Le DPE dans l'annonce : trois obligations, trois dates

Une annonce qui affiche la seule étiquette énergie est incomplète, donc en infraction, et j’en croise toutes les semaines sur mon secteur. Ce qu’on appelle « le DPE de l’annonce » n’est pas une obligation : c’en est trois. Elles viennent de trois articles différents du code de la construction et de l’habitation, elles ne visent pas les mêmes biens, et elles ne sont pas entrées en vigueur le même jour.

Cette page traite les questions qui reviennent le plus souvent sur ces mentions, en quatre séries :

1. Les trois obligations : laquelle porte quoi, depuis quand, sur quels biens.
2. La forme exacte de chaque mention, mot pour mot, casse et couleur comprises.
3. Ce que coûte l’oubli, qui le sanctionne, et jusqu’où ça peut aller.
4. Les cas de 2026 : nouveau coefficient de l’électricité, biens sans DPE, échéance de 2028.

Le droit décrit ici est celui applicable depuis le 1er janvier 2026, date à laquelle le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE.

Les trois obligations et ce qui les sépare

Quelles mentions énergétiques une annonce immobilière doit-elle porter ?

Trois mentions, et elles se cumulent : les deux classements du bien, énergie et climat ; le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie ; et, pour un logement classé F ou G, la formule « Logement à consommation énergétique excessive ». La première vaut pour tout bien soumis au DPE. Les deux autres ne visent que l’habitation.

D’où vient chacune de ces dates ?

Le 1er juillet 2021 est celui de la refonte du DPE : c’est le décret du 30 juin 2021 qui a créé les articles R. 126-21 et R. 126-22, et qui a ajouté la classe climat à côté de la classe énergie. Les deux autres mentions viennent du décret du 17 décembre 2020, dont l’entrée en vigueur avait été repoussée au 1er janvier 2022. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la mention des logements F et G n’est exigible que depuis le 1er juillet 2024, par exception inscrite dans l’article L. 173-2.

Ces mentions valent-elles pour la vente comme pour la location ?

Pour les deux, sans distinction. Les articles R. 126-21 et R. 126-22 visent « toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique ». Un local commercial ou un bureau soumis au DPE porte donc les deux classements, mais ni le montant des dépenses ni la mention F ou G, réservés par les textes à l’usage d’habitation. Une exception à connaître : la vente en l’état futur d’achèvement échappe à tout le paragraphe, par l’article R. 126-25.

Qui doit s’en charger, le vendeur ou l’agence ?

Celui qui diffuse l’annonce. Un particulier qui vend seul est tenu des mêmes mentions qu’une agence, à ceci près que l’administration doit le mettre en demeure avant de le sanctionner, ce qu’elle ne fait pas pour un professionnel. Quand tu rentres un mandat sur un bien dont le vendeur a déjà une annonce en ligne, tu ne recopies pas son texte : tu reconstruis l’annonce avec le DPE sous les yeux. J’ai récupéré des annonces de particuliers où l’étiquette affichée n’était pas celle du diagnostic, simplement parce que le vendeur avait recopié de mémoire.

La forme exacte de chaque mention

Comment écrire la classe énergie et la classe climat ?

La règle change d’un support à l’autre, et c’est le point que presque personne ne relève. La presse écrite obéit à l’article R. 126-21, qui impose la casse et la taille. La vitrine d’agence et le site internet obéissent à l’article R. 126-22, qui n’exige ni majuscules ni taille minimale, mais la couleur.

Comment écrire le montant des dépenses annuelles ?

L’article R. 126-23 impose une formule mot pour mot : « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : ». Le texte exige ensuite deux choses qu’on oublie souvent : l’indication doit être d’une taille au moins égale à celle du texte de l’annonce, et elle doit préciser l’année de référence des prix de l’énergie retenue pour l’estimation. Cette année-là figure sur le DPE. Elle se recopie, elle ne se met pas à jour toute seule, et une annonce qui donne un montant sans année est incomplète. Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic rend d’ailleurs une fourchette de deux valeurs plutôt qu’un montant unique : on reporte la fourchette.

Quelle est la formule exacte pour un logement classé F ou G ?

L’arrêté du 22 décembre 2021 la donne, et elle est plus longue que ce que la plupart des agences écrivent. Pour un F : « Logement à consommation énergétique excessive : classe F. » Pour un G : « Logement à consommation énergétique excessive : classe G. » La classe fait partie de la mention imposée, pas seulement de l’étiquette affichée à côté. S’arrêter à « Logement à consommation énergétique excessive » laisse de côté la moitié de la mention prévue par l’arrêté. Comme pour les autres, la taille doit être au moins égale à celle du texte de l’annonce.

Faut-il encore parler du seuil de 330 kWh par mètre carré ?

Non, et ce chiffre traîne pourtant dans des fiches du secteur qui n’ont pas été reprises depuis quatre ans. L’article L. 173-2 a été réécrit par la loi du 22 août 2021 : il raisonne désormais en classes, pas en kilowattheures. Depuis cette réécriture, le texte fixe un niveau de performance compris entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028. Le seuil de 330 kWh d’énergie primaire appartient à la rédaction d’avant. Si tu vois ce nombre dans un document qu’on te présente comme à jour, tu sais quelle est sa date réelle.

Ce que coûte une annonce incomplète

Quelle sanction, et qui la prononce ?

Une amende administrative, prononcée sans passer devant un juge. L’article L. 126-33 plafonne le manquement d’un professionnel à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, dans les conditions du code de la consommation. Le non-professionnel encourt 3 000 €, mais l’administration doit d’abord le mettre en demeure de se conformer, et n’inflige l’amende que s’il ne bouge pas. C’est la seule différence de traitement entre le vendeur particulier et toi.

Peut-on publier une annonce avec « DPE en cours » ou « DPE vierge » ?

Ni l’un ni l’autre. Le classement du bien doit figurer dans l’annonce : sans diagnostic réalisé, il n’y a rien à écrire, donc rien à diffuser. La DGCCRF relève d’ailleurs explicitement ces deux formules parmi les manquements constatés en agence. Quant au DPE vierge, il n’est plus produit depuis le 1er juillet 2021. Le diagnostiqueur passe, tu reçois le rapport, tu publies. Fabrice, qui travaille sur mon secteur, rend ses DPE sous quarante-huit heures. Deux jours d’attente coûtent moins cher qu’un procès-verbal.

Le risque s’arrête-t-il à l’amende ?

Non. Et ce qui vient après impressionne bien plus un vendeur que l’amende. Afficher une étiquette flatteuse ou masquer la classe réelle peut être qualifié de pratique commerciale trompeuse au sens du code de la consommation. Le décryptage de l’ADIL de Paris rappelle aussi, côté location, que le juge peut réduire le loyer, accorder des dommages et intérêts, voire annuler le bail sur le fondement du dol de l’article 1137 du code civil. Sur tout ce qui touche à la nullité d’un contrat, je rapporte et je n’interprète pas : la question se pose au notaire ou à un avocat.

Est-ce que ça se contrôle vraiment ?

Oui, et c’est la répression des fraudes qui s’en charge. L’enquête qu’elle a publiée en décembre 2022 sur les professionnels de l’entremise immobilière portait sur plus d’un millier d’établissements et a relevé un taux d’anomalie de 62 %, avec 760 avertissements, 861 injonctions, 70 procès-verbaux administratifs et 51 procès-verbaux pénaux. L’absence des classes énergétique et climatique y figure parmi les manquements récurrents. Le déroulé d’un contrôle en agence montre ce qui bascule en avertissement et ce qui bascule en procès-verbal.

Les cas qui reviennent depuis 2026

Le coefficient de l’électricité a changé : quelle étiquette faut-il afficher ?

Celle du document en cours de validité, et rien d’autre. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 : le communiqué du Premier ministre du 9 juillet 2025 annonçait qu’environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortaient des étiquettes F et G. Un DPE édité avant reste valable avec son ancienne étiquette. Le propriétaire peut faire générer gratuitement une attestation calculée à la nouvelle méthode, sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Tant qu’il ne l’a pas fait, tu affiches l’ancienne classe : afficher la nouvelle sans le document, c’est écrire une étiquette qu’aucune pièce ne soutient. Le calendrier énergétique de l’immeuble déroule le reste des échéances.

Un bien dispensé de DPE : que met-on dans l’annonce ?

Rien sur l’énergie, et la dispense doit être réelle. L’article R. 126-15 exclut du diagnostic sept catégories : les constructions provisoires prévues pour deux ans ou moins, les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher, certains bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels, les lieux de culte, les monuments historiques classés ou inscrits, les bâtiments non chauffés ou chauffés par une seule cheminée à foyer ouvert, et les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an. Hors de cette liste, il n’y a pas de dispense, et l’annonce attend le diagnostic.

Qu’est-ce qui change au 1er janvier 2028 ?

La nature de la mention. Aujourd’hui, l’annonce d’un logement F ou G signale que le bien n’atteint pas le niveau de performance exigé pour 2028. À compter de cette date, l’article L. 173-2 prévoit que l’annonce mentionne le non-respect de l’obligation, ce qui n’est plus le même message. Le même article ajoute un point que les annonces éclipsent : la mention est due dans les publicités et dans les actes de vente ou les baux. Un compromis ou un bail qui n’en porte pas trace est aussi incomplet qu’une annonce muette. Les échéances déjà inscrites dans les textes situent celle-ci parmi les autres.

Pour aller plus loin

• Les obligations du mandat à l’acte : où se placent les diagnostics dans la chaîne d’un dossier.
• Un contrôle DGCCRF en agence, les pièces demandées et ce qui bascule en procès-verbal.
• Le barème d’honoraires, l’autre bloc de mentions obligatoires d’une annonce.
• Les sept canaux de visibilité d’une agence : le texte qui encadre chacun, l’autorité qui contrôle.
• Le paragraphe du code sur les annonces immobilières, soit les articles R. 126-21 à R. 126-25 en vigueur.

Une question qui n’est pas traitée ici ?

Celles qui touchent au bail, à la nullité d’un contrat ou à la responsabilité du diagnostiqueur sortent de ce que je peux affirmer : l’agence départementale d’information sur le logement de ton département répond gratuitement, et le notaire du dossier tranche le reste. Pour les mentions de l’annonce elle-même, les articles cités plus haut se lisent en dix minutes et règlent la quasi-totalité des cas.