En bref : parti d’un forfait de 4 500 € en 2018, monté à 7 900 € à Paris et 6 900 € en province en 2023, le tarif public de Hosman s’affiche aujourd’hui « De 5900 € à 2,5 % ». Entre les deux, un redressement judiciaire ouvert le 12 septembre 2024 et refermé le 10 juillet 2025. Sept ans pour qu’un prix fixe redevienne un pourcentage.
La page tarifs de Hosman porte deux phrases qui ne tiennent pas ensemble. Le site se présente comme « l’agence immobilière à tarif fixe n° 1 en France » ; le tableau comparatif de cette même page chiffre les frais d’agence « De 5900 € à 2,5 % », et le paragraphe qui l’introduit annonce des honoraires « à 2,32 % sur les biens vendus par Hosman, contre 5,78 % en France » (relevé sur hosman.co/tarifs le 10 août 2026). Un tarif qui se compare en points de pourcentage n’est plus un forfait, c’est un barème avec un plancher. Hosman, c’est la société Vesta Home, immatriculée au RCS de Bobigny le 9 novembre 2017, carte professionnelle T n° CPI 9301 2017 000 022 705, une cinquantaine de salariés à la sortie de sa procédure collective. Pour un dirigeant qui envisage un barème forfaitaire, sa trajectoire vaut mieux qu’un argumentaire : elle est publique, datée, et elle va jusqu’au bout.
Un forfait ne paie pas les mandats, il paie les ventes
Voici mon chiffre à moi, celui de 2025 : 96 mandats rentrés, 31 ventes, 455 000 € HT de chiffre d’affaires. Soit 4 740 € encaissés par mandat rentré. Ce n’est pas un taux de transformation propre — une partie des ventes de 2025 vient de mandats signés en 2024 —, mais l’ordre de grandeur suffit : sur trois mandats que je fais signer, deux ne rapportent rien.
C’est l’article 6 de la loi Hoguet qui organise ça. Le titulaire de la carte ne peut percevoir « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque […] avant qu’une opération n’ait effectivement été conclue et constatée par un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » — le texte est reproduit au paragraphe 74 de l’avis 23-A-07 de l’Autorité de la concurrence, rendu le 2 juin 2023. Rien avant l’acte. Ni la journée d’estimation, ni les photos, ni les quatorze visites du samedi. Le point est développé dans le régime de la rémunération de l’agent immobilier.
L’Autorité en tire la conséquence au paragraphe 265 : « tous les mandats n’aboutissant pas à une vente, et ne donnant dès lors lieu à aucune rémunération, le professionnel va fixer ses honoraires en internalisant ce risque ». Le pourcentage absorbe ça tout seul, mal mais tout seul : quand les prix montent, la recette par vente suit. Le forfait, non. Il est fixé une fois, il vaut pour un bien à 180 000 € comme pour un bien à 480 000 €, et chaque mandat mort se retranche d’un montant qui ne bouge pas.
Trois agences en ligne avaient déjà buté sur ce mur avant Hosman, et l’avis les documente au paragraphe 261. Proprioo affichait 990 € en 2016, 1 990 € en 2018, puis un taux de 4 % pour un bien entre 125 000 et 500 000 €. Welmo est passée de 990 € à 2,5 % pour son offre de base et 3,5 % pour l’offre complète. Liberkeys, de 2 900 € puis 4 900 € à 3 % en mandat exclusif et 3,5 % en mandat simple. Quatre acteurs sur quatre, même sortie.
La stratégie de Hosman : relever le forfait plutôt que changer de règle
Face à cette mécanique, Hosman a fait pendant cinq ans le choix de garder la promesse et d’en déplacer le curseur. Le forfait de création était de 4 500 €, porté à 4 900 €, puis à 7 900 € pour les biens vendus à Paris et en périphérie et 6 900 € pour le reste de la France, selon le tableau du paragraphe 261 de l’avis publié le 2 juin 2023. Le prix a donc été multiplié par 1,76 en cinq ans, sans que la règle de facturation change d’un mot.
Le calcul qui rend ce choix logique tient dans deux nombres du même avis. Au paragraphe 250, l’Autorité situe les honoraires des agences en ligne autour de 2 % en Île-de-France pour un prix de vente moyen de 420 000 €, et 2,5 % dans le reste de la France métropolitaine pour un prix moyen de 220 000 €. Appliquez les forfaits de 2023 à ces prix moyens : 7 900 € sur 420 000 €, c’est 1,88 % ; 6 900 € sur 220 000 €, c’est 3,14 %. Le palier parisien restait sous le taux du marché en ligne, le palier province passait au-dessus. Deux zones, deux prix moyens, deux montants : la géographie a servi de variable d’ajustement là où le pourcentage l’aurait fait tout seul.
Trois décisions accompagnent ce barème, et elles se lisent encore aujourd’hui sur le site. D’abord le maintien du paiement au succès, affiché noir sur blanc : « Vous ne payez qu’en cas de succès de la vente. » C’était le seul choix possible sous la loi Hoguet, et c’est celui qui interdisait de facturer l’estimation ou la production photo à part. Ensuite, une segmentation par niveau de service — Standard, Confort, Premium, Premium+ —, qui fait varier le nombre de photos professionnelles et la présence d’une visite virtuelle. Enfin, une « option mandat simple », facturée en supplément.
Cette dernière mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle contredit une habitude du métier. L’Autorité relève au paragraphe 267 qu’à l’exception des agences en ligne, les professionnels de l’entremise ne proposent pas de tarifs différenciés selon le type de mandat, « alors qu’en toute logique, ils devraient être moindres lorsque le mandat est exclusif ». Les agences à forfait ont été les premières à facturer le risque de ne pas vendre. Nous, on continue de l’offrir.
Le risque connu de cette stratégie, l’Autorité l’écrit au paragraphe 258 en s’appuyant sur l’étude de la Commission européenne de 2018 : le montant de la commission n’arrive qu’en troisième position dans les critères de choix d’un client, derrière la réputation et la proximité géographique. Autrement dit, monter le prix ne fait pas fuir, mais l’avoir baissé au départ n’avait pas fait venir non plus.
Huit ans, un tribunal de commerce et un investisseur qui remet au pot
La société est immatriculée le 9 novembre 2017 et son activité démarre au 1er mai 2018 — ce qui explique que la maison date sa création tantôt de 2017, tantôt de 2018 selon les communiqués. En 2021, elle lève six millions d’euros. En 2023, le marché se retourne, et l’encaissement d’une agence arrive deux à quatre mois après la signature : le compromis qui ne se signe pas à l’automne devient un trou de trésorerie au printemps suivant.
La chronologie judiciaire est celle-ci. Redressement judiciaire ouvert le 12 septembre 2024 par le tribunal de commerce de Bobigny, après l’échec d’une conciliation. Plan mis en place en décembre 2024. Sortie de procédure le 10 juillet 2025, avec le réinvestissement d’UL Invest. Son dirigeant, Laurent Useldinger, précise dans le communiqué repris par MySweetImmo le 29 août 2025 avoir posé « comme condition à notre réinvestissement, validée par le tribunal, la présence au capital des dirigeants ainsi que de certains membres clés de l’équipe ». Une cinquantaine de salariés est conservée.
Entre les deux, un changement de structure de coût qui est passé à peu près inaperçu. En février 2025, Stanislas de Dinechin annonce l’ouverture de l’enseigne à des indépendants : « Ils toucheront 60 % des honoraires », avec l’objectif « de ne recruter qu’une quinzaine d’indépendants en 2025 ». Une entreprise qui portait ses agents en contrat à durée indéterminée passe une partie de sa production en rétrocession. Ce n’est pas un détail de recrutement, c’est la conversion d’une charge fixe en charge variable — exactement ce qu’un forfait fixe adossé à un volume incertain réclame.
Sur les comptes, il faut être honnête sur ce qu’on peut vérifier et ce qu’on ne peut pas. Le jeu de données des ratios financiers issus des comptes déposés, publié par l’INPI et la Banque de France sur data.economie.gouv.fr, ne contient pour cette société qu’un seul exercice : celui clos le 31 décembre 2020, résultat net de -514 657 €, chiffre d’affaires non publié, dépôt marqué « partiellement confidentiel ». Les montants de dette qui circulent dans la presse professionnelle ne sont pas adossés à un compte déposé consultable. Je ne les reprendrai pas.
Ce que valent les chiffres, avant et après
| Indicateur | À la création | Aujourd’hui | Source |
|---|---|---|---|
| Honoraires affichés | forfait de 4 500 € puis 4 900 € | « De 5900 € à 2,5 % » | avis 23-A-07 § 261 · hosman.co/tarifs, 10/08/2026 |
| Forfait maximum constaté | 4 900 € | 7 900 € (Paris et périphérie) en 2023 | avis 23-A-07 § 261 |
| Mode d’expression du prix | montant en euros | taux moyen en % (2,32 %) | hosman.co/tarifs, 10/08/2026 |
| Différenciation mandat simple | aucune | option facturée | hosman.co/tarifs, 10/08/2026 |
| Rémunération des producteurs | salariés en CDI | 60 % des honoraires aux indépendants | MySweetImmo, 27/02/2025 |
Ce que ce tableau ne montre pas, c’est l’effet du forfait sur le taux réellement supporté par le vendeur. Un montant fixe se comporte comme un pourcentage violemment dégressif : plus le bien est cher, plus le taux s’effondre, et inversement.
Taux effectif d'un forfait selon le prix du bien
Repère : 5,78 % TTC, taux moyen de commission mesuré en France en 2022 (avis 23-A-07, § 235), soit la pleine largeur de l'échelle.
Sur un bien à 500 000 €, le forfait de 2018 revenait à 0,90 % : six fois moins que la moyenne du marché. Sur un bien à 150 000 €, il en représentait 3,00 %, et le plancher de 2026 en représente 3,93 %. Une agence au forfait ne fait donc pas une remise uniforme, elle applique une remise énorme aux biens chers et une remise modeste aux biens modestes. Sur un marché où les agences en ligne assurent environ 1 % des transactions et se sont installées dans les grandes villes (avis 23-A-07, § 182), ce n’est pas un hasard de géographie.
La société est toujours active à la date où j’écris — état administratif « A » au répertoire Sirene, relevé le 10 août 2026.
Ce qu’un dirigeant d’agence peut en tirer
1. Un forfait n’est pas un prix, c’est un pari sur un taux d’aboutissement. Chez moi, un mandat sur trois devient une vente. Un honoraire fixe de 5 900 € rapporte donc, en moyenne sur le portefeuille, moins de 2 000 € par mandat rentré. Faites le calcul avec vos deux nombres à vous avant de regarder le tarif d’un confrère — nombre de mandats rentrés l’an dernier, nombre de ventes signées — et vous saurez en dix minutes si le barème que vous envisagez tient.
2. Le mandat simple se facture, et ce sont les agences en ligne qui l’ont compris les premières. L’Autorité constate que les agences traditionnelles ne différencient presque jamais leur tarif selon le type de mandat, alors que 75 % des mandats sont simples et que ce sont eux qui portent le risque de non-rémunération. Nous offrons à nos vendeurs l’option la plus coûteuse pour nous. Voir aussi ce que l’exclusivité change vraiment au régime du mandat.
3. Baisser le prix affiché ne remplit pas un carnet de mandats. C’est le point contre-intuitif de toute cette histoire. Quatre agences ont ouvert avec des honoraires deux à cinq fois inférieurs au marché, et le marché ne s’est pas déplacé : elles pèsent environ 1 % des transactions. L’étude reprise par l’Autorité explique pourquoi — le prix arrive en troisième position dans le choix du client, derrière la réputation et la proximité.
4. Changer de barème sans changer de structure de coût ne règle rien. Hosman a monté son forfait de 76 % en cinq ans sans que cela suffise ; ce qui a bougé après la procédure, c’est la rémunération des producteurs, passée du salaire à 60 % des honoraires rétrocédés. Le sujet n’était pas le prix de vente du service, il était en face, dans le compte d’exploitation. C’est le même arbitrage que celui décrit dans le choix entre salarié et agent commercial.
Questions du lecteur
Ce modèle est-il transposable à une agence indépendante de six personnes ?
Le forfait suppose un volume qui lisse les mandats perdus, et une zone où le prix moyen des biens rend la remise attractive pour le vendeur sans ruiner l’agence. À 31 ventes par an, un mandat perdu représente plus de 3 % de mon activité annuelle : je n’ai pas la masse pour absorber la variance. En revanche, un barème forfaitaire sur un segment étroit — un type de bien, une tranche de prix — se teste sans engager toute l’enseigne.
Combien de ventes faut-il pour tenir un forfait de 5 900 € ?
Ça ne se répond pas en nombre de ventes, ça se répond en coût par mandat rentré. Mes charges d’outils et de diffusion représentaient 35 400 € HT en 2025, soit 369 € par mandat rentré et 1 142 € par vente. Ajoutez la rémunération du producteur, le local, la garantie financière, l’assurance, et vous obtenez un seuil au-dessous duquel le forfait ne couvre plus le mandat moyen. Ce seuil est propre à chaque agence, et c’est mon chiffre, pas le vôtre.
Afficheriez-vous un barème forfaitaire aujourd’hui ?
Sur mon secteur, non, et pour une raison de mix : je vends entre 150 000 et 450 000 €, un forfait unique ferait payer 3,9 % au petit appartement et 1,3 % à la maison, ce que je ne saurais pas défendre en rendez-vous vendeur. Ce que je retiens quand même, et que je n’ai toujours pas mis en place, c’est la différenciation entre mandat simple et mandat exclusif. Sur ce point précis, les néo-agences avaient raison avant nous.
