C’est le nombre de déclarations de soupçon que les professionnels de l’immobilier ont adressées à Tracfin en 2024, pour environ 750 000 transactions. Les notaires en ont déposé 4 024 la même année. Le service qualifie ce flux de « largement insuffisant » dans son bilan des professions déclarantes, et juge « trop succincte » l’analyse des faits dans celles qui arrivent.
Les deux reproches n’ont rien à voir. L’un vise ceux qui ne déclarent pas. L’autre vise ceux qui déclarent mal et croient avoir rempli leur obligation. Une déclaration incomplète peut être frappée d’irrecevabilité, et l’irrecevabilité fait tomber la protection que la déclaration apportait : vous avez nommé un client dans un signalement et vous n’avez plus l’immunité qui allait avec.
Tout ce qui suit vient du guide Tracfin–DGCCRF de janvier 2026, du bilan 2024 des professions déclarantes et du guide d’ERMES.
Avant de commencer : ce qu’il faut avoir en place
Une déclaration ne se prépare pas le jour où le soupçon apparaît. Il vous faut un compte ERMES actif, ouvert au nom de la structure, avec un utilisateur inscrit en tant que « Déclarant » : un « Correspondant » rédige un brouillon, il ne le valide pas. Ajoutez le numéro de télédéclarant à douze chiffres remis à l’inscription, qui vaut signature électronique et reste personnel. Puis le dossier client complet, pièces d’identité, extrait K-bis et SIREN pour une personne morale, justificatifs d’origine des fonds, échanges écrits. Comptez une heure sans interruption : le brouillon s’enregistre, mais l’analyse se rédige d’un trait.
Tracfin ne délivre aucune attestation d’inscription : c’est la notification de validation du compte qui fait office de justificatif, et c’est elle qu’un enquêteur vous réclamera. Rangez-la avec le reste.
On regarde la date, comme toujours. Depuis le 1er février 2025, par l’effet d’un arrêté du 23 janvier 2025 modifiant celui du 6 juin 2013, le passage par ERMES s’impose à toutes les professions déclarantes. Tracfin ne reçoit plus de déclaration papier, sauf urgence. L’ancien formulaire, inchangé depuis l’ouverture de la plateforme en 2012, a été retiré fin 2024.
Étape 1 : vérifier que l’obligation pèse sur vous
À la fin de cette étape, vous saurez si l’opération entre dans le champ déclaratif, et vous aurez écarté l’idée que quelqu’un d’autre s’en charge.
Le 8° de l’article L. 561-2 du code monétaire et financier renvoie aux activités des 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l’article 1er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : vente, recherche, échange, location d’immeubles bâtis ou non bâtis, cession de fonds de commerce, vente de parts de sociétés immobilières, contrats de jouissance à temps partagé.
La location fait exception, et c’est la question qui revient le plus en salle. Elle n’entre dans le dispositif que si vous intervenez en exécution d’un mandat de transaction et que le loyer mensuel atteint 10 000 €, calculé au prorata de la durée effective de location.
Vient ensuite l’objection que j’entends depuis dix ans : le notaire déclarera, la banque a vérifié, l’acquéreur emprunte donc son argent est propre. Le guide Tracfin–DGCCRF y répond en une phrase : l’obligation déclarative est individuelle et s’exerce sans compter sur l’entremise d’autres professionnels assujettis, banques et notaires compris. La Commission nationale des sanctions tient la même ligne : son rapport annuel range parmi les enseignements de sa jurisprudence que l’intervention d’un tiers, notaire, banque ou avocat, n’exonère personne de ses obligations de vigilance, et que le financement par emprunt bancaire non plus.
Vérification : si vous avez un mandat, un client et une opération, l’obligation est la vôtre. Elle ne se partage pas et elle ne remonte pas au dernier maillon de la chaîne, comme la plupart des obligations qui pèsent sur le titulaire de carte.
Étape 2 : caractériser le soupçon avant d’ouvrir le formulaire
Vous ressortirez de cette étape avec un soupçon étayé, ou avec la trace écrite que le doute est levé. Les deux se valent. Ce qui ne vaut rien, c’est l’alerte laissée en suspens.
Une alerte ne motive jamais à elle seule une déclaration. Tracfin attend qu’elle soit travaillée : analyse à partir de la connaissance du client, de l’examen de l’opération et de recherches en sources ouvertes, en confrontant l’opération au profil personnel du client (âge, profession, objet social, domiciliation, date d’entrée en relation) et à son profil financier. Puis, si le doute persiste, demande d’explications et de justificatifs. Le comportement du client et la qualité de ce qu’il produit sont eux-mêmes des indices. Un soupçon étayé est un soupçon que cette analyse n’a pas levé.
L’examen renforcé de l’article L. 561-10-2 s’impose dès qu’une opération est particulièrement complexe, d’un montant inhabituellement élevé, ou dépourvue de justification économique apparente. Il vous oblige à interroger le client sur l’origine des fonds, leur destination, l’objet de l’opération et l’identité du bénéficiaire, et à conserver cinq ans les documents qui prouvent que vous l’avez fait.
Reste le point sur lequel la profession se trompe le plus. Beaucoup de déclarants estimaient que l’obligation ne portait que sur des faits de blanchiment. Saisi par le Gouvernement, le Conseil d’État a tranché en Assemblée générale le 23 janvier 2025 : l’article L. 561-15 vise aussi bien les sommes obtenues par la commission d’une infraction passible de plus d’un an d’emprisonnement, quelle que soit sa nature, que les opérations portant sur ces sommes. L’escroquerie, l’abus de biens sociaux, la banqueroute entrent dans le champ pour eux-mêmes, sans qu’il faille caractériser en plus une opération de blanchiment. Si votre protocole interne dit autre chose, il date d’avant janvier 2025.
Étape 3 : déclarer avant l’opération, ou sans délai après
Se joue ici la place de votre déclaration dans la chaîne.
Le principe est la déclaration préalable à l’exécution de la transaction, et il a une raison mécanique : permettre à Tracfin d’exercer son droit d’opposition, d’une durée de dix jours ouvrables à compter de la notification, prévu à l’article L. 561-24. Ce droit, précise le guide de janvier 2026, est rarement exercé auprès des professionnels de l’immobilier. Rarement n’est pas jamais. Corollaire : vous devez vous abstenir d’exécuter l’opération que vous soupçonnez.
Trois situations autorisent la déclaration a posteriori, et une seule règle de délai s’y applique, « sans délai » : l’impossibilité de surseoir à l’exécution, le report qui gênerait des investigations en cours, et le soupçon apparu après coup.
Une règle que presque personne n’applique, enfin : la tentative d’opération se déclare aussi. Le client qui repart quand vous demandez l’origine des fonds, la vente qui s’arrête net après votre question sur le bénéficiaire effectif, l’offre retirée le lendemain d’une demande de justificatif. Ce sont des tentatives, elles entrent dans le champ déclaratif au même titre qu’une vente signée, et c’est souvent l’information la plus utile, puisque le client est allé ailleurs.
Il n’existe aucun seuil déclaratif, ni en montant, ni en nature de bien.
Étape 4 : remplir les quatre écrans d’ERMES
Cette étape s’achève sur un brouillon complet, prêt à valider.
Le formulaire compte quatre écrans, et le module « Notaires et professions immobilières » adapte les champs à votre activité. La première porte le déclarant : coordonnées de l’organisme et de l’utilisateur, préremplies, et le correspondant à contacter. La deuxième porte le contexte et le périmètre : type et nature du soupçon, critères d’alerte retenus, procédures déjà en cours. La troisième réunit les personnes, les opérations et l’analyse des faits, traitée à l’étape suivante. La quatrième reçoit les pièces jointes.
Le module immobilier impose de qualifier l’opération dans une liste fermée : adjudication, cession de bail commercial ou de fonds de commerce, cession de parts sociales, opération sur bien commercial, opération avec une collectivité ou une personne publique, opération sur terrain, terres ou vignobles, vente de bureaux, vente résidentielle, vente d’immeuble rénové, vente en l’état futur d’achèvement, viager. La localisation du bien devient obligatoire, et vous pouvez ajouter les données cadastrales.
Sur les pièces jointes, envoyez tout ce dont vous disposez, sous une forme exploitable : Tracfin demande explicitement d’éviter les documents scannés en PDF image.
Étape 5 : l’analyse des faits, la partie qui décide de la recevabilité
Tout se décide ici : votre déclaration sera recevable, ou elle ne le sera pas.
L’article R. 561-31 du code monétaire et financier fixe la forme et le contenu de la déclaration. Sous peine d’irrecevabilité, elle doit comporter les éléments d’identification de la personne visée, un descriptif complet et détaillé de l’opération, la date d’exécution, et les éléments d’analyse qui vous ont conduit à déclarer. Tracfin le formule ainsi : elle « doit énoncer la nature du soupçon sans se limiter à une énumération de faits ou d’opérations ».
On attend donc de vous, pour une personne physique, ses nom, prénom, date de naissance, nationalité, lieu de résidence, date d’entrée en relation et profession ; pour une personne morale, sa dénomination, son SIREN ou SIRET, sa date de création, son adresse de domiciliation, son secteur d’activité, son gérant et son bénéficiaire effectif. Puis l’opération décrite, et expliquée à la lumière de votre connaissance du métier. Puis les raisons du soupçon et les critères d’alerte, énoncés clairement. Puis l’infraction sous-jacente suspectée quand vous pouvez la nommer, fraude fiscale, escroquerie, contournement de sanctions. Puis les explications fournies par le client et la liste des justificatifs qu’il a produits.
Tracfin publie la liste des déclarations qui ne satisfont pas aux exigences du III de l’article R. 561-31. Quatre types y figurent, et je les recopie parce qu’ils décrivent ce que la profession envoie :
- celle qui fait uniquement état de la réception d’une réquisition judiciaire ou d’une demande de renseignement d’une administration ;
- celle qui procède d’un présupposé lié à l’activité du client, à son adresse ou à son pays de résidence, sans autre précision sur le motif du soupçon ;
- celle qui repose exclusivement sur le montant élevé d’une opération, fixé a priori et de manière générale, sans que le caractère inhabituel au regard du profil du client soit établi ;
- celle qui naît d’un différend avec le client ou de son comportement en face-à-face. Le comportement peut être un indice, il ne suffit pas.
Que se passe-t-il alors ? Tracfin vous invite à régulariser dans un délai d’un mois. À défaut, le service notifie une décision d’irrecevabilité, qui vous prive du bénéfice de l’exonération de responsabilité civile, pénale et professionnelle de l’article L. 561-22. La déclaration bâclée est plus dangereuse que la déclaration tardive.
Étape 6 : archiver la preuve, et se taire
Vous en sortirez avec la seule trace écrite qui vous restera, et avec la liste de ce que vous n’avez pas le droit de dire.
Après validation et envoi, vous n’avez plus accès à aucune donnée de votre déclaration. Le récapitulatif PDF, à télécharger avant l’envoi, est la seule pièce qui vous restera. Le guide utilisateur d’ERMES le conseille ; je le formule autrement : sans ce PDF, vous ne prouverez pas à un enquêteur que vous avez déclaré. Le suivi affiche des numéros, pas des contenus.
L’article L. 561-18 interdit d’informer le client qu’il fait l’objet d’une déclaration et d’en évoquer l’existence ou le contenu avec un tiers. Deux conséquences que le secteur ignore largement. Si vous rompez la relation d’affaires après avoir déclaré, la déclaration ne peut en aucun cas être présentée au client comme le motif de la rupture. Et l’alinéa 1 de l’article L. 561-19, qui permet à certains professionnels de révéler l’existence d’une déclaration à l’autorité judiciaire, ne s’applique pas aux professionnels de l’immobilier : vous ne pouvez pas lever cette confidentialité devant un officier de police judiciaire. L’autorité judiciaire ne peut requérir la déclaration auprès de Tracfin que pour mettre en cause votre propre responsabilité pénale, et les déclarations sont insaisissables en perquisition.
Reste la conservation : cinq ans après la cessation de la relation d’affaires pour l’identification et la connaissance client, cinq ans après exécution pour les documents des opérations.
Les erreurs qui reviennent, et ce qu’elles coûtent
1. Croire que ne pas déclarer passe inaperçu. En 2024, Tracfin a transmis aux autorités de contrôle des notes signalant les défaillances d’une trentaine de déclarants : activité déclarative trop faible ou inexistante, déclarations inexploitables, opérations qu’un assujetti n’a pas déclarées alors que d’autres l’ont fait sur le même dossier. Ces notes partent avant les contrôles. Votre silence est une donnée, et il circule vers ceux qui viendront vous voir, au contrôle de la DGCCRF en agence.
2. Prendre la documentation de sa fédération pour un protocole interne. La CNS a jugé qu’un document à caractère général, guide de fédération ou lignes directrices Tracfin–DGCCRF, ne fait pas office de protocole personnalisé, et que celui-ci doit contenir une classification des risques propre à la structure. Des réunions de travail non formalisées par écrit ne suffisent pas davantage, et connaître personnellement le client n’exonère de rien.
3. Oublier les agents commerciaux. Le dirigeant doit veiller à ce que les agents commerciaux travaillant en exclusivité pour son agence respectent de leur côté les obligations anti-blanchiment. L’absence de lien de subordination n’a pas été retenue comme argument.
4. Envoyer une initiale incomplète en pensant compléter plus tard. Une complémentaire existe et sert à cela, mais l’initiale doit comporter tout ce dont vous disposez au moment où vous la rédigez. Une initiale vide suivie d’une complémentaire ne rattrape pas l’irrecevabilité de la première.
À quoi ressemble une déclaration qui tient
Vous avez un accusé de réception, un récapitulatif PDF archivé, et une trace datée montrant que l’examen renforcé a précédé la déclaration. Vous n’avez rien dit au client. Vous restez seul juge du maintien ou de la rupture de la relation d’affaires.
Le test que j’utilise en formation : relisez votre exposé des faits en imaginant qu’un analyste qui ne connaît ni votre secteur, ni votre ville, ni votre client le lit pour la première fois. S’il ne peut pas dire, après lecture, de quoi vous soupçonnez précisément cette personne, votre déclaration rejoint les « trop succinctes » que Tracfin relève chaque année à propos de notre profession.
Deux questions qui reviennent en salle
Qu’est-ce que je risque si je déclare à tort ?
Rien, dès lors que la déclaration est faite de bonne foi et qu’elle est recevable : elle exonère de toute responsabilité civile, pénale ou disciplinaire pour violation du secret professionnel ou dénonciation calomnieuse. La condition tient dans le second membre de phrase, et c’est pour cela que l’analyse des faits n’est pas un exercice de style.
Le client peut-il apprendre que j’ai déclaré ?
Pas par vous, ni par Tracfin. Quand le service transmet une note à l’autorité judiciaire ou à une administration partenaire, il a l’obligation légale de taire l’origine de l’information et s’assure qu’elle ne se devine pas (articles L. 561-19, L. 561-29-1, L. 561-30-1 et L. 561-31-1).
Ce qui reste difficile
Le passage de l’alerte au soupçon écrit ne se maîtrise pas du premier coup. Repérer une incohérence entre un profil et un montant prend deux minutes ; l’écrire de façon qu’un inconnu la comprenne demande un exercice auquel notre métier ne forme pas. Pour vous entraîner, prenez les trois cas typologiques publiés à la fin du guide Tracfin–DGCCRF et rédigez l’exposé des faits de chacun avant de lire les critères d’alerte. Vous verrez tout de suite ce qui manque à vos phrases.
Sources. Guide Tracfin–DGCCRF, janvier 2026 · Bilan 2024 des professions déclarantes · Conseil d’État, avis du 23 janvier 2025 · FAQ ERMES · Guide utilisateur du formulaire
