Ton mandat sort du logiciel de l’agence, il a été écrit par des gens dont c’est le métier, et tu te dis que ces histoires de nullité tombent sur des confrères qui bricolent leurs documents. C’est ce que je me disais aussi. Puis j’ai ressorti une trentaine de mes exemplaires pour regarder à quel moment j’y avais porté le numéro de registre, et j’ai passé une soirée désagréable.
Les clauses imprimées sont rarement en cause. Ce qui casse, ce sont les gestes qu’on fait autour, au moment de la signature, dans un salon, avec le carnet sur les genoux. Une avocate spécialisée, Me Caroline Dubuis Talayrach, en recensait trente-cinq en 2021 et les rangeait par thème : la carte, le formalisme, le registre. Utile pour réviser, inutile un mercredi soir quand un vendeur te dit qu’il a vu un avocat.
Alors je les ai reclassées autrement : par ce que ça emporte. Sept crans, du mandat entier qui disparaît jusqu’au défaut qui ne coûte rien. Je ne suis pas juriste, je rapporte des décisions et je dis d’où elles sortent.
1. Pas de mandat écrit avant les négociations : il n’y a rien à sauver
Ce cran-là ne se discute pas, ce qui lui vaut sa place en tête. L’article 6, I de la loi Hoguet et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 exigent un écrit préalable, délivré par l’une des parties, avant la moindre négociation. Une visite organisée sur un accord verbal, un mandat régularisé le lendemain de l’offre, un courriel du vendeur qui dit « allez-y » : rien de tout ça ne vaut mandat.
Ce que ça emporte : le mandat entier, et avec lui le droit à honoraires. La Cour de cassation admet depuis 2017 que la nullité soit relative, donc réparable, mais un écrit qui n’existe pas ne se répare pas après coup.
Le cas qui revient : le vendeur pressé qui signe le jour du compromis. Je l’ai vu deux fois sur mon secteur, à chaque fois chez un confrère persuadé que la signature du compromis couvrait le reste.
2. Le numéro d’inscription au registre porté après la signature
Là, tout se joue sur une minute. L’article 72 impose que le numéro d’inscription figure sur l’exemplaire qui reste au mandant, celui qu’il emporte, pas celui de l’agence. Le remplir en rentrant au bureau, le soir, quand on saisit le mandat dans le logiciel : c’est le geste que les juges sanctionnent.
À Amiens, la chambre économique l’a jugé le 16 janvier 2024 (n° 21/02596) : l’exemplaire du mandant portait bien un numéro et une date, mais ajoutés postérieurement à la signature. L’agent a été débouté de toute demande d’honoraires.
Portée : le mandat entier. C’est le défaut le plus bête de la liste, parce qu’il ne coûte rien à éviter.
Rattrapage possible : rien, une fois le litige né. En amont, le registre tenu sous forme électronique permet d’attribuer le numéro avant le rendez-vous et de l’imprimer sur les deux exemplaires.
3. Le nom et la qualité du signataire habilité
Quand le signataire n’est pas titulaire de la carte, le mandat doit dire qui signe et à quel titre. Pas une signature seule au bas de la page : le nom, la qualité, et l’habilitation qui va avec. Ça vise les négociateurs salariés comme les agents commerciaux, dont je suis.
La troisième chambre civile a tranché le 11 mai 2023 (n° 22-11.842 et 22-11.910) sur un mandat dont l’exécution avait été déléguée à un collaborateur sans attestation : ni l’agence ni le collaborateur n’ont rien obtenu, ni honoraires ni indemnisation pour le travail fourni. À Montpellier, la quatrième chambre civile a suivi le 26 septembre 2024 (n° 22/03349) pour un mandat où le signataire n’avait porté ni son nom ni sa qualité sous sa signature.
Le résultat : le mandat entier tombe, et la voie de l’enrichissement sans cause reste fermée. Si tu travailles sous attestation, vérifie aussi ce qu’elle t’autorise à signer : l’étendue des pouvoirs délégués s’y lit noir sur blanc.
4. La durée : un mandat sans terme est nul par lui-même
L’article 7 de la loi Hoguet est d’une brièveté rare : « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. » Pas de sanction à graduer, pas de tempérament : le texte annule.
Attention à ce qu’on met derrière le mot durée. Un mandat de trois mois reconduit tacitement jusqu’à vingt-quatre mois reste limité dans le temps. Une durée fixée « jusqu’à la vente du bien » ne l’est pas.
Ce qui tombe : le mandat entier. Et c’est le point le plus facile à vérifier sur ton propre modèle, ce soir, en trente secondes.
À ne pas confondre : un mandat arrivé à son terme n’est pas nul, il est éteint. Ce n’est pas le même problème et ça ne se plaide pas pareil.
5. La rémunération : combien, sur quelle assiette, et qui la paie
L’article 73 du décret conditionne toute perception d’honoraires à des conditions de détermination précisées dans le mandat, en indiquant à qui la charge en incombe et, le cas échéant, comment elle se partage. Tout le monde renseigne le taux. C’est sur le débiteur que les mandats se ratent.
Un mandat qui affiche des honoraires « à la charge du vendeur » en tête et un prix « net vendeur » plus bas dans le corps du texte se contredit. Renvoyer la désignation du débiteur à un futur compromis ne détermine rien du tout. Le barème affiché en vitrine ne comble pas ce silence : il informe le public, il ne fixe pas la convention.
Effet : le droit à rémunération, pour un résultat pratique identique à celui d’un mandat annulé. Le professionnel qui gagne son procès au fond et perd sur ce point ne touche rien.
6. La clause pénale sans caractères très apparents : la clause tombe, le mandat tient
À partir de ce cran, la sanction cesse de frapper le mandat. L’article 78 du décret exige que la clause pénale, la clause d’exclusivité et la clause d’honoraires dus même sans l’entremise du professionnel soient mentionnées en caractères très apparents. Un contraste réel avec le reste du document, capable d’accrocher l’œil.
À Aix-en-Provence, la chambre 1-1 l’a jugé le 5 novembre 2025 (n° 21/02481) : la clause pénale n’était pas suffisamment apparente, la cour l’a annulée, et le mandat est resté debout. L’agent conserve son mandat et perd l’arme qui lui servait à réclamer une indemnité au vendeur passé outre.
Ce que ça emporte : la seule clause. Avec une nuance : à Amiens, en 2024, ce même défaut est venu s’ajouter au numéro de registre tardif et la cour a tout annulé. Un vice isolé se juge autrement qu’un vice accompagné.
7. Le lieu de délivrance de la carte : le cran qui ne coûte rien
Depuis le 11 septembre 2025, on sait où s’arrête l’escalier. L’article 92 du décret impose de faire figurer sur les documents professionnels le numéro et le lieu de délivrance de la carte, et cette mention manquante a longtemps servi d’argument de dernière minute aux vendeurs qui voulaient sortir d’un mandat.
La troisième chambre civile, dans un arrêt publié au Bulletin (n° 23-17.579), retient que l’absence de mention du lieu de délivrance « n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée ».
Sanction : rien, à deux conditions. Que le défaut reste isolé, parce que les mots « à elle seule » ne sont pas décoratifs. Et que la carte ait bien existé le jour de la signature : un mandat signé pendant un renouvellement en cours d’instruction n’est pas dans ce cas de figure.
Les sept crans en un tableau
| # | Le défaut | Le texte | Ce qui tombe | La décision |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Pas d’écrit préalable | Loi Hoguet, art. 6 I | Le mandat entier | Ch. mixte, 24/02/2017, n° 15-20.411 |
| 2 | Numéro de registre porté après signature | Décret, art. 72 | Le mandat entier | CA Amiens, 16/01/2024, n° 21/02596 |
| 3 | Signataire non nommé ou non habilité | Loi, art. 4 ; décret, art. 9 | Le mandat entier | Cass. 3e civ., 11/05/2023, n° 22-11.842 |
| 4 | Aucune limitation dans le temps | Loi Hoguet, art. 7 | Le mandat entier | Texte, sans tempérament |
| 5 | Débiteur des honoraires ambigu | Décret, art. 73 | Le droit à rémunération | CA Montpellier, 26/09/2024, n° 22/03349 |
| 6 | Clause pénale peu apparente | Décret, art. 78 | La clause seule | CA Aix-en-Provence, 05/11/2025, n° 21/02481 |
| 7 | Lieu de délivrance de la carte absent | Décret, art. 92 | Rien, si le défaut est isolé | Cass. 3e civ., 11/09/2025, n° 23-17.579 |
Comment j’ai trié ces sept causes parmi trente-cinq
Point de départ : les trente-cinq nullités recensées par Me Dubuis Talayrach, plus les décisions parues depuis. Je n’ai gardé que celles qui remplissent trois conditions.
- Une décision publiée récente, entre 2017 et 2025, pour ne pas classer sur une intuition. Les crans 1 et 4 font exception : ils tiennent au texte lui-même.
- Un geste de terrain identifiable. Une cause qui ne dépend que du modèle de contrat relève du juriste de l’enseigne, pas du négociateur.
- Un effet distinct des autres. Deux causes qui produisent la même conséquence par le même mécanisme n’occupent qu’une ligne.
Ce classement est documentaire. Je n’ai pas fait juger mes propres mandats, je lis des arrêts et la presse professionnelle, et j’appelle un notaire dès qu’un dossier sort de ma case. La nullité n’est d’ailleurs que la sanction la plus visible des obligations qui vont du mandat à l’acte. Sur les sept crans, aucun lien commercial, aucune enseigne citée, aucun outil recommandé.
Trois questions qui reviennent entre confrères
Un mandat entaché peut-il redevenir valable ?
Oui. La chambre mixte l’a admis le 24 février 2017 (n° 15-20.411) : la méconnaissance des règles de forme relève d’une nullité relative, qui protège le seul mandant, qui n’est donc invocable que par lui, et qui se couvre par confirmation. Un vendeur qui exécute le mandat en connaissance du vice ferme la porte.
L’acquéreur peut-il s’en servir pour éviter les honoraires ?
Non. La même décision de 2017 le lui interdit. Dans cette affaire, un locataire invoquait l’irrégularité du mandat en vertu duquel un congé pour vendre lui avait été délivré. Les juges lui ont refusé cette voie. Le tiers au mandat n’a pas qualité pour en demander la nullité.
Un mandat expiré est-il un mandat nul ?
Ce sont deux choses différentes et l’amalgame revient sans arrêt dans les questions de vendeurs. Le mandat arrivé au terme de sa durée a produit tous ses effets, puis s’éteint. Il ne rend rétroactivement rien nul, et il laisse vivre ce qui a été régulièrement stipulé pour l’après, comme une clause de protection sur un acquéreur présenté.
Ce qu’il faut en garder
Deux vérifications valent les cinq autres : le numéro de registre porté sur l’exemplaire du vendeur avant qu’il ne parte avec, et le nom du signataire habilité sous sa signature. Ce sont les crans 2 et 3, ceux qui emportent tout et qui se traitent au stylo. Le reste tient au modèle de ton agence.
Le bas du classement est ce qui bougera. L’arrêt du 11 septembre 2025 a entamé le formalisme aveugle, il est publié au Bulletin, et les cours d’appel diront dans les deux ans si elles étendent son raisonnement aux autres mentions de l’article 92.
D’ici là, le numéro se porte avant que le vendeur ne parte avec son exemplaire.
