Rentrer un mandat et le tenir jusqu'à l'acte : la chaîne complète côté négociateur

En bref : le mandat de vente est l’écrit préalable sans lequel un titulaire de la carte T n’a le droit ni de négocier ni de s’engager, et sans lequel il ne touchera jamais un euro. L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 exige cet écrit avant la première démarche ; l’article 6 de la loi Hoguet interdit de percevoir quoi que ce soit tant que l’opération n’est pas conclue et constatée dans un acte. Ce que beaucoup de négociateurs ignorent, c’est que ce mandat ne les autorise pas à engager le vendeur : sauf clause expresse de représentation, il reste un mandat d’entremise. Et depuis un arrêt de chambre mixte du 24 février 2017, ses vices de forme sont sanctionnés par une nullité relative, que le vendeur peut invoquer mais dont l’agence, elle, ne pourra jamais se servir. À contrôler en premier sur ton portefeuille : la date de fin, et le numéro de registre reporté sur l’exemplaire resté chez le vendeur.

« Le mandat, ce n’est pas un papier pour toi, c’est un papier contre toi. » Patrick Guilloux m’a dit ça en 2015, dans sa voiture, en sortant d’un rendez-vous d’estimation où je venais de faire signer mon deuxième mandat. Je l’ai pris pour une phrase de vieux patron aigri. Onze ans plus tard, je sais qu’elle est juridiquement exacte, presque au mot près : tout le formalisme de la loi Hoguet existe pour protéger celui qui signe en face de toi, et jamais pour te protéger, toi.

Le marché a redémarré. Les notaires comptaient 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, contre un point bas à 832 000 en septembre 2024. Il y a donc plus de mandats à rentrer qu’il y a deux ans, et plus de dossiers qui vont jusqu’à l’acte. Il y a aussi, mécaniquement, plus de mandats rédigés vite, signés sur un coin de table, et jamais relus.

Cet article suit la pièce d’un bout à l’autre : ce qu’un mandat autorise vraiment, ce qu’il doit contenir pour tenir, comment il s’inscrit au registre, ce que le prix qu’on y écrit décide de la suite, ce que l’exclusivité change réellement, quand les honoraires deviennent dus, et ce qui se passe entre l’offre et l’acte quand le mandat a été mal ficelé quatre mois plus tôt. Je ne suis pas juriste, je suis négociateur depuis janvier 2015, autour de quarante-cinq mandats rentrés par an. Sur les points de droit, je cite le texte et l’arrêt, et je dis quand j’appelle mon notaire.

Le mandat de vente : définition, et ce qu’il n’autorise pas

Un mandat de vente est un contrat écrit par lequel un vendeur charge un professionnel de chercher un acquéreur pour son bien, moyennant une rémunération dont le mandat fixe lui-même les conditions. Il précède la vente, il ne la contient pas, et il ne donne aucun pouvoir de signer à la place du vendeur.

L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 pose la règle dans sa première phrase : le titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut « négocier ou s’engager » sans détenir un mandat écrit préalablement délivré par l’une des parties. Préalablement. Pas le soir même, pas après la première visite, pas quand l’acquéreur se manifeste.

Le contenu obligatoire, dans l’ordre où les textes l’imposent :

• son objet, c’est-à-dire le bien et la mission confiée ;
• les indications de l’article 73 : les conditions de détermination de la rémunération, et la partie qui en a la charge ;
• une limitation de ses effets dans le temps, exigée à peine de nullité par l’article 7 de la loi Hoguet ;
• les moyens employés pour diffuser les annonces au public, ajoutés par la loi ALUR du 24 mars 2014 ;
• quand il est exclusif, les actions que le mandataire s’engage à réaliser et la périodicité de la reddition de compte ;
• son numéro d’inscription au registre des mandats, reporté sur l’exemplaire du vendeur.

L’idée reçue la plus coûteuse du métier tient dans l’intitulé même. Le papier s’appelle « mandat de vente » et ne donne aucun pouvoir de vendre. La Cour de cassation l’a redit le 12 décembre 2018 : le mandat d’entremise « ne permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée, à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément ». Autrement dit, ton vendeur peut refuser une offre au prix, et le refuser ne fait de lui ni un fautif ni un débiteur, sauf si le mandat porte une clause pénale qui le prévoit noir sur blanc.

Le cadre a cinquante-six ans. La loi du 2 janvier 1970 a créé la carte et le formalisme, le décret de 1972 l’a détaillé, la loi ALUR de 2014 y a ajouté les obligations d’information et les mentions de non-reconduction, et l’arrêt de chambre mixte de 2017 en a redéfini la sanction. C’est un empilement, et il se lit dans cet ordre.

Pourquoi le mandat commande tout ce qui vient après

Parce que c’est le seul document de la chaîne qui décide à la fois de ce que tu as le droit de faire et de ce que tu seras payé. L’article 6 de la loi Hoguet le dit sans détour : aucun bien, effet, valeur ou somme d’argent représentatif d’honoraires n’est dû avant qu’une opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.

Six mois de travail ne créent aucune créance. Ni les photos, ni la diffusion, ni les vingt-deux visites du samedi. Dans le Journal de l’Agence, Quentin Lagallarde, expert près la cour d’appel de Caen, relevait dès 2019 que la lecture stricte de ce texte laisse au professionnel « des mandats ne leur conférant plus que des devoirs sans aucun droits » : présenter trois offres au prix demandé et n’obtenir aucune indemnisation faute d’acte signé est une issue que la Cour de cassation a déjà validée.

La chaîne commence même en amont du mandat. Depuis le 11 août 2026, l’article L. 223-1 du code de la consommation, réécrit par la loi du 30 juin 2025, interdit de démarcher par téléphone un consommateur qui n’a pas préalablement consenti à être prospecté par ce moyen, et fait peser sur le professionnel la preuve de ce consentement. La sanction est au bout : « Tout contrat conclu avec un consommateur à la suite d’un démarchage téléphonique réalisé en violation des dispositions du présent article est nul. » Ce contrat, dans notre métier, c’est le mandat. Je fais de la pige tous les lundis de 8 h à 10 h depuis onze ans, et cette phrase change ma matinée du lundi plus que n’importe quelle réforme de ces dix dernières années. Le détail du régime et de ses exceptions est traité dans l’article consacré au consentement au démarchage.

Qui est concerné : tout titulaire de carte T, tout agent commercial habilité, tout salarié négociateur. Le mandat est le contrat de l’agence, pas le tien si tu es indépendant, mais c’est ta rétrocession qui disparaît avec lui.

Les mentions sans lesquelles un mandat ne tient pas

Pour tenir, un mandat doit porter, écrites et lisibles, les mentions que la loi exige à peine de nullité, et un exemplaire identique doit être resté entre les mains du vendeur. Le reste relève de la rédaction d’agence.

Les mentions à vérifier, dans l’ordre où je les relis :

1. L’identité complète et exacte du mandant. Tous les propriétaires signent. Je demande le titre de propriété au premier rendez-vous, systématiquement, depuis un dossier où j’avais fait signer l’épouse seule sur une maison achetée en indivision avant mariage.
2. La désignation du bien. Adresse, nature, surface, références cadastrales. La surface annoncée est celle du mesurage quand il existe, pas celle que le vendeur croit.
3. Le prix demandé et sa décomposition. Prix net vendeur, honoraires, prix affiché.
4. La rémunération et son débiteur. L’article 73 du décret impose de préciser si elle est à la charge exclusive de l’une des parties ou partagée, et dans ce cas les conditions du partage.
5. La durée. L’article 7 de la loi de 1970 frappe de nullité toute convention qui ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps.
6. Les modalités de non-reconduction, mentionnées de manière lisible et visible quand le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles.
7. Les moyens de diffusion et, en exclusivité, les actions engagées et la périodicité des comptes rendus.
8. Le numéro d’inscription au registre, reporté sur l’exemplaire du vendeur.

Sur mes mandats, celle qui saute le plus souvent, c’est la sixième. Une clause de reconduction rédigée par un modèle ancien, du genre reconduction tacite par périodes de trois mois sauf dénonciation avant l’échéance de l’une d’elles, a déjà été jugée comme privant le mandat de limitation dans le temps. Je fais relire mes modèles par Me Bénédicte Sorin tous les deux ans, et je n’improvise jamais une clause moi-même : c’est exactement le genre de phrase qui coûte douze mille euros d’honoraires quatre mois plus tard.

L’erreur que je vois le plus souvent chez les jeunes confrères tient à la signature électronique : ils la croient suffisante. Elle règle la preuve du consentement, elle ne dit rien du contenu de l’acte. Le détail des vices et de ce qu’ils emportent est repris dans l’article sur les causes de nullité du mandat.

Le registre des mandats, son numéro et les dix ans de conservation

Le registre des mandats est le document qui donne au mandat sa date certaine, et son numéro est la mention la plus souvent absente des exemplaires que je vois passer chez les confrères. L’article 72 est précis : tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre conforme à un modèle fixé par arrêté, et « le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant ».

Ça implique quatre choses, dans la pratique :

• Un registre unique. Tenir un registre pour les mandats de vente et un autre pour les mandats de recherche ne respecte pas l’article 72. La numérotation est continue, sans trou.
• Une inscription au moment de la signature. Un numéro attribué le lendemain matin est un numéro qui n’était pas sur l’exemplaire remis au vendeur.
• Un registre coté et relié à l’avance, ou tenu sous forme électronique dans les conditions des articles 1365 et suivants du code civil.
• Dix ans de conservation, pour les mandats comme pour le registre.

Le point de friction est là, et il est bête : quand le mandat part en signature électronique, le numéro doit y être avant que le vendeur ne signe. J’ai pris l’habitude de préparer le mandat avec son numéro, de l’envoyer une fois seulement, et de ne jamais renvoyer une version corrigée sans repartir d’un nouveau numéro. Ça m’oblige à vérifier avant l’envoi plutôt qu’après, ce qui est de toute façon le sens du texte.

Beaucoup traitent le registre comme une formalité interne, à ranger avec la comptabilité. C’est la pièce que le contrôleur demande en premier, et celle sur laquelle se joue la validité du mandat en cas de litige. Le déroulé d’un contrôle est décrit dans l’article consacré au contrôle de la DGCCRF en agence.

Le prix écrit dans le mandat décide de tout ce qui suit

Le prix inscrit au mandat n’est pas une donnée commerciale, c’est le paramètre qui détermine le nombre de visites, la durée de commercialisation et, très souvent, l’existence même d’une vente. Ça se joue au rendez-vous d’estimation, pas à la visite.

Ma méthode n’a pas bougé depuis 2016. Un rendez-vous d’estimation dure au minimum une heure trente, je ne donne aucun prix ce jour-là, et je repasse quarante-huit heures plus tard avec un dossier imprimé de neuf pages : les comparables tirés des ventes réelles, leur date, leur adresse, ce qui les rapproche du bien et ce qui les en éloigne. Le vendeur voit d’où sort le chiffre. Il peut le contester, ce qui est déjà une bonne conversation.

Pourquoi je fais comme ça : en mars 2016, ma première estimation à Carquefou, une maison de 1978, je l’ai construite sur les annonces en ligne du secteur. Je l’ai mise à 289 000 €. Elle est restée onze mois en vente et s’est vendue 251 000 € par une autre agence. Les annonces affichent ce que les gens demandent, pas ce qu’ils obtiennent. Ce jour-là j’ai perdu un mandat, onze mois du temps d’un vendeur, et l’idée que le prix se négocie après.

L’erreur la plus répandue reste de rentrer un mandat au prix du vendeur en se disant qu’on baissera dans six semaines. Ça ne marche pas : le bien brûle ses premières semaines de visibilité, les acquéreurs du secteur l’ont vu et classé, et la baisse arrive sur un fichier déjà passé. J’ai refusé onze mandats en 2025 pour cette raison, et c’est la seule discipline dont je sois sûr qu’elle fait une différence sur dix ans.

Sur la responsabilité que tu engages en signant un avis de valeur, y compris gratuit, va voir ce que la jurisprudence dit de l’estimation gratuite et ce que doit contenir un avis de valeur.

Simple, exclusif, semi-exclusif : ce que l’article 78 change vraiment

La différence entre ces trois mandats ne se joue pas sur la durée, elle se joue sur l’irrévocabilité de trois mois et sur les conditions de dénonciation posées par l’article 78 du décret.

Le texte vise trois clauses, et les traite ensemble : la clause d’exclusivité, la clause pénale, et la clause selon laquelle des honoraires seront dus même si l’opération se conclut sans les soins de l’intermédiaire. Chacune ne peut jouer que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant, si elle est mentionnée « en caractères très apparents », et si elle ne dépasse pas le montant des honoraires stipulés au mandat.

Ensuite, l’alinéa qui règle la vie du mandat : passé un délai de trois mois à compter de sa signature, un mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui y met fin d’en aviser l’autre quinze jours au moins à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Trois conséquences pratiques que je vois mal comprises tous les mois :

• Une exclusivité de six mois n’engage pas le vendeur six mois. Elle l’engage trois mois, puis il peut sortir avec quinze jours de préavis.
• La dénonciation par courriel ou par téléphone ne vaut pas. Le texte dit lettre recommandée avec avis de réception.
• La semi-exclusivité n’a aucun régime propre. Dès qu’elle emporte une clause pénale, elle tombe sous l’article 78 comme les autres.

J’en tire une pratique : six mandats sur dix en exclusivité depuis 2021, mais aucun arraché. Un mandat simple bien travaillé vaut mieux qu’une exclusivité obtenue en flattant un prix. La comparaison complète des deux régimes est dans l’article qui met le mandat simple et le mandat exclusif face à face.

Les honoraires : qui les doit, et à partir de quand

Les honoraires sont dus par la partie que le mandat désigne, et ils ne deviennent exigibles qu’une fois l’opération conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties. Deux règles, deux textes, et une longue série de litiges entre les deux.

L’article 73 verrouille le premier point. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération que celle dont les conditions de détermination sont précisées au mandat, ni la réclamer à une personne autre que celle désignée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. Le montant et le débiteur sont repris dans l’avant-contrat. Le dernier alinéa ajoute que le titulaire de la carte perçoit sa rémunération « sans délai » une fois l’opération constatée par acte authentique.

C’est là que le vocabulaire compte. Le vendeur paie des honoraires. Moi, je touche une rétrocession sur ces honoraires. Les deux mots ne désignent pas la même somme, et les confondre devant un vendeur donne l’impression qu’on ne sait pas ce qu’on facture.

Une question revient à chaque rendez-vous : à quoi servent douze mille euros. Je réponds en trois phrases, et je considère qu’un négociateur qui n’a pas la réponse ne les mérite pas. Un barème qu’on refuse d’expliquer, en revanche, ne se défend pas. La mécanique de l’affichage et des taux maximums est détaillée dans l’article sur le barème d’honoraires, et le sort de l’agent évincé dans celui sur la rémunération de l’agent immobilier.

Le piège : une remise d’honoraires consentie en cours de route pour faire passer une offre modifie l’équation du mandat. La cour d’appel de Paris a déjà jugé qu’une offre « au prix » doit correspondre exactement au mandat, honoraires compris. Baisser sa rétribution pour amener le prix demandé ne fait donc pas de l’offre une offre au prix.

De l’offre à l’avant-contrat : ce que ton mandat te permet de faire signer

Une offre d’achat au prix du mandat ne rend pas la vente parfaite du seul fait qu’elle existe, et ton mandat ne t’autorise pas à signer l’avant-contrat au nom du vendeur, sauf clause expresse de représentation.

C’est le point de droit le plus mal compris du métier, et l’arrêt du 12 décembre 2018 le tranche : sans clause expresse donnant à l’agent le pouvoir de représenter le vendeur dans la vente, le mandat reste un acte d’entremise, donc un acte d’administration au sens de l’article 1421 du code civil. Conséquence dans cette affaire : le mandat signé par l’épouse seule était valable, et la clause pénale jouait.

Mon protocole à ce moment précis du dossier :

1. Je fais écrire l’offre. Prix, honoraires, financement envisagé, apport, durée de validité. Jamais un accord oral rapporté par téléphone.
2. Je demande une simulation écrite du courtier avant de la remonter. J’envoie chez Gwenaël Priou, rue de Strasbourg, et j’attends le document. Une offre sans financement documenté fait perdre six semaines à tout le monde.
3. Je transmets toutes les offres au vendeur, y compris celles que je trouve mauvaises. Ne pas transmettre est une faute, et c’est la faute la plus facile à prouver.
4. L’acceptation se confirme par écrit, après avoir attiré l’attention du vendeur sur ce qu’une acceptation sans réserve produit.

Le piège que j’ai payé : en août 2022, un compromis signé sur une maison de Sainte-Luce sans avoir vérifié qu’une véranda de 24 m² était déclarée. Elle ne l’était pas, la régularisation demandait quatre mois, l’acquéreur a renoncé. Sept semaines perdues. Depuis, je demande la liste datée de tous les travaux dès le premier rendez-vous, et je la fais écrire par le vendeur, pas par moi. Ce que le mandat te demande de vérifier et ce qu’il ne t’oblige pas à investiguer est tracé dans l’article sur le devoir de conseil et la vérification ; les effets d’une offre acceptée, dans celui sur l’offre d’achat acceptée.

Du compromis à l’acte : les délais qui décident, et les huit jours qu’on oublie

Entre l’avant-contrat et l’acte, ton mandat continue de produire des effets, et il t’impose une obligation que presque personne n’exécute : informer ton mandant de l’accomplissement du mandat dans les huit jours de l’opération.

L’article 77 du décret le dit ainsi : le titulaire de la carte doit, dans le délai stipulé et en tout cas dans les huit jours de l’opération, informer son mandant de l’accomplissement du mandat de vendre ou d’acheter. Par lettre recommandée avec avis de réception, ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement. J’ai découvert cet article en formation continue, en 2019, après quatre ans d’exercice.

La séquence, telle qu’elle se déroule sur mes dossiers :

Les dossiers tombent, sur mon portefeuille, dans cet ordre de fréquence : un financement présenté sans simulation, un syndic qui met huit semaines à sortir le pré-état daté, une construction non déclarée découverte trop tard. Aucune de ces trois causes n’est juridique par nature ; les trois se préviennent au rendez-vous d’estimation, en demandant les bonnes pièces au bon moment.

Le délai de rétractation, sa computation exacte et ses exclusions ne s’improvisent pas : je renvoie à l’article sur le délai de rétractation de l’acquéreur, et pour tout ce qui touche à une succession, une indivision ou une servitude, j’appelle Me Sorin plutôt que de raisonner par analogie.

La nullité relative depuis 2017 : ce qu’elle change à un mandat bancal

Si tu tiens déjà un registre propre et des mandats complets, voici le point qui te dira dans quel sens penche le rapport de force quand un mandat comporte quand même un défaut.

Le 24 février 2017, la Cour de cassation, en chambre mixte, a jugé que la méconnaissance de l’article 7 alinéa 1 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 72 alinéa 5 du décret du 20 juillet 1972 est sanctionnée par une nullité relative, ces textes protégeant uniquement le mandant dans ses rapports avec le mandataire. Avant cet arrêt, ces vices relevaient de la nullité absolue, et n’importe quel intéressé pouvait les soulever.

Trois choses se déplacent :

• Seul le mandant peut invoquer le vice. Dans l’affaire jugée, un locataire ne pouvait plus se prévaloir des défauts du mandat pour contester un congé pour vente.
• L’agence ne peut jamais s’en servir. L’irrégularité reste une arme à sens unique, dirigée contre celui qui a rédigé la pièce. C’est exactement la phrase de Guilloux, avec quarante ans d’avance sur l’arrêt.
• La nullité relative se couvre. Elle peut être confirmée par celui qu’elle protège, ce qu’une nullité absolue ne permettait pas.

Où ça s’applique concrètement : chaque fois qu’un tiers, locataire, acquéreur évincé, confrère concurrent, tente de faire tomber ton mandat pour se dégager d’une situation. Depuis 2017, ce raisonnement ne prospère plus.

La précaution avant de s’en réjouir : rien de tout cela ne rend un mandat irrégulier opposable au vendeur, et rien ne dispense du formalisme. Ça déplace seulement qui peut attaquer. Et sur la qualification exacte d’un vice donné, je ne tranche pas : je fais lire la pièce à un avocat ou à un notaire, parce que la frontière entre le vice qui emporte le mandat entier et celui qui ne tue que la clause n’est pas une question de bon sens.

Registre, base de prix, signature : l’équipement minimum

Les deux outils qui comptent vraiment sont le registre des mandats conforme au modèle réglementaire et une base de prix de vente réels. Tout le reste s’ajoute.

Gratuit

• Le registre au modèle de l’arrêté du 15 septembre 1972. Coté sans discontinuité et relié, ou tenu sous forme électronique. Pour qui : tout titulaire de carte T. Prix : celui d’un registre papier, ou celui du logiciel qui le tient déjà.
• La base des demandes de valeurs foncières. Les prix réellement payés, publiés par la DGFiP. Pour qui : quiconque construit un prix. Prix : gratuit. Ses pièges de lecture sont sérieux, et détaillés ici.
• Légifrance. Les articles 6 et 7 de la loi de 1970, 72, 73, 77 et 78 du décret de 1972. Prix : gratuit. Je les ai en marque-page depuis 2019.

Payant

• La signature électronique. Ce qu’elle règle, c’est la preuve du consentement, pas le contenu du mandat. J’y suis passé en avril 2020 et je n’y reviendrais pas. Ce qui sépare la signature simple, avancée et qualifiée est expliqué dans l’article dédié.
• Le logiciel de transaction de l’agence, qui tient le portefeuille, le registre et la multidiffusion. Les grilles tarifaires publiques sont rares, et le relevé de ce que les éditeurs affichent réellement le montre.

Fait maison

Un tableur de 2 800 lignes commencé en 2016, une ligne par propriétaire, adresse par adresse. Mes trois dernières ventes en viennent, pas d’une annonce. Un carnet Rhodia par an, dix sur l’étagère. Aucun éditeur ne vend ça : c’est un fichier à soi, et c’est exactement ce qu’on paie aux portails quand on n’en a pas.

Par où reprendre si tu ouvres ton portefeuille demain matin

Commence par sortir tes mandats en cours et par vérifier une seule chose sur chacun : la date de fin. C’est cinq minutes, et c’est le vice le plus fréquent.

Ensuite, contrôle sur trois d’entre eux que le numéro d’inscription au registre figure bien sur l’exemplaire remis au vendeur, pas seulement sur le tien. Si tu ne peux pas le prouver, tu sais déjà par quoi commencer sur les suivants.

Puis relis la clause d’exclusivité d’un mandat récent, et regarde si les actions promises y sont écrites et si la périodicité des comptes rendus y figure. La loi ALUR l’exige depuis 2014 ; le vendeur, lui, s’en souviendra au moment où il voudra sortir.

Enfin, pose-toi la question du 11 août 2026 sur ta pige : est-ce que tu peux prouver le consentement de la personne que tu vas appeler lundi. Si la réponse est non, le mandat qui suivra cet appel est attaquable, et ce n’est pas une hypothèse d’école.

L’objection qui revient à cette étape tient en une phrase : un mandat déjà signé ne se rattrape pas. Pour les mandats en cours, souvent vrai. Pour les quarante que tu vas rentrer cette année, faux.

Questions qui reviennent sur le mandat de vente

Un mandat de vente est-il obligatoire pour faire visiter un bien ?

Oui. Le décret de 1972 interdit, en son article 72, de négocier ou de s’engager sans détenir un mandat écrit délivré préalablement. Faire visiter sans mandat, c’est agir hors du cadre, et c’est aussi renoncer d’avance à toute rémunération, puisque l’article 6 de la loi Hoguet conditionne les honoraires à une opération conclue en vertu de ce mandat.

Quelle est la durée maximale d’un mandat de vente ?

Aucun texte ne fixe de durée maximale, mais l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 frappe de nullité toute convention qui ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps. La pratique courante tourne autour de trois mois pour la période d’exclusivité, souvent prolongée en mandat simple. La durée retenue importe moins que le fait qu’elle soit écrite et qu’elle ait un terme.

Un vendeur peut-il résilier un mandat exclusif avant trois mois ?

Non, pas sur le fondement de l’article 78, qui ouvre la faculté de dénonciation « passé un délai de trois mois à compter de sa signature ». Chacune des parties peut ensuite y mettre fin à tout moment, en avisant l’autre quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. D’autres voies existent, notamment la faute du mandataire, mais elles ne relèvent plus du même raisonnement.

Mandat simple ou mandat exclusif : lequel rapporte le plus ?

La question se pose mal, parce que l’issue se décide sur le prix inscrit au mandat bien avant de se décider sur son type. Un mandat rentré 15 % au-dessus du marché travaille contre celui qui l’a signé, exclusif ou pas. L’exclusivité change la mécanique juridique, pas la réalité du prix, et elle impose en retour des actions écrites et des comptes rendus périodiques.

Que se passe-t-il si le vendeur refuse une offre au prix du mandat ?

Il en a le droit, et cela n’engage sa responsabilité que si le mandat comporte une clause pénale expresse le prévoyant. L’arrêt du 12 décembre 2018 le dit sans ambiguïté : le mandat d’entremise ne permet pas d’engager le mandant pour l’opération envisagée, sauf clause l’y autorisant expressément. Sans acte constatant l’accord, les honoraires ne sont pas dus.

Le mandat doit-il être signé par les deux époux ?

Pas nécessairement, si c’est un simple mandat d’entremise : la jurisprudence de 2018 le qualifie d’acte d’administration au sens de l’article 1421 du code civil, que chaque époux peut accomplir seul sur un bien commun. En revanche, dès qu’une clause de représentation autorise le professionnel à signer à la place du vendeur, on change de catégorie. Sur un bien indivis, une succession ou un régime particulier, je fais vérifier le titre de propriété par un notaire avant de faire signer quoi que ce soit.

Un mandat irrégulier peut-il être attaqué par n’importe qui ?

Non, plus depuis l’arrêt de chambre mixte du 24 février 2017. La méconnaissance de l’article 7 alinéa 1 de la loi et de l’article 72 alinéa 5 du décret est sanctionnée par une nullité relative, qui protège le seul mandant dans ses rapports avec le mandataire. Un tiers, locataire ou acquéreur, ne peut plus s’en prévaloir.

Ce qu’il faut retenir du mandat de vente

Le mandat fixe d’avance les limites de la vente qui vient : ce que tu as le droit de faire, ce que tu toucheras, et à quelle condition. Tout le reste de la chaîne, estimation, visite, offre, compromis, acte, se juge à ce qu’il contient et à la date où il a été signé.

Ce qui bouge en ce moment tient en deux dates. Le 11 août 2026, le régime du démarchage téléphonique bascule vers le consentement préalable, et la nullité du contrat conclu à la suite d’un appel irrégulier vise directement le mandat. Et le marché continue de se redresser sans emballement : les notaires comptaient 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, avec une progression qui ralentit depuis février. Plus de dossiers, plus de mandats rédigés vite : les deux mouvements se croisent mal.

Le premier geste, si tu ne devais en faire qu’un cette semaine : ressortir tes mandats en cours et vérifier leur date de fin.

Poursuivre la lecture

Fondamentaux :

• Mandat simple ou exclusif : l’irrévocabilité de trois mois et la dénonciation
• Les causes de nullité du mandat, et ce que chacune emporte

Guides pratiques :

• L’avis de valeur : ce que l’agent qui le signe engage
• L’offre d’achat acceptée et la vente parfaite
• Le délai de rétractation de l’acquéreur, jour par jour

Avancé :

• Toutes les obligations qui pèsent du mandat à l’acte
• Devoir de conseil : où s’arrête la vérification
• La rémunération de l’agent immobilier et l’agent évincé
• Le consentement au démarchage téléphonique et le risque sur le mandat

Outils et données :

• Signature électronique : simple, avancée, qualifiée
• Les pièges de lecture du fichier DVF
• Le déroulé d’un contrôle de la DGCCRF en agence