Ludivine m’a appelé un mercredi de juin, entre deux visites. Elle avait une offre au prix sur un trois pièces de la Bottière, 219 000 €, et l’acquéreur vivait à Lisbonne depuis quatre ans. Sa question tenait en une ligne : est-ce qu’il faut demander plus de papiers que d’habitude. Je lui ai dit non, et j’avais tort sur la moitié. Le nombre de papiers reste le même quand l’argent vient d’ailleurs. La date à laquelle tu les demandes bouge, et il y en a un que personne ne pense à réclamer.
En bref : la nationalité de ton acquéreur n’est pas un critère d’alerte, et son adresse à l’étranger non plus. La traçabilité des fonds, si : un virement qui part d’un compte qu’aucune banque française ne voit t’oblige à savoir d’où il sort. Ton identification se déclenche à l’offre d’achat, pas au compromis. Et l’obligation est à ton nom, même si tu travailles sous la carte d’un autre : la Commission nationale des sanctions a condamné un agent commercial à titre personnel le 22 avril 2026, dans un dossier où l’acquéreur était étranger.
Ce que tu dois pouvoir présenter, et combien de temps après
Tu vises un dossier qui, ouvert par un inspecteur plusieurs années après la vente, dit qui étaient les parties, d’où venait l’argent, et ce que tu en as pensé sur le moment.
Plusieurs années, au sens strict. Le contrôle qui a valu une sanction personnelle à un agent commercial du réseau CAPI France s’est tenu le 30 septembre 2022, dans les locaux de la direction départementale de la protection des populations de Maine-et-Loire. La décision est tombée le 22 avril 2026. Entre les deux, il a fallu ressortir six dossiers de 2022 et s’expliquer sur chacun devant la Commission nationale des sanctions. Ce que tu ne notes pas aujourd’hui, tu ne le retrouveras pas à ce moment-là.
Un dossier complet porte quatre choses : l’identité vérifiée de chaque partie, l’identité du bénéficiaire effectif quand une société achète ou vend, ce que tu sais de l’objet de l’opération, et de quoi justifier la provenance des fonds. Le reste, c’est du confort.
L’obligation est à ton nom, pas à celui de ton mandant
C’est le point que la profession range de travers, et il n’est pas discutable. Le 8° de l’article L. 561-2 du code monétaire et financier vise les personnes qui exercent les activités de l’article 1er de la loi Hoguet. Pas les titulaires de carte : les personnes qui exercent. Les lignes directrices conjointes de la DGCCRF et de Tracfin le disent en toutes lettres : « Les agents commerciaux (mandataires immobiliers) font partie des professionnels couverts par l’article 1er de la loi Hoguet. Dès lors, ils sont soumis aux obligations de LCB/FT. »
La même page ajoute que le mandant titulaire de la carte ne peut être dispensé de toute vigilance. Deux obligations, pas une déléguée. Ton contrat d’agent commercial le rappelle sans doute déjà ; celui du mandataire sanctionné en 2026 le disait à son article 3.2, et c’est la première pièce que la Commission a citée.
Dans la pratique, la DGCCRF ne s’arrête pas à l’agence ou au réseau. Elle vient chez toi, sur ton entreprise individuelle, avec tes dossiers à toi.
Étape 1 : identifier l’acquéreur dès son offre
L’erreur la plus répandue consiste à traiter l’acquéreur comme un passant jusqu’au compromis, puis à réclamer sa carte d’identité au notaire. Les lignes directrices fixent le déclenchement bien plus tôt : dans une relation entre l’intermédiaire et un client acheteur, l’identification se met en œuvre « à partir de la manifestation de l’intérêt du client pour le bien, qui peut se traduire par la présentation d’une offre d’achat ».
Tu identifies donc au moment où tu examines l’offre. Avant de la porter au vendeur, pas après.
Pour une personne physique, la pièce d’identité en cours de validité suffit, et tu en gardes la copie. Pour une société, tu montes d’un cran : extrait K bis, statuts, et identification du bénéficiaire effectif. Sur les six dossiers examinés en 2022, trois n’avaient ni K bis ni statuts pour la société ou la SCI partie à l’acte, et un quatrième n’avait pas la pièce d’identité du vendeur. Quatre anomalies sur six dossiers, chez quelqu’un qui vendait normalement.
Une SCI luxembourgeoise ou portugaise ne demande pas un traitement à part. Elle demande la même chose qu’une SCI de Carquefou : qui la détient, et de quel document ça se déduit.
Étape 2 : l’origine des fonds quand le virement part d’ailleurs
Le passeport ne t’apprend rien. Le circuit de l’argent, si. Un acquéreur qui achète comptant depuis un compte étranger échappe à deux filtres d’un coup. Aucune banque française n’instruit de prêt et ne regarde ses relevés, et le virement passe entre deux comptes que personne ne surveille ici.
Dans le dossier n° 1 du contrôle de 2022, un ensemble immobilier à 1 230 000 € s’est vendu sans recours à un prêt. Le seul justificatif était un ordre de virement daté du jour de la promesse, d’une société vers son dirigeant, et le mandataire ne savait rien de cette société. Grief retenu.
Dans le dossier n° 4, il s’agissait d’un appartement à 110 000 €, et la promesse mentionnait une demande de prêt. Le mandataire n’avait aucun justificatif sur l’offre de prêt dont auraient bénéficié des acheteurs de nationalité étrangère. Un appartement ordinaire, sur lequel n’importe lequel d’entre nous serait passé sans lever un sourcil. Le petit montant ne protège personne.
Tu demandes chaque fois la preuve écrite de ce que l’acquéreur t’annonce. Un accord de principe ou une offre de prêt si le financement est bancaire ; l’origine déclarée et son support si l’achat se fait sur fonds propres, une vente antérieure, une donation, une cession de titres. Tu ne juges pas la légitimité, tu constates et tu conserves.
Les lignes directrices de la DGCCRF et de Tracfin listent les critères qui doivent te faire lever la tête, et « paiements en provenance de l’étranger » y figure aux côtés de « prix anormalement bas ou élevé », « paiements en provenance de tiers », « absence de recours à un prêt » et « montage complexe ou sans justification économique ». Aucun de ces critères ne vaut soupçon à lui seul. C’est leur accumulation qui parle, et c’est écrit ainsi dans le texte : le soupçon repose sur un faisceau.
Quand le faisceau se forme, la suite ne t’appartient plus : la déclaration part chez Tracfin avant l’opération, pas après.
Étape 3 : le cran de vigilance renforcée, et ce qui le déclenche
L’article L. 561-10 du code monétaire et financier impose des mesures renforcées. Trois cas t’arrivent en transaction : le client ou son bénéficiaire effectif est une personne politiquement exposée, le client n’est pas physiquement présent au moment de l’identification, ou l’opération implique un pays tiers figurant sur la liste des juridictions à haut risque arrêtée par la Commission européenne.
Ton acquéreur de Lisbonne relève du client jamais rencontré, et c’est devenu banal : une signature électronique, trois visites en visio, personne en face. Tu vends quand même, en recueillant une pièce d’identité supplémentaire et en gardant trace de la manière dont tu as vérifié.
La personne politiquement exposée me prend dix minutes sur les moteurs publics. Une recherche sur le nom, une recherche sur le nom du conjoint, et le registre national des gels d’avoirs de la direction générale du Trésor. Tu notes la date de la recherche dans le dossier, même quand elle ne donne rien. C’est cette note qui prouve que tu l’as faite.
Ce qui bloque : le protocole du réseau ne compte pas pour toi
C’est là que la plupart des mandataires tombent. L’intéressé avait accès aux documents mis à disposition par son mandant, et la Commission a quand même retenu le grief. Sa formule mérite d’être recopiée quelque part : « Un document transmis par un réseau dont le professionnel est membre, ayant un caractère général et étant destiné à l’information de l’ensemble de ses membres sans prendre en compte la situation propre du professionnel assujetti à cette obligation, n’est pas conforme aux exigences du code monétaire et financier. »
Autrement dit, le PDF de l’intranet ne te couvre pas. Ce qu’on attend de toi, c’est ta propre classification des risques : tes secteurs, tes tranches de prix, ton type de clientèle, tes canaux. Deux pages suffisent si elles décrivent ton activité. Zéro page signée du réseau ne suffit pas.
Même logique pour la formation. L’article R. 561-38-1 du code monétaire et financier demande une formation adaptée aux risques que ta classification identifie, et la traçabilité de cette formation. Une attestation à ton nom, datée, rangée avec le reste.
La décision n° 2023-63 du 22 avril 2026 a retenu quatre griefs sur cinq et prononcé une interdiction d’exercer de quatre mois avec sursis, plus 3 000 € de sanction pécuniaire, avec publication nominative. L’amende, tu l’encaisses. Le nom publié sur le site de la Commission et l’interdiction qui pend au-dessus de l’année suivante, beaucoup moins.
Le statut, maintenant : le portage salarial ne porte pas ton habilitation
La question revient dès qu’on parle de trésorerie entre confrères, et je l’ai posée moi-même en 2020, quand je n’encaissais rien depuis quatre mois. Est-ce qu’on peut faire ce métier en portage salarial, avec une fiche de paie, des congés payés et l’assurance chômage.
Le portage salarial est défini à l’article L. 1254-1 du code du travail : une entreprise de portage, une entreprise cliente, un contrat commercial entre les deux, et un contrat de travail entre la société de portage et le salarié porté. L’article L. 1254-2 ajoute que le salarié porté justifie d’une expertise, d’une qualification et d’une autonomie qui lui permettent de chercher lui-même ses clients et de négocier ses conditions.
Sur le papier, ça ressemble à ce que tu fais. Sur la rémunération, l’écart entre ce que tu factures et ce qui tombe sur le bulletin de paie se calcule avant de se discuter, frais de gestion et cotisations compris : la simulation se fait ici. Le résultat te donnera un ordre de grandeur, et rien d’autre. Il ne dira pas si tu as le droit de négocier sous ce statut, et c’est la question qui vient d’abord.
Elle se règle avec un texte de 1970. L’article 4 de la loi Hoguet dispose que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs. Le même article renvoie au chapitre du code de commerce sur les agents commerciaux « lorsqu’elles ne sont pas salariées ». Deux qualités, et deux seulement : salarié du titulaire de la carte, ou agent commercial du titulaire de la carte.
Un salarié porté n’est ni l’un ni l’autre. Il est salarié d’une société de portage qui n’a rien signé avec ton mandant et qui ne détient pas de carte. La chaîne se casse là, et elle se casse à l’endroit où ça coûte le plus cher.
| Agent commercial | Salarié porté | |
|---|---|---|
| Employeur | personne, tu es à ton compte | la société de portage |
| Immatriculation | registre des agents commerciaux | contrat de travail, pas d’immatriculation |
| Cotisations | régime des indépendants, sur ton bénéfice | régime général, part salariale et part patronale sur la facture |
| Plancher de rémunération | aucun | 75 % du plafond mensuel de la sécurité sociale à temps plein, article L. 1254-2 |
| Chômage et arrêt maladie | couverture d’indépendant | couverture de salarié |
| Habilitation à négocier | attestation visée par la CCI, délivrée par ton mandant | le titulaire de la carte n’est pas ton employeur, il n’y a rien à rattacher |
| Ton nom sur le mandat | nom et qualité, article 9 du décret de 1972 | aucune qualité à inscrire |
L’article 9 du décret du 20 juillet 1972 précise la mécanique : l’attestation est visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, puis délivrée par le titulaire de la carte, et tes nom et qualité doivent figurer dans le mandat que tu fais signer. Sans ce document, la Cour de cassation a jugé le 11 mai 2023 que ni l’agence ni le négociateur ne peuvent prétendre à la rémunération prévue au contrat, ni à une action en indemnisation. Tu travailles quatre mois sur un dossier, il se vend, et tu n’as droit à rien.
Le portage salarial reste un bon outil pour de la formation ou du conseil. Il ne remplace pas la carte professionnelle ni l’habilitation qui en découle.
Que faire de ta semaine
Aujourd’hui : ouvre les trois derniers dossiers que tu as portés au compromis. Regarde s’il y a une copie de pièce d’identité de l’acquéreur, et à quelle date elle a été prise. Si elle date du rendez-vous chez le notaire, tu as identifié trop tard.
Cette semaine : écris ta classification des risques. Deux pages, ton secteur, tes prix, tes types de clients, ce qui te ferait lever la tête. Datée et signée de toi.
Ce mois-ci : demande à ton mandant une copie de ton attestation d’habilitation en cours, et vérifie que ton nom et ta qualité figurent bien sur tes trois derniers mandats. L’article 9 du décret de 1972 t’oblige d’ailleurs à restituer cette attestation dans les vingt-quatre heures d’une demande par lettre recommandée.
À ne pas faire : ranger le protocole du réseau dans un dossier nommé « conformité » et considérer que c’est réglé. Demander sa nationalité à un acquéreur comme si c’était le critère. Refuser un acheteur non résident parce que le dossier t’ennuie ; rien dans les textes ne l’interdit, et le refus discriminatoire, lui, se sanctionne.
Comment tu sais que ton dossier tient
Prends un dossier au hasard, ferme ton logiciel, et réponds à trois questions à voix haute. Qui a acheté, et sur quelle pièce je le sais. D’où venait l’argent, et quel document le montre. Qu’est-ce que j’ai vérifié, et à quelle date.
Si les trois réponses sortent en moins d’une minute avec un papier à l’appui, le dossier tient. Si l’une d’elles commence par « je crois que », tu viens de trouver ce qu’il te reste à faire.
Questions fréquentes
Un acquéreur qui paie sans prêt, c’est un soupçon ?
Non. C’est un critère parmi d’autres, et il vaut par ce qui l’entoure : un prix qui décroche du marché, un tiers très présent aux visites, un virement qui vient d’un compte qui n’est pas celui de l’acheteur. Un chirurgien qui vend sa maison et achète comptant n’a rien d’atypique.
Je peux passer en portage pour une autre activité ?
Oui, et beaucoup le font pour de la formation en agence ou du conseil. La ligne à ne pas franchir est celle de l’article 1er de la loi Hoguet : dès qu’il y a entremise sur une vente, il faut une carte ou une habilitation, quel que soit le contrat de travail derrière.
Références et notes de relevé
- Code monétaire et financier, articles L. 561-2 (8°), L. 561-5, L. 561-5-1, L. 561-10 et R. 561-38-1.
- Lignes directrices conjointes DGCCRF et Tracfin, secteur de l’immobilier, novembre 2018. Relevé le 2026-09-08.
- Commission nationale des sanctions, décision n° 2023-63 du 22 avril 2026, audience du 8 avril. Relevé le 2026-09-08.
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 4 (version du 25 novembre 2018). Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 9 (version du 1er juillet 2015).
- Code du travail, articles L. 1254-1 et L. 1254-2. Cour de cassation, 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-11.842.
