Mandat simple, exclusif, semi-exclusif : ce qui change vraiment dans le contrat

En bref : trois clauses commandent le régime d’un mandat, et l’article 78 du décret de 1972 les encadre toutes les trois : exclusivité, clause pénale, honoraires dus sans ton entremise. Un mandat simple qui en porte une se dénonce comme un exclusif. Demande l’exclusivité quand tu tiens le prix, contente-toi du simple quand le vendeur ne te l’a pas laissé.

Juin 2021, un appartement de la Papotière. J’explique à la vendeuse que l’exclusivité l’engage trois mois et qu’ensuite le mandat court jusqu’à son terme. Elle signe, et elle a bien fait. Sauf que je lui ai raconté n’importe quoi : passé ces trois mois, elle pouvait sortir n’importe quand, avec une lettre recommandée et quinze jours devant elle. Je l’ai appris deux ans plus tard, en formation de droit de la vente, et j’ai surtout compté le nombre de fois où j’avais servi la même phrase.

Au rendez-vous d’estimation, on discute des noms commerciaux. Simple, exclusif, semi-exclusif. Le contrat, lui, ne connaît que des clauses, et c’est là que se décide tout ce qui compte : l’obligation de rendre compte, la sortie du vendeur, ce que tu peux réclamer, ce qui fait tomber le mandat entier et le lieu où il a été signé. Onze ans que j’en fais signer une quarantaine par an, et j’ai lu l’article 78 en entier après cette histoire, pas avant.

Ce que les textes nomment, et ce qu’ils ne nomment pas

La loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application ne connaissent ni le mandat simple, ni le mandat exclusif, ni le semi-exclusif. Ils connaissent une clause d’exclusivité, une clause pénale, et une clause qui rend des honoraires dus même quand l’opération se conclut sans toi. C’est cette liste, à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, qui commande le reste.

Qui doit dire au vendeur ce qu’il fait

L’exclusif gagne, et c’est le seul terrain où il gagne par le texte. Depuis la loi ALUR de 2014, l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que la convention comportant une clause d’exclusivité précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser et les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant, à une fréquence que les parties fixent.

Le mandat simple n’impose rien de tel. Tu peux le rentrer, le diffuser et ne plus jamais donner signe de vie : le contrat ne te reprochera rien, le vendeur si.

Sur le semi-exclusif, l’obligation suit la clause. À partir du moment où le document interdit au vendeur de confier le bien ailleurs, il y a bien une clause d’exclusivité, donc les actions et le compte rendu doivent y figurer. Beaucoup de modèles de semi-exclusivité vus passer chez des confrères oublient cette partie, parce qu’ils sont écrits comme des mandats simples avec un paragraphe en plus.

Rien n’est dit de ce qui arrive quand l’agence ne rend jamais compte. Des commentateurs y voient une cause de nullité ; je n’ai pas de décision sous les yeux et je ne tranche pas à leur place. C’est une question d’avocat.

Verdict : l’exclusif l’emporte, à condition d’écrire le rapport qu’on promet.

Quand le vendeur peut sortir, et par quel courrier

Égalité, et c’est la mauvaise nouvelle du métier. Le deuxième alinéa de l’article 78 est net : passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui y met fin d’en aviser l’autre quinze jours au moins à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cette « telle clause », au singulier, renvoie aux trois du premier alinéa. Ton mandat simple qui prévoit des honoraires dus si le vendeur traite avec un acquéreur que tu lui as présenté tombe dedans, comme un exclusif de trois mois.

Ça a des suites concrètes. La durée écrite en tête du mandat ne verrouille rien au-delà du troisième mois. La reconduction n’ouvre pas de fenêtre nouvelle : une clause qui limitait la dénonciation à l’échéance de chaque terme trimestriel a été jugée contraire au texte (1re civ., 29 mai 2013, n° 12-15.220). Et le préavis court à partir de la lettre, il ne se négocie pas au téléphone.

La nuance vaut d’être connue : cette faculté de sortie ne joue pas pour trois opérations que le texte énumère, dont la vente d’immeuble par lots. Si tu travailles de la découpe, tu n’es pas sur le même régime que sur la maison de ville.

Verdict : aucun des trois ne retient un vendeur décidé au-delà de trois mois plus quinze jours.

Ce que tu peux réclamer si le vendeur vend seul

L’exclusif gagne, moins largement qu’on ne le croit. La clause ne s’applique que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant, et si elle est mentionnée en caractères très apparents. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2015, elle ne peut plus prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Le plafond, c’est donc ton propre barème. Une clause à 20 000 € sur un mandat qui affiche 12 000 € d’honoraires ne vaut pas 20 000 €. Et comme il s’agit d’une clause pénale, le juge peut la modérer s’il la trouve manifestement excessive, au titre de l’article 1231-5 du code civil.

Un mandat simple sans clause pénale ne donne rien du tout : la rémunération de l’agent suppose une opération effectivement conclue par ton entremise. Sur un semi-exclusif, cette clause fait tout l’intérêt du contrat, puisqu’elle sanctionne le vendeur qui confie ailleurs. Le jour où elle est mal écrite, il reste un mandat simple bavard.

Verdict : l’exclusif l’emporte, dans la limite des honoraires écrits en face.

Ce qui fait tomber le mandat entier

Le semi-exclusif perd, parce qu’il est le plus mal rédigé des trois. L’erreur qui coûte le plus cher n’est pas d’oublier une clause, c’est d’en écrire une qui restreint la faculté de sortie du vendeur. Dans l’affaire de 2013, un mandat irrévocable révoqué cinq jours après sa signature portait une clause pénale de 16 500 €. La Cour n’a pas discuté la révocation : le mandat étant nul, il ne pouvait pas faire l’objet d’une révocation abusive, et la clause pénale ne pouvait pas jouer.

Depuis la chambre mixte du 24 février 2017, la nullité qui sanctionne le formalisme protecteur du mandant est relative : seul le vendeur peut l’invoquer. Ça ne te sauve pas, ça change qui appuie sur le bouton.

Le point commun de ces dossiers, c’est le modèle de mandat qu’on utilise sans l’avoir lu. La semi-exclusivité y concentre le risque : personne ne la fournit sous forme normée, chacun bricole, et la clause qui fait sa raison d’être est aussi celle que le texte encadre le plus. Le tri entre les mentions qui tuent le contrat et celles qui ne tuent que la clause est détaillé dans notre page sur les nullités du mandat.

Verdict : le simple risque le moins, parce qu’il promet le moins.

Le lieu de la signature change le contrat

Le mandat signé chez le vendeur perd quatorze jours, quel que soit son type. Signé hors de l’agence, il relève des règles du contrat conclu hors établissement, et le vendeur dispose d’un droit de rétractation de quatorze jours.

La case à cocher ne suffit pas. La Cour de cassation a jugé le 1ᵉʳ juillet 2015 que l’agent ne peut pas exécuter son mandat avant l’expiration de ce délai, que l’offre d’achat recueillie pendant cette période n’est pas valable, et qu’il ne peut donc pas réclamer la clause pénale au vendeur qui retire son bien (analyse de l’ANIL).

Un exclusif signé au salon du vendeur en fin de rendez-vous d’estimation cumule donc les deux régimes : quatorze jours pendant lesquels tu ne diffuses pas, puis trois mois d’irrévocabilité. C’est une des raisons pour lesquelles je repasse 48 heures plus tard avec le dossier de prix, et rarement pour signer le jour même.

Verdict : égalité sur le principe, mais c’est l’exclusif qui a le plus à perdre.

Ce que chaque mandat autorise à facturer, et quand

Aucun des trois ne permet de facturer quoi que ce soit avant que l’opération ne soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties. Ni frais de recherche, ni démarche, ni publicité. C’est la règle de base de l’article 6, et elle vaut pour l’exclusif comme pour le simple.

Une exception existe, et elle est mal connue : quand le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes à sa charge peut être exigé avant la conclusion. L’article 78-1 du décret précise ce que couvre cette clause, les frais exposés et les honoraires dus pour les diligences préalables, impose d’en décrire les modalités de calcul et de paiement, et exige des caractères très apparents.

Verdict sur la valeur : la forme du mandat ne change pas ce que tu peux encaisser ; le statut du vendeur, si.

Quel mandat pour quel dossier

Tu tiens le prix et le bien est net : exclusif. C’est le seul cas où l’engagement de trois mois sert à quelque chose, parce que tu as une chance réelle de vendre dedans.

Le vendeur veut 15 % de trop : mandat simple, ou pas de mandat. Une exclusivité sur un prix invendable te fabrique trois mois de reproches et un vendeur qui sortira au quinzième jour du quatrième mois.

Le vendeur a déjà signé ailleurs : simple, et travaille-le. Un semi-exclusif proposé dans ces cas-là sert surtout à faire signer quelque chose. Il ajoute une clause pénale que tu devras défendre un jour, pour un engagement que le vendeur n’a pas compris.

Quand aucun des trois ne va, c’est souvent que le dossier n’est pas mûr : le rendez-vous d’estimation n’a pas eu lieu comme il faut, et un mandat ne rattrape pas ça.

Questions qui reviennent

Le mandat exclusif est-il meilleur que le mandat simple ?

Sur le papier du contrat, oui : il oblige à décrire ce qu’on fait et à rendre compte, et il ouvre une clause pénale plafonnée. Sur un mandat rentré trop cher, il ne change rien, sinon qu’il te retient trois mois sur un bien qui ne se vendra pas.

Comment un vendeur résilie-t-il un mandat exclusif ?

Passé trois mois à compter de la signature, par lettre recommandée avec avis de réception, quinze jours au moins avant la date à laquelle il veut que ça s’arrête. Avant ce délai, l’irrévocabilité stipulée s’applique, sauf rétractation de quatorze jours si le mandat a été signé hors de l’agence.

Le mandat semi-exclusif existe-t-il légalement ?

Le nom n’apparaît dans aucun texte. Le contrat existe, mais son régime se déduit de ses clauses : dès qu’il interdit de confier ailleurs et qu’il prévoit une indemnité, il obéit à l’article 78 comme un exclusif.

Un mandat simple est-il librement révocable ?

Seulement s’il ne porte aucune des trois clauses de l’article 78. Beaucoup de mandats simples prévoient des honoraires dus quand le vendeur traite avec un acquéreur présenté par l’agence : ceux-là suivent le même régime de sortie qu’un exclusif.

Les vainqueurs par catégorie

L’exclusivité échange des obligations. Elle te donne trois mois et un plafond d’indemnité, elle te coûte un rapport écrit au vendeur et un risque de nullité qui grandit avec chaque clause maison. La semi-exclusivité, elle, promet un compromis et livre les contraintes des deux autres.

Reste une question que ce comparatif ne tranche pas : ce que devient la clause de compte rendu quand personne ne l’honore. Le texte l’impose sans dire ce qu’il en coûte, et ce genre de silence finit par se remplir devant un tribunal.