Devoir d’information et de conseil : les questions qui reviennent devant les tribunaux

Répéter à l’acquéreur ce que le vendeur vous a dit, sans demander la pièce qui le prouve et sans écrire nulle part qu’elle n’existe pas, suffit à engager votre responsabilité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 13 novembre 2025.

La même jurisprudence refuse pourtant, à intervalles réguliers, de vous transformer en expert du bâtiment. Les deux mouvements avancent ensemble, et mes stagiaires s’y perdent : ils entendent « obligation renforcée » et ils comprennent « obligation illimitée ». Ce sont deux choses différentes. La seconde n’existe pas.

Les questions qui suivent sont celles qui reviennent dans mes salles et dans les mails qu’on m’envoie six mois après une session. Les décisions citées vont de 2019 à février 2026, chacune avec sa juridiction et son numéro, pour que vous puissiez aller les lire vous-même.

Ce que vous devez vérifier avant de répéter une déclaration du vendeur

Un agent immobilier doit-il vérifier ce que le vendeur lui déclare ?

Oui, dès lors que la déclaration est précise et qu’elle porte sur un élément déterminant du bien. Le 13 novembre 2025, la troisième chambre civile a posé qu’« il appartenait à l’agent immobilier de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-18.899, inédit).

Vérifier veut dire demander la facture, le rapport, l’attestation. Si la pièce n’existe pas, l’obligation ne disparaît pas, elle se déplace : vous écrivez à l’acquéreur que l’affirmation vous a été rapportée, qu’aucun document ne la soutient, et vous lui recommandez de faire contrôler. L’écrit vaut alors la vérification. C’est lui qu’on vous réclamera trois ans plus tard.

Qu’est-ce que l’arrêt du 13 novembre 2025 a changé ?

Il a supprimé la position de simple relais. Une maison est vendue par acte du 31 août 2017 ; la vendeuse déclarait faire vérifier la toiture tous les deux ans depuis 1988 ; les acquéreurs découvrent un défaut de pente et une couverture à refaire entièrement. Les juges d’appel avaient estimé que l’agence n’avait pas à contrôler des travaux anciens et qu’elle répondait des seuls diagnostics. L’arrêt est cassé sur ce point, au visa des articles 1231-1 et 1992 du code civil, ce dernier disposant que le mandataire « répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Le périmètre des diagnostics obligatoires ne borne donc plus votre vérification. Ce que le vendeur affirme spontanément en fait désormais partie.

Faut-il signaler un désordre que l’acquéreur voit lui-même ?

Oui. Le caractère apparent d’une anomalie ne vous décharge de rien. Des traces d’infiltration sur des boiseries extérieures, un affaissement de plancher, une fuite en toiture : l’agence qui n’avait rien signalé a été jugée fautive, alors même que tout se voyait (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-20.045).

Regardez ce que la même chambre attend de l’acheteur, et la logique apparaît. Le 14 septembre 2023 (n° 22-16.623), elle a rappelé qu’un acquéreur n’est tenu ni de mener des investigations approfondies pendant une visite, ni de se faire accompagner d’un homme de l’art. Ce qu’il voit ne vaut donc pas ce qu’il mesure. Votre écrit comble cet écart-là.

L’agent doit-il informer l’acquéreur, qui n’est pas son mandant ?

Oui, et cette obligation ne naît pas du mandat. Envers son mandant, l’agent répond des articles 1231-1 et 1992 du code civil. Envers l’acquéreur, tiers au mandat, il répond sur le terrain délictuel de l’article 1240. Les décisions qui condamnent des agences à l’égard d’acheteurs sont majoritairement rendues sur ce second fondement.

Deux illustrations qui n’ont rien de technique. Un titre de propriété qui mentionnait la mérule et que l’agent n’avait pas lu (Cass. 1re civ., 14 novembre 2019, n° 18-21.971). Un certificat d’urbanisme qui n’avait pas été demandé (Cass. 3e civ., 26 octobre 2022, n° 21-21.213). Dans les deux cas, l’information était accessible sans aucune compétence particulière. C’est le critère.

Où s’arrête l’obligation, et ce que les juges ne vous demandent pas

Un agent immobilier doit-il faire des investigations techniques ?

Non. Vous n’êtes pas un professionnel de la construction et la jurisprudence ne vous traite pas comme tel. La cour d’appel de Bourges l’a redit le 20 février 2026 (n° 25/00432) dans une affaire où un mur porteur avait été partiellement supprimé dans des combles, avec un renfort métallique incomplet : l’expert a qualifié le désordre de visible mais non décelable par un non-professionnel, et l’agence a été mise hors de cause (Journal de l’Agence).

On vous demande la cohérence de ce que vous transmettez, pas le diagnostic de ce que vous ne pouvez pas voir. Une fissure invisible sans décoller la tapisserie n’a pas été retenue contre l’agent (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-21.518).

Le devoir de conseil couvre-t-il la fiscalité de l’opération ?

Non, et c’est l’une des rares limites énoncées en toutes lettres. Le 23 mai 2023, la cour d’appel de Toulouse a jugé (n° 21/01979) que ce devoir « est délimité par le champ de ses compétences », lesquelles n’incluent pas les aspects fiscaux de l’opération.

Cela ne vous autorise pas à répondre à côté. Une plus-value, un démembrement, un régime de meublé : en salle, je m’arrête et je renvoie à un notaire ou à un expert-comptable, y compris quand la question a l’air simple. Ce qui vous est reproché, ce n’est jamais de ne pas savoir. C’est d’avoir répondu quand même.

Le mensonge du vendeur exonère-t-il l’agent ?

Oui, quand la dissimulation portait sur un fait que l’agent ne pouvait pas connaître. La décision de Bourges du 20 février 2026 va dans ce sens : des vendeurs qui avaient tu des travaux structurels n’ont pas pu se retourner contre leur agence, la réticence dolosive leur restant imputable.

L’exonération s’arrête net dès l’instant où vous saviez. Une information reçue du vendeur, même gênante pour la vente, doit figurer dans l’avant-contrat par une clause expresse. Un agent averti d’un désordre et qui ne le reporte pas répond de son silence, et l’ancienneté du fait ne change rien à l’affaire.

Ce qui a été jugé fautif, et ce qui ne l’a pas été

Ce qu’il faut pouvoir prouver, et ce qu’un manquement coûte

Qui doit prouver que l’information a été donnée ?

Vous. L’acquéreur n’a pas à établir qu’il n’a rien su : c’est au professionnel de démontrer, par tout moyen, qu’il a délivré l’information. L’article 1112-1 du code civil pose la règle pour les parties au contrat, et la Cour de cassation l’applique de longue date au débiteur d’une obligation d’information professionnelle.

En agence, c’est le point que je vois le plus mal tenu. Une information donnée oralement pendant une visite, trois ans plus tard, n’existe pas. Vos preuves tiennent en quatre pièces : une clause expresse dans l’avant-contrat, un mail daté, une mention sur la fiche de visite signée, un rapport remis contre décharge. C’est aussi ce qui sépare un avis de valeur défendable d’un document qu’on n’ose pas ressortir.

Une clause du compromis peut-elle écarter votre devoir de conseil ?

Non. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés, celle que le vendeur négocie et qui figure dans presque tous les avant-contrats, joue entre le vendeur et l’acquéreur. Elle ne vous concerne pas, puisque vous n’êtes pas partie à la vente.

L’affaire du 13 novembre 2025 le montre bien. L’arrêt y sépare nettement deux branches : l’une sur les articles 1641 et 1643 du code civil pour la vendeuse, l’autre sur les articles 1231-1 et 1992 pour l’agence. La seconde n’a jamais dépendu de la première. Sur ce que doit contenir chaque pièce du dossier, voyez les obligations qui pèsent sur le titulaire de carte.

Combien coûte un manquement au devoir de conseil ?

Le préjudice réparé n’est presque jamais le coût des travaux. C’est la perte de chance d’avoir négocié autrement, ou de ne pas avoir acheté du tout, et la réparation se mesure à cette chance perdue sans pouvoir égaler l’avantage qu’elle aurait procuré.

La même faute ne peut pas être sanctionnée deux fois non plus. Le 9 mai 2019 (n° 18-17.944), la première chambre civile a censuré des juges du fond qui avaient réduit la commission de l’agence et alloué des dommages-intérêts pour un seul et même manquement, au nom de la réparation intégrale, « sans qu’il en résulte ni appauvrissement ni enrichissement de la victime » (ANIL). Reste que c’est votre assurance de responsabilité civile professionnelle qui règle, avec la franchise et la prime de l’année suivante.

Ressources liées

• Les obligations d’un dossier, du mandat à l’acte : l’ordre dans lequel elles se présentent et l’autorité qui contrôle chacune.
• L’avis de valeur et ce qu’il engage : séparer dans le document ce qui a été vérifié de ce qui a seulement été rapporté par le vendeur.
• Les mentions énergétiques d’une annonce : trois obligations distinctes que le secteur confond régulièrement.
• Sélection de jurisprudences de l’Institut national de la consommation : dix décisions classées entre le principe et ses tempéraments, mise en ligne le 30 septembre 2025.
• Le commentaire de l’arrêt du 13 novembre 2025 au Journal de l’Agence : l’analyse de la décision côté profession, publiée le 22 décembre 2025.

Encore une question ?

Les cas qui ne rentrent dans aucune de ces cases sont ceux qui m’intéressent le plus, parce que ce sont eux qui finissent en cas pratique dans mes sessions suivantes. Posez la vôtre en commentaire. Les questions arrivées par cette page alimentent ses mises à jour, et une case laissée vide en attendant la réponse vaut mieux qu’une réponse approximative.