Garantie financière et RCP : ce qui est dû, à quel montant, et quand on en est dispensé

En 2020, j’ai repris le portefeuille de gestion d’un confrère qui fermait : 74 lots. Il fallait ajouter la carte G à la carte T, et donc revoir ma garantie financière. Chez Galian, personne ne m’a demandé combien de lots j’allais gérer. On m’a demandé un seul chiffre : le plus haut solde que je détiendrais pour le compte de tiers au cours de l’année. Ma garantie est passée de 120 000 à 300 000 €.

Le plancher de 110 000 € que citent toutes les pages du secteur n’est intervenu nulle part dans ce calcul. C’est un minimum, jamais un montant.

Deux obligations conditionnent la carte professionnelle : la garantie financière, qui rembourse les fonds de vos clients si vous ne pouvez plus les rendre, et l’assurance de responsabilité civile professionnelle, qui paie vos fautes. Elles ne couvrent pas la même chose, elles ne se calculent pas de la même façon, et une seule des deux se dispense. Je les paie depuis novembre 2018, et j’ai changé de palier une fois. Voici le parcours complet, avec l’article qui commande chaque étape.

Ce qu’il faut réunir avant de déposer le dossier

Le dossier se dépose à la chambre de commerce et d’industrie. Vous devez avoir sous la main :

• le plus haut solde détenu pour le compte de tiers sur les douze derniers mois, tous comptes confondus, ou son estimation si vous démarrez ;
• l’attestation de garantie financière délivrée par le garant, ou la déclaration sur l’honneur de non-détention de fonds prévue au 6° du I de l’article 3 du décret du 20 juillet 1972 ;
• l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle, conforme au modèle annexé à l’arrêté du 1er septembre 1972 ;
• l’attestation d’ouverture du compte séquestre, quand vous maniez des fonds ;
• votre justification d’aptitude professionnelle et le formulaire de demande de carte.

Comptez deux à trois semaines entre le premier appel à un garant et l’attestation en main, le gros du délai venant de vos propres pièces comptables. Difficulté : moyenne pour un créateur, faible pour un titulaire qui ajoute une activité. Le détail des pièces et du calendrier de la carte elle-même est traité dans le dossier de carte professionnelle.

Étape 1 : trancher si votre activité manie des fonds

Au bout de cette étape, vous savez laquelle des deux voies vous concerne, et donc si vous avez un garant à chercher.

Un professionnel de la seule transaction ne manie souvent aucun fonds : l’acquéreur verse son acompte sur le compte de l’office notarial, et l’agence n’encaisse que ses honoraires, après l’acte. L’Autorité de la concurrence le formule ainsi au paragraphe 53 de son avis 23-A-07 du 2 juin 2023 : l’entremise immobilière « ne donne généralement lieu à aucun maniement de fonds ».

1. Listez tous les flux qui transitent par vos comptes : dépôts de garantie, séquestres, loyers encaissés, appels de charges, fonds de travaux.
2. Vérifiez où atterrit l’acompte du compromis. S’il part chez le notaire, il n’est pas à vous.
3. Si aucun euro appartenant à un tiers ne passe par vos comptes, la déclaration sur l’honneur du 6° de l’article 3 vous affranchit du garant, et vous ne produisez d’attestation que si vous choisissez d’en souscrire une quand même.

Le contrôle se fait sur la carte elle-même, qui doit porter, pour l’activité concernée, la mention « Non-détention de fonds ». Deux mentions existent, et la confusion est fréquente. Celle-là s’applique au titulaire qui dépose la déclaration ; l’article 7 du décret ajoute la mention « Absence de garantie financière » lorsque la cessation d’une couverture existante fait suite à cette déclaration. Un titulaire qui la lâche en cours de route porte donc les deux.

Étape 2 : calculer le montant plutôt que recopier le plancher

Vous en sortez avec un chiffre à présenter au garant, et de quoi le défendre.

Le secteur traite ce point plus mal que tous les autres. L’article 29 pose la règle : le montant de la garantie ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont vous restez redevable à tout moment. Et son dernier alinéa ferme la porte à l’optimisme : sauf circonstances particulières dûment justifiées, il ne peut pas non plus être inférieur au maximum détenu au cours de la période de garantie précédente. Autrement dit, ce que vous couvrirez l’année qui vient se calcule sur votre pire mois de l’année écoulée.

1. Relevez, mois par mois, le solde le plus haut détenu pour le compte de tiers.
2. Ajoutez ce que vous prévoyez d’encaisser en plus : un portefeuille repris, un immeuble qui appelle des travaux.
3. Comparez au plancher. L’article 30 le fixe à 110 000 € depuis le 1er janvier 2006. L’article 32 le ramène à 30 000 € pendant les deux premières années d’exercice, sauf pour une personne morale dont l’un au moins des représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis à la loi Hoguet.
4. Si vous exercez plusieurs activités, le montant se détermine distinctement pour chacune : la transaction et la gestion ne se compensent pas.

Vérification : le chiffre que vous annoncez au garant doit pouvoir se justifier par un relevé, pas par une intuition.

Étape 3 : faire délivrer l’attestation par un garant habilité

L’étape se termine quand vous tenez l’attestation qui entrera au dossier de la CCI.

L’engagement écrit ne se demande pas à n’importe qui. L’article 22 du décret réserve l’engagement écrit aux entreprises d’assurance, aux établissements de crédit et aux sociétés de financement agréés en France ou dans un autre État de l’Espace économique européen, les établissements agréés à Monaco étant réputés agréés en France. S’y ajoutent les sociétés de caution mutuelle professionnelles et, plus rarement, la consignation auprès de la Caisse des dépôts.

1. Interrogez deux garants au minimum, en leur donnant le même chiffre et les mêmes catégories d’activité.
2. Vérifiez que l’attestation couvre chaque mention de carte que vous demandez, séparément.
3. Si vous changez de garant, faites-vous confirmer par écrit que le nouveau reprend le passé. C’est la clause de l’article 22-1, à laquelle renvoient les articles 44 et 45 : sans elle, votre ancien garant doit prévenir individuellement, par lettre recommandée, toutes les personnes vous ayant fait des versements depuis moins de dix ans.
4. Ne signez rien avant d’avoir lu la durée d’engagement et le préavis de résiliation. C’est un réflexe qui m’a coûté environ 14 000 € pour quatre mois d’usage sur un tout autre contrat, en 2019, et je le porte maintenant sur les onze contrats de l’agence.

Trois lignes sont à relire sur l’attestation reçue : votre société, la catégorie d’activité, le montant couvert. Elles doivent correspondre mot pour mot à votre demande de carte.

Étape 4 : assurer la responsabilité civile professionnelle, établissement par établissement

L’étape est acquise le jour où chaque lieu d’exercice est couvert.

L’article 49 du décret, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2015, impose de justifier à tout moment d’un contrat couvrant, « pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau », les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle. Le bureau partagé que j’ai ouvert à Balma en mars 2020 comptait autant que la rue de la Colombette. Il m’a coûté 22 000 € en quatorze mois, et l’assurance n’était pas la ligne discutable.

Le contenu minimal du contrat est fixé par l’arrêté du 1er septembre 1972 modifié : la limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 € par année et par assuré, et la franchise ne peut dépasser 10 % des indemnités dues.

Ce chiffre de 75 000 € mérite qu’on s’y arrête. Il ne sort d’aucune réévaluation récente : l’arrêté du 1er juillet 2015 s’est borné à convertir en euros le montant en francs inscrit dans le texte d’origine. Rapporté au prix d’un appartement toulousain de 2026, il couvre mal un contentieux de transaction. C’est le minimum légal. Le niveau réel de votre couverture se lit dans les conditions particulières, et nulle part ailleurs.

1. Faites établir une attestation par établissement, ou une attestation unique qui les énumère.
2. Contrôlez la limite annuelle et la franchise réelle du contrat proposé, pas seulement sa conformité au minimum.
3. Faites entrer vos agents commerciaux dans le raisonnement : depuis le 1er octobre 2015, en application du décret n° 2015-764 du 29 juin 2015, ils doivent justifier à tout moment de leur propre contrat.

Une attestation qui ne suit pas le modèle annexé à l’arrêté se fait refuser au dépôt. Regardez ce point d’abord, avant même les montants.

Étape 5 : afficher ce que la dispense oblige à afficher

Votre vitrine et vos documents portent, une fois l’étape faite, ce que le décret exige.

C’est la partie que la plupart des pages consacrées au sujet oublient. L’article 93 impose d’apposer, en évidence, dans tous les lieux où est reçue la clientèle, une affiche indiquant le numéro de la carte professionnelle, le cas échéant le montant de la garantie, et le cas échéant la dénomination et l’adresse du garant. Pour la carte T, s’y ajoutent l’établissement de crédit, le numéro du compte de versement et les modes obligatoires de versement.

L’article 94 traite du cas inverse, celui du professionnel dispensé. Quand la déclaration du 6° de l’article 3 a été souscrite, les documents et affiches doivent indiquer, pour l’activité concernée, que l’intéressé ne doit recevoir ni détenir d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission. Cette indication figure aussi dans toute publicité commerciale, une affiche la reprend en vitrine ou sur le panneau publicitaire extérieur s’il en existe un, et elle s’écrit en caractères très apparents.

1. Rédigez les deux mentions, celle de l’affiche intérieure et celle de la vitrine.
2. Reportez la mention de non-détention sur vos mandats, vos courriers et vos annonces.
3. Traitez la publicité commerciale comme le reste : le texte ne distingue pas le papier de l’écran.

Vérification : sortez sur le trottoir. Si vous ne lisez pas la mention depuis l’extérieur, elle n’est pas apposée.

Étape 6 : réviser le montant chaque année et surveiller la sortie du garant

Elle laisse derrière elle deux rendez-vous inscrits dans votre agenda.

L’article 31 prévoit que le montant de la garantie est révisé à la fin de chaque période annuelle, ou lors de circonstances exceptionnelles survenues en cours d’année. Un portefeuille repris en juin est une circonstance exceptionnelle.

La cessation, elle, obéit à un calendrier serré. L’article 44 prévoit un avis publié dans un quotidien du département, et la garantie ne peut cesser avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant cette publication. L’article 45 laisse aux créanciers trois mois pour produire leurs créances, à compter de la lettre recommandée ou de l’avis. Et l’article 7 est sans nuance : en cas de cessation de la garantie, de suspension, d’expiration ou de dénonciation du contrat de RCP, la carte professionnelle se restitue immédiatement à la chambre.

1. Posez un rappel quatre-vingt-dix jours avant chaque échéance, celle du garant comme celle de l’assureur.
2. Le mois où votre solde détenu bat son record, prévenez le garant sans attendre la révision annuelle.
3. Ne laissez jamais un contrat expirer avant que le suivant ait pris effet. Entre les deux, vous n’avez plus de carte.

Ce que le statut change : salarié habilité, agent commercial

Le paragraphe 52 de l’avis 23-A-07 range les choses clairement. Les salariés habilités bénéficient de la garantie financière du titulaire, du fait du lien de subordination. Les agents commerciaux ne sont pas tenus à cette obligation, non par faveur, mais parce que le 1° de l’article 4 de la loi Hoguet leur interdit de recevoir ou de détenir des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs.

L’assurance suit une logique inverse. Le salarié est couvert par le contrat de l’agence ; l’agent commercial, non salarié, doit justifier du sien. Un dirigeant qui étoffe son équipe a donc une pièce de plus à réclamer, et à réclamer chaque année : c’est un point que la comparaison entre le salarié et l’agent commercial oublie presque toujours.

Cinq erreurs qui coûtent le dossier

1. Prendre 110 000 € pour le montant dû. L’article 30 fixe un plancher, l’article 29 fixe la règle de calcul. Demandez au garant le montant qui correspond à votre détention réelle, sinon la révision suivante vous rattrapera.

2. Croire que la dispense s’arrête à une case cochée. La déclaration de non-détention entraîne une mention sur la carte, une mention sur les documents, une mention dans la publicité et une affiche en vitrine. Elle s’achète en affichage.

3. Encaisser un acompte avec une carte portant « Non-détention de fonds ». Un chèque de séquestre accepté par courtoisie suffit à sortir du cadre déclaré.

4. Assurer l’agence et oublier l’antenne. L’article 49 raisonne par établissement, succursale, agence ou bureau. Un bureau partagé compte.

5. Laisser courir une interruption entre deux garants. Exercer sans être titulaire de la carte, ou après l’avoir restituée, relève de l’article 14 de la loi du 2 janvier 1970 : six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende. On lit parfois « six ans » sur des pages bien classées ; le texte dit six mois, ce qui est déjà largement suffisant pour fermer une agence.

À quoi ressemble un dossier en règle

Vous détenez trois documents cohérents entre eux : une attestation de garantie financière au montant justifié par vos relevés, ou une déclaration sur l’honneur assortie de son affichage, une attestation de RCP conforme au modèle réglementaire et couvrant chaque établissement, et une carte professionnelle dont les mentions correspondent aux deux premières.

Ce qui compte dans ces trois pièces, ce sont leurs échéances. Deux attestations qui expirent le même mois vous exposent deux fois au même moment : décalez-les. Le reste des obligations de l’agence se déroule ensuite dans le montage complet d’une agence.

Questions qui reviennent

Un agent commercial doit-il une garantie financière ?

Non. L’article 4 de la loi Hoguet lui interdit de recevoir ou de détenir des fonds, ce qui retire son objet à l’obligation. Son assurance de responsabilité civile professionnelle, en revanche, il doit pouvoir la justifier à tout moment, et depuis le 1er octobre 2015.

Que devient la carte si le garant se retire ?

Elle se restitue immédiatement à la chambre de commerce et d’industrie, en application de l’article 7. La cessation ne prend effet qu’après un délai de trois jours francs suivant sa publication. Ce délai vaut pour vos clients ; votre activité, elle, s’arrête le jour où plus rien ne couvre les fonds.

La mention « Non-détention de fonds » interdit-elle de recevoir un acompte au compromis ?

Oui pour l’activité concernée par la déclaration. Le seul flux qui reste admis est celui de votre rémunération ou de vos honoraires, dans les termes mêmes du 6° de l’article 3. L’acompte de l’acquéreur se verse alors chez le notaire, ce qui est de toute façon la pratique courante.

Ce qui reste difficile une fois les deux contrats signés

Le calcul regarde derrière, l’activité va devant. Une reprise de portefeuille, une vente de fonds de commerce, un appel de fonds de travaux : le pic arrive avant que votre garant ne l’ait vu venir. Ce que je fais aujourd’hui et que je ne faisais pas en 2020, c’est appeler le garant quand la reprise est signée, pas quand les premiers virements tombent. L’avenant se demande en amont, sans quoi vous passez un trimestre à détenir plus que ce que vous garantissez.