces. Chaque obligation y porte le texte qui la crée, la date à partir de laquelle elle s’applique, l’autorité devant laquelle elle se contrôle et ce qui arrive quand elle manque. Elle est bâtie sur les textes eux-mêmes, sur les trois enquêtes publiques de la DGCCRF dans le secteur, et sur les questions que je reçois par écrit depuis janvier 2023, archivées avec leur date et le texte cité en réponse.

Ce que la loi Hoguet impose, et à qui elle s’applique

Les obligations du professionnel de l’immobilier sont l’ensemble des conditions d’exercice et des devoirs d’information posés par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, auxquels se sont ajoutés depuis le code de la consommation, le code monétaire et financier et un code de déontologie.

Le champ est défini par l’activité, pas par l’enseigne : est concernée toute personne qui se livre ou prête son concours, de manière habituelle, à des opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce d’autrui. Le titulaire de la carte porte les obligations, ses collaborateurs n’exercent que sous couvert d’une habilitation.

Six blocs, et ils ne se déclenchent pas au même moment :

• les conditions d’exercice, soit la carte professionnelle, l’aptitude, l’honorabilité, la garantie financière et l’assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• l’habilitation des collaborateurs et la déclaration des établissements secondaires ;
• le formalisme contractuel, soit le mandat écrit, ses mentions, le registre des mandats et le registre-répertoire ;
• l’information du consommateur, soit le barème d’honoraires, les mentions professionnelles, le contenu des annonces et le médiateur de la consommation ;
• la vigilance anti-blanchiment, exercée pour son propre compte ;
• la formation continue, quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois ans.

Deux idées reçues coûtent cher. La première : la loi Hoguet ne crée pas un statut mais une autorisation d’exercer, et perdre l’une des conditions oblige à cesser l’activité dans le mois. La seconde : le mandataire indépendant qui négocie pour le compte d’un titulaire de carte n’échappe à rien, il relève du même dispositif par le détour de l’habilitation.

L’histoire du texte explique sa forme. La loi de 1970 pose l’ossature, le décret de 1972 la remplit. S’y greffent, avec la loi ALUR du 24 mars 2014, la formation continue et un code de déontologie, publiés par le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 et par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015. Les décrets et arrêtés du 19 juin 2015 déplacent la carte vers les CCI. L’arrêté du 10 janvier 2017, modifié le 26 janvier 2022, réécrit l’affichage des prix.

Pourquoi la conformité se joue au mandat et pas à l’acte

Le vice qui fait perdre une commission naît presque toujours neuf mois avant la signature chez le notaire. Dans une pièce qu’aucun office ne verra jamais. L’article 6 de la loi de 1970 subordonne toute rémunération à un mandat écrit préalable, et la sanction n’est pas une amende : c’est l’absence de droit à honoraires.

La Cour de cassation le rappelle sur le terrain le plus douloureux, celui du collaborateur. Dans deux arrêts du 11 mai 2023, la troisième chambre civile juge que les prescriptions de la loi Hoguet sur l’habilitation sont d’ordre public et que, faute de les avoir respectées, l’agence ne peut pas prétendre à la rémunération prévue au contrat (pourvois n° 22-11842 et n° 22-11910). Le négociateur perd sa commission, l’agence perd ses honoraires, et le travail réellement accompli n’y change rien.

À quelle fréquence ? Les mesures publiques répondent. La DGCCRF a contrôlé 1 006 établissements en 2020, avec un taux d’anomalie de 62,5 %, puis 1 739 professionnels en 2023, avec un taux de 65,1 % contre 64,7 % en 2022. Le ciblage explique une partie du niveau, puisque les enquêteurs visent d’abord les professionnels signalés par des consommateurs ou déjà repris lors d’un contrôle précédent. Il n’explique pas la stabilité sur trois campagnes.

Ne rien faire ne se paie pas en amende, la plupart du temps. Les suites de l’enquête 2023 se répartissent en 564 avertissements, 504 injonctions, 102 procès-verbaux administratifs et 40 procès-verbaux pénaux, ces deux derniers postes pesant 8,5 % et 3,1 % du total. Le reste, donc l’essentiel, se solde par une remise en conformité sous délai. C’est le second passage qui change d’échelle, parce qu’un manquement déjà signalé devient un manquement assumé, et la DGCCRF écrit noir sur blanc qu’elle cible les professionnels chez qui elle a déjà relevé quelque chose.

Une agence dont les trames portent une date, dont les habilitations sont à jour et dont le barème est affiché en prix maximums n’a rien à préparer le jour où l’enquêteur se présente. C’est tout ce que la conformité achète, et c’est déjà beaucoup.

Avant le premier rendez-vous : carte, habilitation, affichage

Trois pièces doivent exister avant qu’un client entre dans l’agence : la carte du titulaire, l’attestation d’habilitation de chaque collaborateur qui négocie, et l’affiche des mentions professionnelles.

La carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, porte la mention de l’activité exercée, « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », « Gestion immobilière », « Syndic de copropriété » ou « Marchand de listes », et vaut trois ans depuis le 1er juillet 2015. Le renouvellement se demande dans les deux mois qui précèdent l’échéance, en application de l’article 80 du décret de 1972. Exercer sans carte, ou après avoir cessé d’en remplir les conditions, est une infraction pénale punie de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. Exercer malgré une incapacité prononcée coûte cinq ans et 375 000 €.

L’habilitation est le point aveugle du secteur. L’article 4 de la loi, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 novembre 2018, et l’article 9 du décret imposent au titulaire de carte de faire délivrer par la CCI une attestation à chaque salarié ou agent commercial appelé à négocier pour son compte, et cette attestation définit l’étendue des pouvoirs consentis. En 2020 comme en 2023, les enquêteurs ont relevé « de nombreux défauts d’habilitation pour les collaborateurs », ainsi que des établissements secondaires dirigés par de simples agents commerciaux, ce qui est interdit, et des succursales ouvertes sans le récépissé de déclaration exigé auprès de la CCI.

Reste l’affichage. Les articles 92 à 94 du décret imposent, dans tous les lieux où la clientèle est reçue, une affiche portant le numéro de la carte, le montant de la garantie financière, la dénomination et l’adresse du garant, et, pour les cartes Transactions et Marchand de listes, le compte de versement. Qui a déclaré sur l’honneur ne recevoir aucun fonds doit l’indiquer en caractères très apparents, y compris en vitrine.

Les trois manquements que je vois revenir : un négociateur qui commence les visites entre la promesse d’embauche et la réception de son attestation, une attestation qui n’a pas suivi le renouvellement de la carte du titulaire, et un bureau ouvert dans la commune voisine que personne n’a déclaré. Les conditions d’obtention, elles, sont traitées à part dans la fiche consacrée à la carte professionnelle, et les montants planchers dans celle sur la garantie financière et la responsabilité civile professionnelle.

Le mandat écrit et le registre : ce qui se signe avant la première visite

L’article 6, I de la loi de 1970 exige un mandat écrit détenu avant toute opération d’entremise ou de négociation. Pas avant la signature du compromis, pas avant l’offre : avant la première visite.

Dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, l’article 6, I énumère quatre choses que la convention écrite doit préciser :

1. les conditions dans lesquelles le professionnel peut recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent ;
2. les modalités de la reddition de compte ;
3. les conditions de détermination de la rémunération, et l’indication de la partie qui en a la charge ;
4. les moyens employés, par le professionnel comme par le réseau auquel il appartient, pour diffuser les annonces auprès du public.

Le quatrième est celui que personne ne lit. Un mandat de vente muet sur les supports de diffusion est incomplet au regard du texte. S’y ajoutent, par le décret, l’étendue de la mission, la durée et le numéro d’inscription au registre, reporté sur l’exemplaire du mandant. Quand le mandat porte une clause d’exclusivité, il précise en outre les actions que le mandataire s’engage à réaliser et la périodicité selon laquelle il en rend compte ; l’exclusivité se dénonce ensuite à tout moment passé trois mois, avec un préavis de quinze jours.

Le même article ferme la porte à la commission anticipée. Rien n’est dû avant que l’opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

Le registre, lui, relève de l’article 65 du décret. Tous les mandats y sont portés par ordre chronologique, sur un registre coté, qui peut être tenu sous forme électronique. Mandat et registre se conservent dix ans. Le numéro n’est pas une formalité de classement : c’est ce qui prouve que le mandat existait à la date où la négociation a commencé. Un numéro écrit après coup au crayon ne prouve rien.

La DGCCRF a relevé en 2020 plusieurs mandats de vente non exclusifs, présentés comme des « mandats pro », qui contenaient une clause pénale illicite : le vendeur s’engageait à payer tout ou partie des honoraires même si le bien était finalement vendu par un autre intermédiaire. Une clause dont le seul objet est de procurer au professionnel une somme équivalente à une rémunération, en l’absence de vente effective par son intermédiaire, est illicite et peut être qualifiée de trompeuse.

Toutes les mentions du mandat ne pèsent pas le même poids. Certaines le font tomber entier, d’autres seulement la clause concernée, et le tri se fait arrêt par arrêt : il est repris dans l’article sur les causes de nullité du mandat, la pièce elle-même étant décrite dans celui consacré au mandat de vente. L’exclusivité, qui se joue sur l’irrévocabilité et non sur la durée, est traitée dans la comparaison du mandat simple et du mandat exclusif.

Le barème d’honoraires et les mentions de l’annonce

L’arrêté du 10 janvier 2017, modifié le 26 janvier 2022, est le texte que l’enquêteur regarde en premier, parce qu’il se contrôle depuis le trottoir et depuis un navigateur.

Il impose des prix toutes taxes comprises, affichés à l’entrée de l’agence, sur la vitrine de façon lisible depuis l’extérieur, et sur le site internet du professionnel. Quand les honoraires dépendent de la valeur du bien, l’affichage indique les pourcentages prélevés avec les tranches correspondantes et tous les éléments permettant de calculer le prix. Pour chaque prestation, il faut dire qui paie. Depuis 2022, les barèmes s’affichent en prix maximums, ce qui en fait un plafond de négociation plutôt qu’un tarif à défendre. La discussion avec le vendeur a changé de nature ce jour-là, et beaucoup d’agences ne l’ont pas encore acté dans leurs supports.

Le manquement à l’obligation d’information sur les prix est puni d’une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale. En 2023, les procès-verbaux administratifs ont visé « notamment » l’absence d’affichage du barème et celle de la performance énergétique.

La liste des défauts relevés en 2020 se lit comme une grille d’autocontrôle : barème peu visible, affiché hors taxes, muet sur qui paie, portant « FAI » alors que le vendeur supporte les honoraires, calculant les honoraires sur un prix qui les comprend déjà, ou omettant le pourcentage quand ils sont à la charge de l’acquéreur. En location, visite, constitution du dossier et rédaction de bail sont plafonnées à 8, 10 ou 12 € le mètre carré selon la zone, l’état des lieux à 3 €, et le bailleur doit au moins autant que le locataire.

Côté annonces, les pratiques commerciales trompeuses ont représenté 21 % des anomalies en 2020 et 16 % en 2023 : bien affiché sans mandat ou avec un mandat expiré, annonce laissée en ligne des mois après la vente, mention « vendu » sur une transaction faite par un confrère, mention « exclusif » sur un mandat simple, mention « nouveau » sur un bien en vitrine depuis six mois. Le détail des mentions énergétiques, que le secteur confond en permanence avec deux autres obligations, est traité dans l’article sur le DPE dans l’annonce, et la mécanique complète du barème dans celui sur le barème d’honoraires.

Vérifier plutôt que rapporter : information, conseil, déontologie

Le devoir de conseil ne figure pas dans la loi Hoguet, il est né de la jurisprudence, et c’est pour cela qu’il se plaide plus souvent qu’il ne se contrôle.

Le code de déontologie du 28 août 2015 en fixe la face visible : les professionnels s’engagent à fournir aux personnes qui les ont mandatés « une information exacte, intelligible et complète » de leurs activités, du montant et du mode de calcul de leurs honoraires, de leurs compétences et de leurs qualifications. S’y ajoutent une obligation de confidentialité sur les données connues dans l’exercice de l’activité et des règles de confraternité.

En pratique, la ligne se trace entre trois gestes qu’on confond :

• rapporter, c’est-à-dire écrire dans le compte rendu ce que le vendeur a déclaré, sans plus. Insuffisant dès que l’information est vérifiable à peu de frais ;
• vérifier, c’est-à-dire demander la pièce, la lire, la joindre au dossier. C’est le geste attendu sur la surface, le règlement de copropriété, les charges, un sinistre déclaré ;
• signaler, c’est-à-dire écrire à l’acquéreur qu’un point n’a pas pu être vérifié et qu’aucune pièce ne l’établit. C’est ce qui manque le plus souvent au dossier quand il finit devant un juge.

Où s’arrête la vérification et où commence l’investigation technique que personne n’attend d’une agence ? La frontière se juge cas par cas, et l’article sur le devoir de conseil la trace dossier par dossier. Une chose ne se discute pas : deux heures de formation sur la non-discrimination dans l’accès au logement sont exigées sur chaque cycle de trois ans, au même titre que deux heures de déontologie. Sur ce terrain, une instruction du bailleur n’exonère de rien, comme le montre l’article consacré à la sélection des locataires.

La vigilance anti-blanchiment, du premier rendez-vous à la déclaration

L’agent immobilier est assujetti à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme pour son propre compte, et son obligation ne disparaît pas parce qu’un notaire intervient sur le même dossier.

Je l’ai dit une fois de travers, debout, un gobelet à la main, à un dirigeant d’agence qui me demandait si ça le concernait vraiment. J’ai répondu que sur les ventes, c’était le notaire qui déclarait. Contrôle DGCCRF dans cette agence deux ans plus tard : aucune cartographie des risques, aucun déclarant désigné, aucun dossier de vigilance, injonction de mise en conformité sous deux mois. J’ai reconstruit la procédure gratuitement, quatre jours pleins. Depuis, je ne réponds plus à une question de conformité debout.

Les enquêtes de la DGCCRF sur ce volet sont reconduites chaque année depuis 2020. Sur les 296 professionnels de l’immobilier contrôlés en 2022, le taux d’anomalies dépasse 60 %, au niveau de 2021, et l’administration écrit qu’« aucun des professionnels contrôlés ne respectait la totalité des exigences ». Les manquements se répètent d’une année sur l’autre :

• absence fréquente de dispositif d’évaluation et de gestion des risques ;
• procédures internes trop générales, incomplètes ou mal appliquées, et absence de protocole interne écrit dans quasiment toutes les agences en anomalie ;
• absence d’identification du client ou du bénéficiaire effectif, et méconnaissance largement constatée du registre des bénéficiaires effectifs ;
• défaut d’information sur la provenance des fonds, notamment en cas de paiement partiel au comptant ;
• défaut de formation des professionnels à la LCB-FT.

Le gel des avoirs est encore plus ignoré. Sur seize agences visitées dans les Alpes-Maritimes, plus de la moitié n’avait aucune mesure de vérification, alors que leur cœur d’activité était concerné au premier chef. La DGCCRF a adressé, à leur place, cinq informations de soupçon à Tracfin et trois signalements à la direction générale du Trésor.

La phrase la plus utile du rapport est celle-ci : « la plupart des lacunes affichées par les professionnels contrôlés renvoient davantage à la méconnaissance de leurs obligations de vigilance qu’à la volonté de s’en affranchir ». Cela n’atténue rien devant la Commission nationale des sanctions, qui peut prononcer avertissement, blâme, interdiction d’exercer, retrait de la carte professionnelle, sanction pécuniaire et publication. Le mécanisme déclaratif lui-même, et ce que Tracfin reproche au secteur, sont détaillés dans l’article sur la déclaration de soupçon ; l’échelle réelle des sanctions dans celui sur les sanctions de la Commission nationale des sanctions.

De l’offre au compromis : diagnostics, notification, rétractation

Deux délais de rétractation coexistent dans un même dossier, ils n’ont ni la même durée, ni le même bénéficiaire, ni le même point de départ, et les confondre coûte des ventes.

Le premier vise le mandant. Un mandat signé hors établissement, chez le vendeur par exemple, relève du code de la consommation : quatorze jours, avec un formulaire de rétractation joint et un formalisme précis. Les enquêteurs ont trouvé, en 2020, des mandats conclus hors établissement sans formulaire, au formalisme non respecté, ou annonçant sept jours au lieu de quatorze.

Le second vise l’acquéreur. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi du 13 décembre 2000, lui ouvre dix jours. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte ; la notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un moyen offrant des garanties équivalentes sur la date de réception ; et aucun versement ne peut être reçu avant l’expiration du délai, hors les cas prévus par la loi.

Le mot important est « prouver ». En mai 2004, à six mois de métier, j’ai notifié un avant-contrat à un couple d’acquéreurs par une seule lettre recommandée adressée à monsieur et madame. L’accusé de réception est revenu signé du seul mari. J’ai classé le dossier comme purgé. Six semaines plus tard, l’épouse s’est rétractée : le délai n’avait jamais couru pour elle. La vente est tombée, le vendeur a dû prendre un prêt relais, l’étude a fait un geste et l’a déclaré à son assureur. On ne classe pas un délai, on prouve qu’il a couru, et la preuve est un papier avec deux signatures dessus.

S’y ajoute le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse comme à l’acte. Le mécanisme complet des dix jours, computation et cas exclus, est repris dans l’article sur la rétractation de l’acquéreur ; le moment où le vendeur se trouve engagé, plus tôt encore, dans celui sur l’offre d’achat acceptée.

Ce qui reste après la vente : conservation, contrôle, sanctions

Dix ans. C’est la durée de conservation du mandat, du registre des mandats et du registre-répertoire, et c’est aussi la raison pour laquelle une agence qui change de logiciel doit savoir ce qu’elle emporte.

Le registre-répertoire s’impose au titulaire d’une carte Transactions ou Marchand de listes qui détient des fonds : chaque versement y est porté aussitôt après son passage sur le compte spécial, et un reçu est délivré, l’original au client, le double gardé dans un carnet.

Quatre autorités interviennent, et confondre leurs terrains fait perdre du temps à tout le monde :

Le déroulé concret d’une visite, du questionnaire préliminaire jusqu’au procès-verbal, est décrit dans l’article sur le contrôle d’une agence par la DGCCRF.

Pour les agences déjà en règle : dater ses trames

Si votre carte, vos habilitations, votre registre et votre barème sont en ordre, il reste une pratique qui sépare les agences qui tiennent d’un contrôle à l’autre de celles qui repassent en anomalie : la datation des documents.

Le principe tient en une ligne de pied de page. Chaque trame, mandat, bon de visite, compte rendu, notification, porte la date de sa dernière révision et le numéro du texte qui l’a modifiée. Pas « version 3 », pas « à jour » : une date et un numéro de loi. Quand un texte bouge, on sait alors en trente secondes quelles trames rouvrir, et celles dont la date est antérieure au texte se signalent d’elles-mêmes.

J’y suis venue par une faute. Au printemps 2015, j’ai préparé un congé pour vendre à partir de ma propre trame, que je croyais à jour. Elle reproduisait les alinéas de l’article 15, II de la loi de 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014, alors que le texte réécrit impose de reproduire ceux de la version en vigueur, à peine de nullité. L’ADIL saisie par la locataire l’a vu en deux minutes. Congé nul, échéance suivante treize mois plus tard, pour un bailleur qui avait déjà signé une réservation.

Le prérequis est simple et il coûte une demi-journée : savoir quel texte commande quelle trame. Sans cette cartographie, dater ne sert à rien, parce qu’on ne sait pas quoi rouvrir quand le Journal officiel bouge. Les échéances déjà inscrites dans des textes publiés sont rassemblées dans le calendrier des échéances qui viennent.

Où lire les textes sans rien payer

Les deux sources à ouvrir en premier sont gratuites : Légifrance pour le texte, la fiche Entreprendre du service public pour la mise en ordre.

Gratuit, et suffisant la plupart du temps

• Légifrance, pour la loi de 1970, le décret de 1972, l’arrêté du 10 janvier 2017 et le code de déontologie de 2015. Pour lire l’alinéa lui-même. Gratuit.
• La fiche « Agent immobilier » du service public, qui range les obligations en donnant sous chacune la référence exacte de l’article. Vérifiée le 1er janvier 2026. Pour retrouver un numéro d’article en trente secondes. Gratuit.
• Les enquêtes de la DGCCRF, qui disent ce que les enquêteurs regardent et ce qu’ils trouvent. La meilleure grille d’autocontrôle du secteur, et elle est publique. Gratuit.
• Les fiches de l’ANIL et des ADIL pour la location, celles de la CNIL pour le fichier de l’agence. Gratuit.

Payant, et je l’assume

Une base juridique en ligne, les codes papier rachetés chaque année et deux abonnements de veille me coûtent environ 2 400 € par an. C’est le prix du droit d’affirmer quelque chose devant une salle. Un « pack conformité » à 2 500 € qui se révèle être un classeur de modèles jamais rouvert, en revanche, ne tranquillise personne au deuxième contrôle.

Je ne recommande aucun logiciel. La raison tient en une phrase : je n’en ai testé aucun en production. Ce que les éditeurs publient comme tarif est relevé page par page dans l’article sur les prix des logiciels immobiliers, et les familles d’outils sont passées en revue dans celui sur les outils d’une agence.

Par où commencer si rien n’est écrit

Ouvrez le registre des mandats et prenez le dernier mandat signé : vérifiez qu’il y porte un numéro, et que ce numéro figure sur l’exemplaire remis au client. Cinq minutes, et c’est le contrôle qui rattrape le plus de dossiers d’un coup, parce qu’un numéro absent sur un mandat l’est presque toujours sur les vingt précédents.

Ensuite, faites la liste des personnes qui négocient pour votre compte et confrontez-la aux attestations d’habilitation en cours de validité, dates comprises. Toute ligne sans attestation valable est une commission qui n’est pas due, et la CCI délivre le document sur demande.

Enfin, écrivez la cartographie des risques anti-blanchiment et désignez par écrit le déclarant et le correspondant Tracfin, avec une date. Une page suffit. Une page datée vaut mieux qu’un protocole parfait qui n’existe pas, puisque c’est l’absence d’écrit que les enquêteurs relèvent dans quasiment toutes les agences en anomalie.

L’objection est toujours la même : on n’a pas le temps. Ces trois gestes, je les fais faire en salle dans une matinée.

Questions posées en formation

Un mandataire indépendant a-t-il les mêmes obligations qu’un agent immobilier ?

Il n’a pas de carte à détenir, puisqu’il négocie pour le compte d’un titulaire, mais il ne peut rien faire sans l’attestation d’habilitation délivrée par la CCI au nom de ce titulaire, et il ne peut ni détenir de fonds ni diriger un établissement. C’est le manquement que les contrôles de 2023 ont relevé le plus nettement : la direction d’établissements secondaires y était « souvent » confiée à tort à de simples agents commerciaux.

Qu’est-ce qui fait perdre la commission le plus souvent ?

L’absence de mandat écrit préalable, et le défaut d’habilitation du collaborateur qui a négocié. Les deux relèvent de prescriptions d’ordre public, ce qui signifie que le juge les relève même si le client ne les invoque pas ; la Cour de cassation l’a jugé le 11 mai 2023 pour l’habilitation, en refusant toute rémunération à l’agence comme au négociateur.

Faut-il vraiment un mandat avant une simple visite ?

Oui. L’article 6 de la loi de 1970 vise « toute opération d’entremise ou de négociation », et la visite en fait partie. C’est aussi ce que la DGCCRF sanctionne sous l’angle de la pratique commerciale trompeuse quand elle relève des annonces « affichées sans mandat ou avec un mandat expiré ».

Le notaire ne rattrape-t-il pas ce qui manque ?

Souvent, oui, et c’est ce qui entretient l’illusion. Il rattrape après avoir fait perdre trois semaines, et parfois il ne rattrape pas du tout, parce que le vice se trouve dans un mandat signé neuf mois plus tôt. Sur l’anti-blanchiment, il ne rattrape jamais : l’agent est assujetti pour son propre compte.

Combien coûte un manquement à l’affichage du barème ?

L’amende administrative est de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale. Ce sont, avec l’absence de mention de la performance énergétique, les deux motifs de procès-verbal administratif que l’enquête 2023 cite nommément.

Qu’est-ce qui change dans les mois qui viennent ?

Le régime du démarchage téléphonique. La loi du 30 juin 2025 réécrit l’article L. 223-1 du code de la consommation, et depuis le 11 août 2026 il est interdit d’appeler un consommateur qui n’a pas préalablement consenti à la prospection par ce moyen. Le silence, qui valait autorisation, vaut désormais interdiction, et la preuve du consentement pèse sur le professionnel. La conséquence pour une agence est traitée dans l’article sur le démarchage et le consentement préalable.

Ce qu’il faut retenir

Une obligation ne se retient pas par son intitulé mais par le moment où elle se déclenche : le mandat avant la visite, l’habilitation avant la négociation, l’affichage avant l’ouverture, la vigilance à l’entrée en relation d’affaires, la notification avant le décompte du délai, la conservation pendant dix ans après.

L’ossature de la loi Hoguet n’a pas bougé depuis 1972. Ce qui bouge est à ses bords : le démarchage téléphonique depuis le 11 août 2026, les mentions énergétiques des annonces, l’encadrement des loyers. Et la pression de contrôle, annoncée comme maintenue, se traduit par une phrase : un professionnel déjà repris une fois sera revu.

Si vous ne devez faire qu’une chose cette semaine, ouvrez le registre des mandats et regardez si le dernier numéro attribué figure sur l’exemplaire du client.

Poursuivre la lecture

Le mandat et la rémunération :

• Le mandat de vente, la pièce qui commande toute la chaîne
• Les causes de nullité du mandat, mention par mention
• Mandat simple ou exclusif : ce qui les sépare vraiment
• Quand la commission est due, et à qui

La transaction, pas à pas :

• Ce qu’engage une offre d’achat acceptée
• Le délai de rétractation de l’acquéreur, jour par jour
• L’avis de valeur et ce qu’il engage
• Devoir de conseil : vérifier, rapporter, signaler

Conformité et contrôle :

• La déclaration de soupçon, une obligation qui ne se délègue pas
• Le déroulé réel d’un contrôle de la DGCCRF
• Les sanctions de la Commission nationale des sanctions, en chiffres
• Sélection des locataires et non-discrimination

Carte, statut et formation :

• La carte professionnelle : qui la délivre, à quelles conditions
• Garantie financière et responsabilité civile professionnelle
• Les quarante-deux heures de formation continue, article par article
• Salarié, agent commercial, titulaire de carte : ce qui les sépare